未來10年 3類房子或成“燙手山芋”？懂行人早已悄悄“轉手”

近期，隨著救市政策的持續(xù)加強，許多人開始預測房價將上漲。然而，房價的上漲并非僅僅依賴政策和產業(yè)的支撐，它同樣需要人口的支撐。目前，大部分城市，特別是那些一二線熱門城市的房價已經遠遠超出了當地居民的收入水平。盡管未來這些城市的房價仍有上漲的可能性，但從當前形勢來看，房價已經達到了一個階段性的高位。

對于三四線城市來說，人口還在不斷流失，這使得未來這些城市的房價可能失去所有的支撐。正如著名商人李嘉誠所指出的，現在的房價已經過高，導致大多數人難以承受購房的壓力。他用“最后一塊銅板”來形容房地產行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ凳局撔袠I(yè)可能已接近飽和。

此外，隨著近年來樓市調控政策的不斷收緊，炒房客已經開始大規(guī)模拋售房產。這不僅暴露了住房資源過剩的問題，更使得這個問題變得日益突出。目前，不僅二手房掛牌量大幅增加，新建商品房的庫存也在不斷上升，已經突破了5.1億平方米。同時，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過40平方米，超過96.86%的城鎮(zhèn)家庭已經擁有住房，且戶均超過1.5套。

由此可見，住房資源過剩已成為不爭的事實。而隨著炒房客大量拋售房產，房地產市場的供需關系發(fā)生了逆轉，樓市正式步入了買方市場。這意味著購房者將有更多的選擇和更大的議價空間，而開發(fā)商和投資者則需要更加謹慎地考慮市場趨勢和風險。

知名經濟學家任澤平對房地產市場的獨到見解是：短期內受金融政策影響，中期受土地供應制約，而長期則取決于人口增長趨勢。當前，金融環(huán)境比較好，土地市場保持穩(wěn)定，而潛在的購房需求卻在逐步減弱。短期內，投資者購房意愿降低，大眾住房擁有率已達到高位，凸顯市場中的剛性需求正逐步縮減，同時許多剛需購房者的支付能力也面臨挑戰(zhàn)。從中期視角看，我國城鎮(zhèn)化率已達到63.89%，雖與發(fā)達國家的80%～90%尚有差距，但隨著城鎮(zhèn)化進程加速，增長速度將逐步放緩。而放眼長期，我國新生人口數量正呈下滑態(tài)勢，若無有效措施扭轉，預計未來5年內我國人口將步入負增長時代。

綜上所述，無論是從住房資源數量、人口數量還是住房需求來看，未來樓市均將呈現供過于求的格局。隨時間推移，房屋將逐步回歸其居住本質，房價也將趨于合理水平。在住房資源過剩的背景下，人們對住房品質的要求將日益提升，導致房屋因品質和地理位置的差異而逐漸分化。業(yè)界普遍預測，未來品質較差的房屋將面臨更大的轉手難度，甚至可能陷入無人問津的困境。

總體來看，雖然一些城市未來房價仍有上漲的可能，但也有一些房產可能會面臨價格下跌的風險，甚至可能陷入無人問津的境地。對此，有行業(yè)專家警告稱，未來十年，三類房產可能會成為市場的“燙手山芋”。對于這些房產，明智的投資者已經在悄悄地進行“套現”，以避免可能的損失。如果你手中持有這三類房產，那么最佳的策略可能是將其出售，換取現金或換成更具潛力的房產。

第一類：普通的商住公寓

過去，隨著房價的上漲和調控政策的出臺，單價親民、面積緊湊且無需限購限貸的公寓一度成為年輕人和投資客的心頭好。然而，絕大多數的普通公寓，在投資視角和居住體驗上均存在顯著短板。從投資層面來看，公寓交易的稅費負擔沉重，利潤空間相對有限。而在居住層面，許多普通公寓的物業(yè)服務水準不盡如人意，人員流動頻繁，居住環(huán)境難以稱心如意。更有甚者，一些公寓在交房數年后，因管理不善而顯得破敗不堪。

隨著房價的下跌，公寓市場的跌幅尤為顯著，幾乎無人問津。只有在住宅供應緊張時，公寓才能勉強分得一杯羹。但當前，我國住房資源已然過剩，眾多住宅供消費者挑選。一位房產中介坦言，若因價格和面積考量而選擇公寓，實則大可不必。小戶型住宅同樣存在，何必舍近求遠選擇公寓呢?展望未來，隨著住宅供應的日益增加和房價的逐步回歸合理，大部分普通公寓恐將面臨市場的冷遇。

第二類：品質欠佳的高層住宅

品質不佳的高層住宅不僅機械設備故障頻發(fā)，房屋主體亦存在安全隱患。無論是維修或更換機械設備，還是對高層住宅主體的維護，所需費用均相當高昂，甚至可能令人咋舌。因此，居住在這類高層住宅的業(yè)主，不僅體驗不到舒適的居住環(huán)境，還需承擔高昂的居住成本。隨著時間的推移，經濟條件較好的業(yè)主往往會選擇搬離這些品質欠佳的高層住宅，或低價出售，或選擇出租。隨著小區(qū)租戶數量的增加，公共維修基金的籌集愈發(fā)困難，若不及時進行維修，小區(qū)的居住環(huán)境將日益惡化。

第三類：老舊且品質不佳的房產

盡管國家近年來推出了舊房改造政策，但對于那些品質低劣、房齡偏高的老房子來說，單純的翻新改造只是表面的功夫。即使工程竣工后，房子看似煥然一新，但其內在的品質和質量仍然難以保證。這些潛在的問題很可能在不久后暴露無遺，給居住者帶來諸多困擾。

目前，眾多老舊小區(qū)正在經歷翻新改造的浪潮，許多老房子因此煥發(fā)新生。得益于其優(yōu)越的地理位置，這些經過改造的老房子無疑將躋身購房者的選擇之列。然而，在此我要提醒您，當您考慮購買市區(qū)老房子時，務必審慎避開那些品質低劣、房齡偏高的房產。

總結：上述三類房產，均存在品質不佳、居住體驗差的問題。隨著人們經濟水平的提升，對房屋品質的要求將愈發(fā)嚴格。因此，對于這三類品質不佳的房產，未來的市場前景不容樂觀。若您手中持有此類房產，建議您盡早出手，以實現資產的最大化，或考慮置換為更優(yōu)質的房產。