樓市最荒唐的時(shí)刻已經(jīng)來(lái)了！

先拋開(kāi)“樓市最荒唐的時(shí)刻已經(jīng)來(lái)了”這個(gè)話題，

我們先看“未來(lái)10-20年中國(guó)房地產(chǎn)還有沒(méi)有戲?”

站在2024年4月這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這個(gè)問(wèn)題以及答案似乎沒(méi)有意義。

但你對(duì)這個(gè)問(wèn)題和答案的理解及認(rèn)知，將影響你以及你家庭未來(lái)財(cái)富走向。

開(kāi)宗明義，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)走過(guò)三個(gè)階段：

第一階段，從農(nóng)村到城市。

這個(gè)過(guò)程中，創(chuàng)造了這個(gè)地球史上最大規(guī)模的一個(gè)人口大遷徙。

百年之后史書(shū)上必定會(huì)有這樣一句話，8億農(nóng)民進(jìn)城推動(dòng)了一場(chǎng)史無(wú)前例的城市化。

各位朋友，我們都是這段接近30年歷史的見(jiàn)證人。

現(xiàn)在請(qǐng)問(wèn)，是不是大部分參與其中的老百姓在過(guò)去20年都因?yàn)榉慨a(chǎn)賺到錢(qián)了?

是不是?

不是的，有8億人虧了大錢(qián)。

比如，你爺爺，你爸媽在老家蓋的房子，有沒(méi)有可能因?yàn)槌Ｄ昙依餂](méi)人就荒廢了。

或者說(shuō)你老家蓋的樓房，還能賣(mài)掉嗎?

你心里也清楚，村里人都沒(méi)了，賣(mài)給誰(shuí)呢?

有個(gè)相當(dāng)殘酷的事實(shí)是，過(guò)去大家感覺(jué)都賺到錢(qián)，其實(shí)是以8億人手持的農(nóng)村資產(chǎn)幾乎跌價(jià)為零為代價(jià)。

1985年你老家農(nóng)村的宅基地和北京郊區(qū)的宅基地價(jià)格差的大嗎?

必然是不大的。

過(guò)了30年之后，一個(gè)價(jià)值依然在不斷下墜，一個(gè)價(jià)格依然在不斷累積。

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)永遠(yuǎn)在分化。

第二階段，從小城市到大城市。

這背后是一線城市虹吸二線，二線吸三線，三線吸農(nóng)村。

按照目前的城市化率66.2%，我們大概還有五六年左右的時(shí)間啊，每年0.5個(gè)點(diǎn)，越接近70%了，意味著農(nóng)村人口越吸不動(dòng)。

這也是必然的，能走已經(jīng)走完了。走不了的，實(shí)在走不了，他們的未來(lái)就慢慢消失。

農(nóng)村不會(huì)有增量了，意味著三四線城市一旦吸不動(dòng)，但另一邊繼續(xù)被二線城市虹吸。

誰(shuí)也阻止不了，年輕人肯定要往一二線城市跑。

事實(shí)上，現(xiàn)在這個(gè)階段已經(jīng)開(kāi)始了。

我們正站在第二次人口大遷徙的前夜。

一二線大城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)終極驛站效應(yīng)。一個(gè)孩子從學(xué)校走向社會(huì)，他就面臨到底是在北、上、廣、深，還是杭州、成都、武漢、鄭州、西安等等這些城市中，選誰(shuí)?

過(guò)去30年農(nóng)村的老路就是未來(lái)三四線要走的路。

這個(gè)過(guò)程也就是5-10年吧。

第三個(gè)階段，區(qū)域中心城市演變成世界級(jí)都市區(qū)。

目前我們能看到，已經(jīng)有世界級(jí)都市區(qū)雛形的是，粵港澳大灣區(qū)以及以上海為首的長(zhǎng)三角城市群，在這些城市群的一些核心資產(chǎn)將來(lái)會(huì)成為全球性的資產(chǎn)。

我們現(xiàn)在正處在第二個(gè)階段，你會(huì)不斷的被迫驗(yàn)證，不是所有的資產(chǎn)未來(lái)都有價(jià)值。

90%的資產(chǎn)，未來(lái)根本就跑不贏通脹，大量三四線城市的資產(chǎn)會(huì)趨向于這個(gè)狀態(tài)。

中國(guó)800多個(gè)城市，最終會(huì)有接近二十個(gè)城市資產(chǎn)不斷的穩(wěn)步上揚(yáng)。

當(dāng)然，很多朋友會(huì)說(shuō)，你講的這些都是在舊有的邏輯下的推演，而現(xiàn)在時(shí)代變了，舊有邏輯行不通了。

這些說(shuō)法是根本沒(méi)有看懂中國(guó)房地產(chǎn)背后的推手究竟是什么?

為什么深圳30年前一文不值，30年之后成現(xiàn)在這個(gè)樣子?

什么經(jīng)濟(jì)發(fā)展，貨幣通脹、PPI、CPI、美元回流、人民幣發(fā)行過(guò)渡，大家是不是看過(guò)各種版本的解讀啊。

但其實(shí)這背后本質(zhì)上就一個(gè)問(wèn)題，30年前這里沒(méi)什么人，30年之后這里有二千多萬(wàn)人，你能理解嗎?

人口的流動(dòng)才是中國(guó)房地產(chǎn)最底層的邏輯。

你把這個(gè)事情琢磨透，其它所有的都只是表象。

你站在這個(gè)視角再看當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，你所有的困惑都會(huì)得到解決。

樓市目前究竟是一個(gè)什么狀態(tài)呢?

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是，3月份起，廣深繼續(xù)打響新一輪的價(jià)格戰(zhàn)。

比如廣州，曾經(jīng)單價(jià)賣(mài)到 7 萬(wàn)的新房保利天匯，直接 4.9 萬(wàn)開(kāi)賣(mài)。

廣州的郊區(qū)增城，很多都已經(jīng)跌到萬(wàn)元以內(nèi)了，還是沒(méi)人買(mǎi)。

還有深圳，深圳二手房均價(jià)已經(jīng)從2021年最高峰 8.3 萬(wàn)跌到 6. 5萬(wàn)，大約在 2019 年的水平。

我看了很多成交數(shù)據(jù)，像龍崗一些二手房?jī)r(jià)位已經(jīng)跌到 2016 年。比如說(shuō)南聯(lián)地鐵口的海航城，2016 年的新房均價(jià) 3. 5 萬(wàn)，現(xiàn)在二手房掛牌價(jià)也都是 3 萬(wàn)左右。

當(dāng)然更多的是跌到2017年、18年，比如大運(yùn)的綠景大公館，2017 年的時(shí)候成交價(jià)大約已經(jīng)在 6. 5 萬(wàn)左右，如今的成交價(jià)也跌到了 6 萬(wàn)。

目前新房都是低于備案價(jià)出售。

光明現(xiàn)在新房已經(jīng)跌到3字頭，坪山龍崗有些盤(pán)直接從4 字頭跌到了2字頭。

之前南山新房，比如赤灣前海宸灣單價(jià) 9 萬(wàn)，開(kāi)云府也是 9 萬(wàn)多。

而最新南山赤灣新房單價(jià)6萬(wàn)起。這個(gè)價(jià)格和去年5.94 萬(wàn)/㎡ 開(kāi)盤(pán)的深鐵熙府價(jià)格持平。但是深鐵熙府是人才房。

這就是深圳目前的房?jī)r(jià)情況，再跌下去保障房都沒(méi)人買(mǎi)了。

北京是什么情況呢?

目前北京剔除共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格之后，新房均價(jià)已經(jīng)突破 7 萬(wàn)一平是，目前一線里面新房均價(jià)最高的。

所以北京目前新房成交明顯乏力，出現(xiàn)了不少 “ 破發(fā) ” 的情況， 后續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)不可避免。

上海的情況類(lèi)似，因?yàn)?024年是上海市新房供應(yīng)大年，今年的新房銷(xiāo)售會(huì)更難。

表面看，深圳和廣州房?jī)r(jià)跌幅更大，但其實(shí)北上今年房?jī)r(jià)下跌的壓力更大一些。

這四個(gè)一線基本就是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。

要么就是已經(jīng)超跌了，要么就是下跌的壓力還非常大。

相比于房?jī)r(jià)下跌，目前關(guān)于樓市的情緒面也更為恐慌。 很多人被這波房?jī)r(jià)下跌直接干懵了。

比如說(shuō)最近有好幾個(gè)深圳的朋友都在問(wèn)自己手里深圳的房子要不要賣(mài)掉，我看了一下基本上都是南山的、寶安的房子。

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)不少人已經(jīng)陷入信息繭房里面，變成羊群效應(yīng)的羊。

現(xiàn)在甚至還有一種聲音，除了自住的房子，其他的房子都可以出掉?

于是現(xiàn)在出現(xiàn)了一種什么情況呢?

就是我們會(huì)看到有一些朋友在恐慌性的處理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

所以現(xiàn)在無(wú)論深圳、北京還是上海、廣州或者杭州、蘇州，都是一個(gè)適合優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)砍價(jià)的階段。

很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)只有漲的時(shí)候賺錢(qián)，其實(shí)恰恰相反，房?jī)r(jià)跌了以后，才更有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，而且這個(gè)機(jī)會(huì)很大。

以深圳最近一個(gè)朋友買(mǎi)的一套華潤(rùn)府為例，21年1600萬(wàn)，3月成交價(jià)是1000萬(wàn)，單價(jià)從18萬(wàn)下降到11萬(wàn)，這套房買(mǎi)完僅首付就少了200多萬(wàn)。

還有一個(gè)朋友買(mǎi)的南山蛇口海南玫瑰花園，21年總價(jià)3100萬(wàn)，3月成交價(jià)是2600萬(wàn)。

還有一個(gè)朋友 21年400萬(wàn)首付買(mǎi)套1300的房子，24年只用200萬(wàn)首付，1050萬(wàn)就能買(mǎi)到。

有朋友總結(jié)他在這個(gè)節(jié)點(diǎn)在深圳買(mǎi)房的原因說(shuō)，當(dāng)下是最好砍價(jià)階段+近6年最低房?jī)r(jià)+30年來(lái)最低的利率+近4年最松限購(gòu)+1-2成的首付條件+10倍08年的放水在即。

尤其是今年小陽(yáng)春行情不及預(yù)期，進(jìn)一步打擊了一部分賣(mài)家信心。

這就意味著會(huì)導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)被進(jìn)一步錯(cuò)判。

再舉個(gè)正在發(fā)生的例子，深圳南山某小區(qū)某房源21年高點(diǎn)2000萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)談到1200萬(wàn)了。21年首付需要600萬(wàn)，而現(xiàn)在首付只需要300萬(wàn)。

而像這樣的案例還有很多，正在發(fā)生。

看到?jīng)]，本質(zhì)上這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，就是我們低成本向上置換的機(jī)會(huì)。

因此，首先是，不管漲跌如何，關(guān)鍵是要堅(jiān)定的持有優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

其次就是，不管漲跌如何，關(guān)鍵是要堅(jiān)定的置換，盤(pán)點(diǎn)手上的資產(chǎn)，賣(mài)掉包袱，回籠資金。

第三、在第二條的基礎(chǔ)上，找到價(jià)值高價(jià)格被低估的房子，完成劣換優(yōu)的向上置換。

記住，向上置換!向上置換!向上置換!