萬科叩關(guān)

成為萬科董事會主席的這五年里，郁亮已極少出現(xiàn)在萬科中期業(yè)績發(fā)布會的現(xiàn)場。

往常，“期中考”對于萬科這樣的好學(xué)生而言不過是例行發(fā)布，討論話題也更著眼于業(yè)務(wù)而非戰(zhàn)略，由萬科總裁祝九勝帶領(lǐng)管理層一起面對投資者與媒體，足夠回應(yīng)市場的關(guān)切。

因此，郁亮的坐鎮(zhèn)讓萬科在2022年8月31日舉行的2022年中期線上業(yè)績發(fā)布會與以往不同。

郁亮是有備而來的。時隔兩個月，他又一次出現(xiàn)在公眾面前，再度帶著一番信心滿懷的話語，為承壓的房地產(chǎn)行業(yè)帶來些許光亮。

郁亮沒有說“活下去”，也沒有說萬科是危機(jī)感驅(qū)動的公司。他仍然堅持短期市場已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個緩慢溫和的過程這一判斷。郁亮說，住房剛需依然很強(qiáng)，房地產(chǎn)仍然是十萬億級的市場，常做常新。

萬科的業(yè)績表現(xiàn)，也支持郁亮的樂觀和信心。今年上半年，萬科實現(xiàn)業(yè)績回升。報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%;實現(xiàn)歸母凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。

郁亮在回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者的問題時更稱，只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕短期市場環(huán)境有壓力，也一定能熬過去。他對未來止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升非常有信心。

悲觀派郁亮審慎樂觀，萬科等待的春天還會遠(yuǎn)嗎?

筑底回升

萬科對所處行業(yè)的認(rèn)知，向來是超前的。

四年前，其他同行尚在高歌猛進(jìn)，萬科喊出“活下去”引發(fā)軒然大波，但回望這一標(biāo)語的警覺性，萬科對市場冷暖的感知的確清醒。

四年后的現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的基本邏輯已經(jīng)生變。隨著金融屬性逐漸抹去，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展模式仍在醞釀之中，頭部企業(yè)的動向與判斷，更具有引領(lǐng)和探索的先行者意味。

盡管短期承壓，但中長期需求仍在，房地產(chǎn)行業(yè)這一古老的行當(dāng)不會消失，這是郁亮的信心所在。

郁亮坦言，今年7、8月和6月之間的銷售數(shù)據(jù)確實出現(xiàn)了比較明顯的落差，但一方面，6月快速大幅回升，包含疫情后消費回補、季節(jié)性等短期因素的影響，后續(xù)本身會有所回落;另一方面，7月以來，出現(xiàn)了“停貸”等新問題，一些出險企業(yè)無法完成交樓，對消費者買房信心也造成了一定影響。

盡管如此，郁亮仍然認(rèn)為，住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新。

郁亮的底氣來自于，目前的供給與存量自然更新的速度已經(jīng)明顯不匹配，不會維持這一水平。

郁亮算了一筆賬，目前市場中的存量住房按照自然更新速度，每年要淘汰10-11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當(dāng)前新開工速度，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平改善、人口聚集等因素，因此當(dāng)前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。

“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發(fā)修復(fù)的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量，這個市場還是很大的。”郁亮強(qiáng)調(diào)。

生火取暖

信心與底氣沒有缺失，但畢竟房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)邏輯已經(jīng)被重構(gòu)，萬科也需要在混沌期中做長久的謀劃。

在回答21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者的提問時，郁亮談到，在行業(yè)的冬天里，最重要的事情就是生火取暖。

穩(wěn)健型企業(yè)在財務(wù)指標(biāo)上的趨向是一致的，萬科從來也不是冒進(jìn)的風(fēng)格。郁亮說，萬科過去歷來重視現(xiàn)金流和財務(wù)穩(wěn)健，始終把安全放在第一位，這是萬科牢牢堅持的原則，因此在規(guī)模和債務(wù)方面一直抱著克制的心態(tài)，所以經(jīng)營層面有一定的安全邊際。

面對行業(yè)的變局，萬科已早做打算。

郁亮介紹稱，去年以來，萬科應(yīng)對工作也做得比較早、比較扎實，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升。因此，盡管上半年市場波動超出了所有人的預(yù)期，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然實現(xiàn)了凈流入，比去年同期表現(xiàn)更好。

郁亮說，他近期走訪了萬科全國的35個城市100多個項目，結(jié)合來看對未來發(fā)展、對完成今年任務(wù)有信心的。郁亮也坦承，在當(dāng)前情況之下，萬科也非常大壓力，還有非常多的指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意，但對萬科而言，需要努力平衡好，遇到問題去解決問題。

安全的前提下，萬科對自己有更高的要求。談及交付的問題時，郁亮強(qiáng)調(diào)，請客戶放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量。

“只有不斷修復(fù)，發(fā)現(xiàn)一個短板彌補一個短板，保持絕不躺平，保持跑下去的狀態(tài)，相信一定能夠通過不斷的跑下去，跑出健康、跑出未來。相信一分耕耘一分收獲。”郁亮表示。

今年上半年，2022上半年，萬科實現(xiàn)超11.5萬套住宅的交付，35%交付批次實現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個百分點。

止跌企穩(wěn)

在經(jīng)營審慎安全為首位的行業(yè)基調(diào)下，萬科的業(yè)績表現(xiàn)不需要資本市場和投資者的過度擔(dān)心。今年上半年的這份成績單，郁亮及萬科的管理層兌現(xiàn)了年初的承諾，實現(xiàn)了企穩(wěn)回升。

今年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%;實現(xiàn)歸母凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。

現(xiàn)金流量表之上，萬科的經(jīng)營穩(wěn)健更加得以體現(xiàn)。

今年上半年，萬科在報告期內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%;持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍;凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%。

審慎的財務(wù)策略之下，萬科今年在投資方面保持理性。萬科執(zhí)行副總裁劉肖表示，萬科長期以來的投資策略比較穩(wěn)定，量入為出、倉位穩(wěn)定，但今年尤其重視獲取非常好項目。

劉肖提到，萬科的投資標(biāo)準(zhǔn)首先是，片區(qū)市場要非常好，不僅看城市，還要看片區(qū)。好的片區(qū)，能夠帶來經(jīng)營安全和充分的客戶積累。此外，非常好的項目，財務(wù)指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)、效率都要非常出色。

今年上半年，萬科投資強(qiáng)度有所降低，但也保持一定的優(yōu)勢。萬科報告期內(nèi)獲取新項目19個，總地價386.8億元，權(quán)益地價總額約248.3億元，在投資金額中，一二線城市的占比為95.6%。

郁亮評價，這張成績單還“馬馬虎虎”，他的目標(biāo)是堅持走下去。“這取決于背后能力有沒有建立起來，我們肌肉有沒有長起來。只要有好產(chǎn)品、好服務(wù)，哪怕市場再惡劣，也能熬過去。”

郁亮說，萬科的綜合配套能力在高強(qiáng)度的競爭市場里經(jīng)受住了考驗，因此開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重策略會成為下個發(fā)展階段的重要優(yōu)勢。“我對今年全年任務(wù)止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升有信心。”

未來之路

面對行業(yè)的下半場，具有資金優(yōu)勢的房企多數(shù)瞄準(zhǔn)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的賽道，萬科自不例外。但與布局早且已逐漸步入成熟期的其他頭部企業(yè)相比，萬科走過的彎路不少，也因此在除了物業(yè)服務(wù)以外的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比較優(yōu)勢仍在逐漸培育中。

郁亮在年初說過，萬科該交的學(xué)費都交了，2022年非開發(fā)業(yè)務(wù)總體上將開始形成正向貢獻(xiàn)。在年中的業(yè)績報告中，郁亮的承諾得以部分兌現(xiàn)。

今年上半年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入241.1億，同比增長30.6%，增速在穩(wěn)步加快中。

祝九勝在談及經(jīng)營性業(yè)務(wù)的打法時，也能夠比較清晰的讓外界看到萬科的思路。

祝九勝以泊寓為例表示，做生意就是抓產(chǎn)品找客戶，年初泊寓決定爭取不依賴第三方，強(qiáng)調(diào)人人都有銷售精神，人人都服務(wù)客戶。泊寓現(xiàn)在獲客成本急劇下降，接近76%客戶都是我們自己找，營銷費用率從1.4%下降到1%，這也讓我們?yōu)槲磥泶蛟炱渌a(chǎn)品線有信心。

“這些都是難而正確的事情，都要久久為功，長期積累。目前看來，經(jīng)營服務(wù)發(fā)展勢頭未來還是可以預(yù)期的。從財報也看到，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭不錯，證明我們得到了市場的認(rèn)可。”祝九勝說。

雖然增速和預(yù)期均是樂觀的，但這畢竟是長周期、重投入的生意，短期而言，保持合理的回報區(qū)間或許仍然難以確保。郁亮和萬科，希望在多方的參與下，這類業(yè)務(wù)能夠更長足的發(fā)展。

郁亮認(rèn)為，城市配套業(yè)務(wù)非常多元，發(fā)展起來也會為行業(yè)提供支撐。但是這些業(yè)務(wù)基本上都是保本、微利、長周期的業(yè)務(wù)需要配套政策，從而實現(xiàn)要素成本跟收益相匹配，現(xiàn)金流入和流出也應(yīng)相匹配。

“在這些新的領(lǐng)域里面，我們很希望大家共同關(guān)心、探討和呼吁有利于城市業(yè)務(wù)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展的新階段政策措施出臺。”郁亮表示。

過去萬科一度成為行業(yè)效仿的對象之一，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，為推動行業(yè)發(fā)展所做的一切努力，萬科更應(yīng)該有擔(dān)當(dāng)。仍然堅守行業(yè)的萬科和郁亮，還是沒有變。