265輪爭奪、樓面價破10萬 中海斬獲的海淀樹村地塊有何魅力

北京土地市場成交了樓面單價達10萬+的地塊!

3月18日，北京出讓海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項目HD00-0705-0035-1地塊R2二類居住用地(簡稱“海淀樹村35號地塊”)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，歷經近3個小時、265輪競拍，最終該地塊由手持22號牌的中海地產競得，總價定格在75.02億元，樓面價約10.23萬元/平方米，溢價率27.93%。對此，業(yè)內人士評價稱，萬眾期待的海淀樹村地塊，最終不負眾望。

中海地產75億奪得樹村35號地塊

海淀樹村35號地塊共吸引了10家房企及聯(lián)合體報名，包括中建壹品、越秀地產、首開、建發(fā)、華潤置地+招商蛇口聯(lián)合體、海開控股、中海地產、中國金茂、保利發(fā)展、綠城。在線上競價環(huán)節(jié)，地塊總價從58.64億元競至59.18億元。最終在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，中海地產以75.02億元競得，溢價率27.93%。

從房企表現(xiàn)來看，中建壹品、中國金茂、保利發(fā)展、海開控股，以及華潤置地+招商蛇口聯(lián)合體都在積極舉牌。競價前期，中海地產并不積極，但在后期寸步不讓，勢在必得。

樹村地塊未設置土地出讓上限價格以及銷售指導價，起始樓面價約8萬元/平方米，最終樓面價達到10.23萬元/平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱評價這場土拍時表示：“萬眾期待的海淀樹村地塊，最終不負眾望。”

樹村地塊為純住宅用地，用地規(guī)模3.97公頃，規(guī)劃建面7.33萬平方米，容積率為1.6.建筑控高18米，綠地率30%。如果按照層高3米計算，業(yè)內預計將建設成6層洋房。

值得注意的是，該地塊東側包含0.61萬平方米的防護帶，南側含一條寬15米、長170米的街坊路。這兩處區(qū)域與地塊統(tǒng)一核算容積率和綠化率，如此一來，實際居住容積率將會有所抬高，經核算，實際容積率約在1.96.

從具體位置來看，海淀樹村35號地塊位于北五環(huán)外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里。東側是北京體育大學，南側距離圓明園遺址公園直線距離僅1.2公里，地塊往南是清華和北大，北側緊鄰華聯(lián)商場，生活配套完善。

值得一提的是，海淀樹村35號地塊所處的上地板塊兼具產業(yè)優(yōu)勢和學區(qū)優(yōu)勢：騰訊、網易、百度、新浪等互聯(lián)網大廠聚集于后廠村區(qū)域，大量的高科技人才具有較高的購買能力。上地學區(qū)具有優(yōu)質的教育資源，分布有上地實驗小學、清華附中上地學校、二十中學以及在建的101中12年一貫制學校等。

“七盤”拉開海淀高端改善市場大幕

海淀樹村35號地塊所在板塊內，現(xiàn)有學府壹號院、圓明天頌兩個次新房項目。其中，學府壹號院是共有產權項目，指導價11.2萬元/平方米;圓明天頌為純商品房項目，2021年開盤時銷售均價11.5萬元/平方米，如今二手房掛牌均價為19.97萬元/平方米。相比之下，樹村35號地塊未設銷售指導價，給了市場更多的想象空間。

事實上，隨著樹村35號地塊落槌，海淀正式邁入“改善七盤”時代。從永豐南北的頤海澐頌、嘉華天珺，到功德寺的“雙王”、朱房村的“雙姝”，2025年海淀高端改善市場的大幕即將拉開。

功德寺兩宗地塊在去年11月5日，分別由綠城和越秀以51.75億元、63.825億元價格搖中。其后，華潤置地參股，打造雙和樾玉鳴、和樾望雲(yún)項目。而2025年首場土拍的海淀朱房“雙子星”地塊，在不限價、無指導價以及價高者得的規(guī)則下，最終共計成交181.924億元，平均溢價率達到21.04%，業(yè)內預期銷售單價為12萬+。

3月16日，頤海澐頌開盤，開發(fā)商發(fā)布海報稱實現(xiàn)銷售606套，銷售額破72.5億元。今天，頤海澐頌的開發(fā)商海開控股也出現(xiàn)在樹村35號地塊出讓現(xiàn)場，而且頻頻舉牌，但是最終不敵中海地產。

在張凱看來，近期市場的一系列現(xiàn)象為沉寂已久的土拍市場注入強心劑，也為海淀樓市發(fā)展奠定了積極基調。

值得注意的是，根據(jù)北京2025年商品住宅用地推介信息，海淀今年還將有寶山棚改地塊、半壁店城中村改造項目地塊、四季青鎮(zhèn)西郊機場周邊及沿線城中村改造項目地塊待入市，且都集中在上半年。

對此，張凱認為，屆時，大量新盤涌入將促使海淀新房市場競爭程度加劇，開發(fā)企業(yè)唯有從園林設計、會所打造、精裝品質、“零公攤”、風雨連廊等各個細節(jié)入手，全方位提升產品競爭力，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 付春愔