止跌回穩(wěn)、首提“好房子”，政府工作報告定調(diào)2025房地產(chǎn)

2025年全國兩會正式開幕，最新出爐的政府工作報告對于房地產(chǎn)的著墨較多，看點十足，為今年房地產(chǎn)整體工作指明方向。

國務(wù)院總理李強3月5日在政府工作報告中指出，穩(wěn)住樓市股市。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力;同時還提及優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等。

可以看出，涉及房地產(chǎn)的文字較多、內(nèi)容豐富、范圍廣泛，總基調(diào)延續(xù)了去年中央經(jīng)濟工作會議精神，也有一些新提法，諸如收購存量商品房路徑更加清晰，“好房子”首次出現(xiàn)在政府工作報告中。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次政府工作報告對房地產(chǎn)的表述，突破性較大，通過釋放需求、去庫存來緩解供求關(guān)系，從而止住下跌預(yù)期，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標。

推動止跌回穩(wěn)，一線城市限購措施或繼續(xù)優(yōu)化

今年政府工作報告中的房地產(chǎn)內(nèi)容，依然是放在“有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”板塊，且放在“防風(fēng)險”的第一位。

“這意味著2025年重點領(lǐng)域風(fēng)險中，防范房地產(chǎn)風(fēng)險最重要?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，因為房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)影響到地方財政穩(wěn)定、居民獲得感、安全感，以及全社會消費和增長的穩(wěn)定性。

具體來看房地產(chǎn)內(nèi)容，總基調(diào)是“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這與去年中央經(jīng)濟工作會議提法一致。

去年以來，在一系列寬松政策刺激下，我國房地產(chǎn)市場逐步“止跌回穩(wěn)”。步入2025年，“止跌回穩(wěn)”的趨勢持續(xù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局2月19日發(fā)布的70城價格指數(shù)，2025年首月，新房售價上漲城市個數(shù)漲至24個，這是自2023年7月以來的最高。

不過，“從就業(yè)、預(yù)期等基本面來看，回穩(wěn)的基礎(chǔ)仍待夯實。”李宇嘉如是說。

從具體措施來看，政府工作報告指出，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

去年，一線城市限購政策迎來實質(zhì)性的松綁?！罢{(diào)減限制性措施”則意味著今年限購政策還將有繼續(xù)調(diào)整與優(yōu)化的可能性。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示：“一線城市有一定的特殊性，政策可以做進一步的調(diào)整優(yōu)化，但絕對不會‘完全廢除限制性措施’。這對于我們精準把握今年的政策方向具有積極的作用。”

事實上，存量政策應(yīng)出盡出，2025年房地產(chǎn)能否真正實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵看增量政策。

李宇嘉表示：“城中村和危舊房，涉及的主要是年輕人、新市民的剛需以及老市民的改善，這是當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)性需求的生力軍，主要集中在人口凈流入的大城市，各地級市也有。2025年初，包括廣州、深圳、上海、北京、鄭州、西安等地，均規(guī)劃了大規(guī)模的城中村改造，且新開工項目明顯增加，同時還將徹底完成認定的危舊房改造。”

收購存量商品房，地方自主權(quán)提高

一邊是充分釋放住房需求，另一邊則是積極去化庫存。兩條腿走路，這是我國當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。

政府工作報告指出，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

李宇嘉解讀稱，目前，各地土地庫存比較大，去化周期遠超過房屋。這是制約房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，但各地基于財政考慮，供地的積極性很強。因此，政府工作報告提出合理控制新增供地，意味著短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定了再謀求未來發(fā)展?！皟?yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和用地方式，意味著城市空間不能再外延式擴張，而要轉(zhuǎn)向集約化、緊湊型、功能互補、產(chǎn)城融合;用地方式要基于人口形勢、產(chǎn)業(yè)需求等向存量轉(zhuǎn)變，向功能復(fù)合轉(zhuǎn)變?！?/p>

控制用地的同時，政府工作報告還指出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán);拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

提高地方自主權(quán)，在李宇嘉看來，這是重大的突破。近期，土地收儲獲得了進展，但房屋收儲雖然提出較早，卻沒有明顯進展，主要是要求各地要有2家國企來承擔(dān)，堅持市場化、法制化、資金平衡的原則，按照土地劃撥成本+建安+5%利潤進行收購等等，這導(dǎo)致收購很難推進。此次明確更大自主權(quán)，意味著2025年存量房收購將加速，這對于解決庫存去化、穩(wěn)定房屋價格，進而穩(wěn)定市場預(yù)期，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重要的意義。

在58安居客研究院院長張波看來，2025年將是“收儲大年”。收購存量土地是地方政府優(yōu)化土地資源利用、改善土地供求關(guān)系、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。為了優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率，本次報告充分強調(diào)了“收儲”的重要性，并擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款。

首入政府工作報告，“好房子”建設(shè)加速推進

值得關(guān)注的是，“好房子”首次出現(xiàn)在全國兩會政府工作報告中。

報告明確，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，從中央到地方，一系列“好房子”政策出臺。

新的一年，建設(shè)“好房子”被多地政府列入年度工作重點。2月12日，《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(試行)》發(fā)布，明確“好房子”將率先在平原多點地區(qū)形成示范。

嚴躍進表示，去年開始各地“好房子”的推進工作持續(xù)開展，也形成了非常好的制度、案例和項目，應(yīng)該說基礎(chǔ)是扎實的，也為今年“好房子”工作開展創(chuàng)造了非常好的條件?！昂梅孔印睂懭胝ぷ鲌蟾?，說明這項工作非常重要，也是今年要持續(xù)開展的工作，這對于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)等都有非常好的支撐作用。

此次對于“好房子”的要求，明確要“完善標準規(guī)范”。嚴躍進說，該表述的意義在于指明方向，各地在既有的實踐基礎(chǔ)上，要在制度保障方面發(fā)力，尤其是一些研究出臺的好房子的標準，更是今年各地可以積極借鑒的。

完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房保障，實現(xiàn)民生保障與市場調(diào)控雙重目標

城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的影響深遠而多元。在城鎮(zhèn)化方面，今年的政府工作報告提出，深入實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動。其中指出，科學(xué)有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，全面推進常住地提供基本公共服務(wù)，強化隨遷子女義務(wù)教育保障，推動將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障體系，暢通參加社會保險渠道。

國家發(fā)展改革委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土經(jīng)濟室主任黃征學(xué)表示，以往的表述多是“推進”農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，此次強調(diào)“科學(xué)有序”，意味著在推進過程中要尊重個人意愿，既支持自愿轉(zhuǎn)移的群體順利融入城市，也不強制那些不愿轉(zhuǎn)移的農(nóng)民，確保政策實施更加人性化和合理化。而“全面推進”常住地提供基本公共服務(wù)，就意味著未來的強度、力度將會更大。

“推動將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障體系”也出現(xiàn)在政府工作報告中。在2024年國務(wù)院印發(fā)的《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》，以及今年發(fā)布的中央“一號文件”均提出，鼓勵有條件的城市逐步將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍。

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進入城市就業(yè)和生活。幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市安家落戶，將增強其歸屬感和幸福感，推動城鎮(zhèn)化從“數(shù)量增長”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)變。

從“止跌回穩(wěn)”的角度來看，黃征學(xué)認為，當(dāng)前許多城市面臨住房供大于求、庫存壓力較大的問題，“將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入城市住房保障政策范圍”，既幫助了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市安家落戶，同時也為城市住房市場提供了新的需求來源，助力去庫存，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這一舉措實現(xiàn)了民生保障與市場調(diào)控的雙重目標。