盤點2024｜房地產(chǎn)十大事件：“拐點”顯現(xiàn)，房企化債迎曙光

時針撥動，2024年已經(jīng)成為歷史?；仡?024年，這一年，對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說至關重要，這是我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來轉折的關鍵一年。

這一年，房地產(chǎn)行業(yè)全年出臺政策超780條，在“救市”政策主旋律的帶動下，一二線城市樓市率先復蘇，房地產(chǎn)市場“拐點”已然成型;這一年，“保交樓”政策持續(xù)，房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地，更多房子按時交付到了老百姓手中;這一年，房企持續(xù)洗牌，保利、華潤、綠城等房企逆流而上，融創(chuàng)等房企化債“上岸”，祥生控股、佳源國際等房企黯然退市。這一年，各地紛紛調整住宅設計技術指標，放寬容積率限制、提高得房率，“第四代住宅”正在改變著我們的生活……

新京報貝殼財經(jīng)盤點出2024年房地產(chǎn)行業(yè)“十大事件”，包括樓市“拐點”、一線城市二手房成交創(chuàng)新高、萬達被“追債”、房企化債等，希望通過這些大事件窺探2024年房地產(chǎn)行業(yè)的全貌。

1、樓市迎“拐點”

事件回顧：

2024年9月26日，中共中央政治局會議強調，要促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。住房和城鄉(xiāng)建設部會同有關部門打出一套“組合拳”，在政策促進下，10月，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部“全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份商品房成交同比、環(huán)比實現(xiàn)“雙增長”。其中，環(huán)比來看，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長6.7%;二手房網(wǎng)簽成交量環(huán)比增長4.5%;新建商品房和二手房成交總量環(huán)比增長5.8%。

同比來看，全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自2023年6月份以來連續(xù)下降后首次實現(xiàn)增長;全國二手房網(wǎng)簽成交量同比增長8.9%，連續(xù)7個月同比增長;新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自2024年2月份連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長。

對于2024年的樓市成交，克而瑞總結稱，一季度銷售成交同比降幅年內最高，市場表現(xiàn)不及預期。二季度政策面明確轉向去庫存，市場信心有所回暖。三季度成交環(huán)比周期性回落，同比降幅持續(xù)收窄。四季度政策面明確“止跌回穩(wěn)”，成交規(guī)模止跌回正。

點評：

房地產(chǎn)政策“組合拳”出臺后，2024年10月、11月、12月核心一二線樓市新房、二手房成交量持續(xù)攀升，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭，業(yè)內人士普遍認為樓市“拐點”已現(xiàn)。

2、高端樓盤走出“獨立行情”

事件回顧：

在2024年房地產(chǎn)處于深度調整之際，高端改善市場走出了“獨立行情”，尤其在核心一二線城市比如北京、上海、深圳、廣州、杭州等，日光盤、網(wǎng)紅盤、“千人搖”紛紛顯現(xiàn)，其中不乏有一些創(chuàng)紀錄的樓盤。

以上海為例，2024年3月29日，中海地產(chǎn)位于上海黃浦區(qū)新天地的中海·順昌玖里打響了2024年“日光”第一槍。套均總價4000萬元左右，首開全部售罄，銷售總額196.5億元，刷新了全國商品房單次開盤銷售總金額紀錄。2024年10月9日，位于廣州珠江新城的僑鑫匯悅臺網(wǎng)簽了一套建面約1251.44平方米的單元，單價高達36.86萬元/平方米，總價更是攀升至4.61億元，這一總價也刷新了中國內地單套住宅售價新紀錄。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告也顯示，2024年以來，大城市豪宅交易較熱，和三個原因有關系：一是資金避險情緒較強，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特征，吸引了更多資金進入;二是相比2020年豪宅的交易熱，當前開發(fā)豪宅項目的房企心態(tài)更平和，“捂盤”心態(tài)少，而沖刺和加快項目出清的心態(tài)較重;三是相比2023年房價倒掛時期豪宅認購的高門檻，當前認購門檻明顯降低，積分、搖號等高門檻規(guī)定明顯減少。

點評：

上海等一二線城市高端改善市場走出了“獨立行情”也和供給端相關，由于這些城市放開了高端住宅的入市條件，市場供應量顯著增加，也帶動了高端樓盤的成交。

3、物業(yè)費“降價潮”

事件回顧：

2024年年中，多地業(yè)主呼吁物業(yè)費下降。其中，重慶數(shù)百小區(qū)業(yè)主呼吁要求降低物業(yè)費引發(fā)廣泛關注。

上述事件起因是當年1月重慶市住建委發(fā)布《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》;2月，重慶市發(fā)改委披露《重慶市政府定價的經(jīng)營服務性收費目錄清單(2024年版)》。兩份文件明確了住宅前期物業(yè)收費統(tǒng)一實行政府指導價，不再采用此前政府指導價和市場調節(jié)價結合的價格管理形式。根據(jù)上述文件，物業(yè)服務內容分為四個等級，分檔收費，最高等的四級服務物業(yè)費不超過1.9元/平方米，維持了2015年的價格水平。不過，新規(guī)也提到，如確需超四級服務標準收費，物業(yè)公司可以向住建部門和發(fā)改部門申請、核價，新規(guī)從2024年6月1日起施行。但是，重慶很多樓盤的物業(yè)費超出這一新規(guī)。比如，有樓盤收費為4元/月/平方米，明顯大幅度高于上述標準。

繼重慶后，青島、武漢等城市不少小區(qū)業(yè)主也加入了呼吁降物業(yè)費的行列。此后，青島也有個別小區(qū)與物業(yè)談判成功降低了物業(yè)費。

點評：

業(yè)主呼吁降“物業(yè)費”其實反映出近年來“物業(yè)費”越收越高，而業(yè)主卻認為物業(yè)服務“質價不符”。一方面，物業(yè)公司應提升服務品質做到“質價相符”;另一方面，政府指定前期物業(yè)費收費辦法應具有明確細則，明確物業(yè)分級依據(jù)標準和超出標準收費的依據(jù)。

4、萬達被“追債”

事件回顧：

2024年12月17日，融創(chuàng)集團向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會對萬達集團提起仲裁，事涉早先融創(chuàng)與萬達商管簽訂的戰(zhàn)略投資協(xié)議，融創(chuàng)要求萬達集團和萬達商管支付相應的股份回購款，涉資95億元，該仲裁申請已被受理。

這已不是萬達首次出現(xiàn)“被追款”。2024年10月，蘇寧易購發(fā)布公告，請求萬達集團支付股份回購款50.41億元。而萬達內部人士稱，關于這筆投資，雙方在投資協(xié)議中并沒有簽訂業(yè)績對賭條款，目前也不存在必須回購股權的情況;因此，萬達認為融創(chuàng)沒有理由要求回購股份。

點評：

萬達和王健林已數(shù)次被曾經(jīng)的“老朋友”追債，這也讓外界對萬達的資金狀況產(chǎn)生擔憂。

5、融創(chuàng)“化債”

事件回顧：

作為早期出險的大型民營龍頭房企之一，融創(chuàng)中國是否化債成功獲得市場關注。在2023年完成境外債整體重組后，2024年11月，融創(chuàng)交出行業(yè)首份境內債重組方案;2024年12月10日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團宣布，“H6融地01”和“H0融創(chuàng)03”兩只債券已率先通過重組表決，目前，融創(chuàng)尚未公布境內債重組整體投票結果。

2024年，多家此前出險的房企也加快了債務重組步伐，除了融創(chuàng)外，還有遠洋、世茂、旭輝等民營房企都積極推進債務重組。

點評：

作為行業(yè)首份境內債重組方案，融創(chuàng)境內債方案也會給其他房企在化債方面帶來啟示。

6、保利發(fā)展率先“保價”

事件回顧：

2024年9月26日，就在中央政治局會議首提“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的當日，央企保利發(fā)展旗下多個城市項目公布了 “保價計劃”，引發(fā)行業(yè)廣泛關注。此后，河南、四川等地本地部分房企也跟進了“保價計劃”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，龍頭企業(yè)如果帶頭“保價”“無理由退房”，有利于帶動供給端價格穩(wěn)定。

點評：

“保價”實際上仍是營銷手段，助力促進商品房去化，但客觀上也有助于提振和傳遞行業(yè)信心。

7、萬科“渡劫”

事件回顧：

2024年，萬科或將交出了不盡如人意的成績單。由于年報數(shù)據(jù)還未公布，根據(jù)2024年三季報，萬科前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入2198.95億元，同比下降24.3%;歸母凈利潤-179.43億元，同比下降231.7%。

對于業(yè)績虧損，萬科給出了解釋：主要是開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業(yè)財務投資虧損，以及部分資產(chǎn)和股權交易價格低于賬面值等。

面對業(yè)績下滑和債務問題，萬科也在積極自救，其指定了 “瘦身健體”一攬子方案，其中包括調整融資模式、削減債務等。萬科也明確表示，未來兩年計劃削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規(guī)模要降一半以上。

點評：

黑夜的盡頭是黎明的曙光。目前，萬科正在走出“至暗時刻”，業(yè)界也希望這位曾經(jīng)的“帶頭大哥”能夠重拾輝煌。

8、“高價地”再現(xiàn)

事件回顧：

隨著房地產(chǎn)市場的回暖，行業(yè)信心的回升，一線城市土地市場率先回暖。在2024年年末，上海、深圳、北京推出不少優(yōu)質地塊，房企搶地競爭激烈，多宗核心區(qū)域地塊被競價至高點。其中，2024年11月29日，北京153.3億元“總價地王”誕生;12月2日，深圳185.12億元的涉宅“總價地王”出爐。

從全國土地市場來看，目前呈現(xiàn)“點狀升溫”的態(tài)勢，主要還是集中在一二線核心城市，例如深圳、杭州、成都、武漢等地的核心城市，土拍熱度節(jié)節(jié)攀升，表現(xiàn)為民企房企進場拿地、優(yōu)質地塊溢價率攀升、底價成交地塊減少等。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整體而言，在2024年的土地市場，北上深杭仍是房企重點“補倉地”，廣州、成都、合肥的優(yōu)質地塊吸引眾多房企踴躍參拍。

點評：

“春江水暖鴨先知”，房企拿地意愿上升、土地市場回暖是房地產(chǎn)行業(yè)復蘇的“風向標”。

9、二手房成交“翹尾”

事件回顧：

在一系列樓市利好新政下，一二線核心城市二手房成交量持續(xù)攀高。2024年11月，先是一線城市二手房成交量爆發(fā)。據(jù)機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年11月，北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套，創(chuàng)20個月新高;上海二手房成交量(含商業(yè))達2.70萬套，創(chuàng)44個月新高;深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來新高;廣州二手住宅網(wǎng)簽13044套，處于近兩年高位水平。

進入2024年12月，核心二線城市二手房成交量也相繼攀高。中指研究院發(fā)布統(tǒng)計報告顯示，2024年最后一周，其監(jiān)測的20城二手房成交35527套，環(huán)比略增2.1%，同比則大幅增長103.4%。

點評：

二手房業(yè)主往往對政策的靈敏度最高，所以，樓市新政往往對二手房市場起到立竿見影的成效。2024年，二手房市場整體呈現(xiàn)“以價換量”的特征。

10、“保海萬”格局被改寫

事件回顧：

2024年，百強房企銷售榜單前三名房企陣容也發(fā)生了改變。根據(jù)中指研究院和億翰智庫數(shù)據(jù)，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)的銷售額為3230億元和3106億元，分別位居冠軍和亞軍。而2023年排名第三名的萬科跌出了前三。根據(jù)中指研究院榜單，綠城中國加上代建銷售額2768.5億元排名第三，而華潤置地銷售額2611億元排名第四，萬科銷售額2446.8億元，排名第五。

對比2023年榜單，保利發(fā)展仍然是“榜一”，中海第二名的地位也未被撼動，“保?！苯M合仍然是冠亞軍，但是2023年“保海萬”格局中萬科的地位下降，被綠城、華潤迎頭趕上。

點評：

“你方唱罷我登場”。如今，保利發(fā)展已坐上“頭把交椅”，而萬科已跌出前三。同時，房地產(chǎn)行業(yè)巨變之下，一些房企逆流而上，新舊力量正在交接和更替。