一線和二線，哪個(gè)城市跌得最慘？

23年年底的時(shí)候，業(yè)內(nèi)一直在傳說，這一輪跌得最慘的城市里面，一線城市是深圳;二線城市是南京。

深圳是一線跌最多的應(yīng)該沒有爭議，但說南京是不是最慘的不好說，比如東莞，廈門這些二線城市其實(shí)很多板塊也都跌的很慘。

但南京肯定跌的不少，至少排進(jìn)強(qiáng)二線城市前三是毫無爭議的。

根據(jù)我們的盤點(diǎn)了解，南京很多小區(qū)起碼也跌了30%以上，有些房子甚至跌到2016-2018年水平，如果是去年下半年到今年初買了南京的，真的太慘了。

南京跟深圳一樣，之前漲的越好的板塊跌的越狠：

河西、南部新城一片大跌。

江寧許多地方次新房已經(jīng)達(dá)到1萬一平甚至以下。

江北更是攔腰斬都不止。

先看看全市的數(shù)據(jù)。

2023年新房市場相當(dāng)萎靡，成交46817套，成交均價(jià)29182元/平，成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下十年以來新低;

再看看二手房市場，2023年南京二手房成交99353套(含高淳、溧水)，其中主城9區(qū)成交量93300套，同比上漲30.3%。成交均價(jià)29978元/㎡，同比下跌5.6%。

2023年南京二手住宅新增掛牌量價(jià)情況

數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

整體來看，無論新房還是二手房都在下跌。

23年，南京在高頻地輸出利好政策。總共發(fā)布了22道政策救市。什么買房給補(bǔ)貼、賣舊換新補(bǔ)助、降低落戶門檻。南京這次真的是能脫的都脫了。

在救市方面采取了空前的舉措，被譽(yù)為“全國之最”，但無論這些政策怎么撒，都未能扭轉(zhuǎn)南京樓市持續(xù)走低的趨勢。

脫成這樣都激不起大家買房的信心，那二手房業(yè)主只能把價(jià)格一降再降，比的就是誰早脫手。

而新房受到各種備案的限制，根本沒辦法像二手房這樣這么任性。今年跌幅很夸張的二手房，30%～50%的跌幅都是有的。

比如河西南一度賣到7萬/㎡的升龍?zhí)靺R，最近有一套建面約135.52㎡的大三房，總價(jià)473萬成交，單價(jià)僅34903元/㎡，是一期瓏悅2017年有成交記錄以來的歷史最低價(jià)!

江寧正方新城的銀城藍(lán)溪郡，也是曾經(jīng)十分火爆的超級大盤。在火熱時(shí)期，賣到2萬多/㎡，今年直接跌破1萬/㎡，有人9000多元/㎡就拋房，跌幅竟然達(dá)到62%，真的太夸張了。

哪怕是概念很強(qiáng)，規(guī)劃很好的江北核心區(qū)也沒扛住，曾經(jīng)的搖號神盤揚(yáng)子江金茂悅，當(dāng)年新房開盤均價(jià)超3萬/㎡，新年第一天成交一套房，單價(jià)跌到2.6萬/㎡。

至于老城區(qū)，跌起來更沒底線。

鼓樓濱江力人學(xué)校的學(xué)區(qū)房世茂外灘新城一套142㎡的精裝房，年底有人以2.98萬/㎡成交了。該戶型2021年6萬/㎡的成交價(jià)還得6萬/㎡+，才過去兩年，直接腰斬，從850萬跌到425萬。

哪里敢想象，現(xiàn)在南京遍地腰斬的二手房，什么2萬/㎡撿漏江核，3萬/㎡買進(jìn)河西南，4萬/㎡買入河西中遍地都是。

新房市場同樣如此，也在這場價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，開發(fā)商毫無底線。

月底有個(gè)業(yè)主買房不到3月，開發(fā)商降價(jià)20%，業(yè)主求“限跌”，結(jié)果人房產(chǎn)局稱不違規(guī)。要我說這些業(yè)主就是天真，現(xiàn)在房子能賣出去就很好，上面才不管你多少錢賣出去的。

23年年末的時(shí)候，不少樓盤使出了特惠、內(nèi)部房、工抵房、團(tuán)購優(yōu)惠等降價(jià)大招。

比如萬科朗拾，雙十二期間推出優(yōu)惠，多種戶型降價(jià)超百萬，其中建面約110㎡戶型，原價(jià)650萬，現(xiàn)在398萬，降了252萬，相當(dāng)于打6折!

鼓樓濱江長江悅府，有建面約168㎡戶型，優(yōu)惠后單價(jià)不到3.6萬/㎡，相當(dāng)于總價(jià)降了100萬!算下來，降幅近6000元/㎡!

還有城北興智科創(chuàng)新城新生圩寶龍廣場、江核龍湖天曜，直接推出了0首付活動(dòng)。

為什么南京這一輪會降這么多?

首先聲明一下哈，我自己非常喜歡南京，南京的實(shí)力也妥妥一直全國前十，過去未來都會是，我的觀點(diǎn)都是客觀來分析哈：

1、上一輪漲太多了

上一輪牛市，南京漲太多，與廈門、合肥等一起并稱為樓市四小龍。21年，一年賣出10.7萬套的新房!是現(xiàn)在的兩倍呀。

市場熱到什么程度，新房排隊(duì)看房，開發(fā)商高傲到首付直接拉到了8成。

上一輪的暴漲，在2022年的時(shí)候把全市均價(jià)拉到了32038元/㎡。站上了3字頭，相較于2020年和2019年漲幅分別達(dá)到23%和29%。

之前漲太猛了，如今隨著大家收入下降，房價(jià)下跌去泡沫也就很正常了。

2、供應(yīng)太大

首先，受到二手房價(jià)格的牽制，新房價(jià)格還得繼續(xù)往下降。

新房當(dāng)前的庫存壓力真不小。

這兩年的供應(yīng)量已經(jīng)在持續(xù)減少了，庫存量也有所減少，但由于目前市場成交節(jié)奏緩慢，去化周期不斷拉長，最新庫存房源去化需14.3個(gè)月，較上年增加了3.1個(gè)月，

一些外圍板塊，去化周期還要16-18個(gè)月，去庫存壓力仍十分大。

新房要扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的困局，肯定還得降價(jià)。那么新房降價(jià)了，肯定還會拉著周邊二手房一起下來。

二手房市場成交量上來了，但是供應(yīng)量還不少，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量已經(jīng)突破19.4萬套。

掛牌量不斷激增，成交難度也不斷加大。2023年南京二手房房客比為0.97，同比減少0.26，房客比近幾年首次小于1。

成就，行情不好的時(shí)候，二手房和新房就是相互絞殺。

3、城市競爭力下滑

最重要的是，南京房價(jià)托不起來一個(gè)核心的因素就是，城市競爭力比較弱。

23年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也出了，南京GDP17634.5億元，同省的蘇州2.46萬億，增長4.6%。

南京這個(gè)省會城市，GDP不及地級市蘇州，大家已經(jīng)習(xí)慣了，但是這些年差距真的在越拉越大。

20年的時(shí)候，才5千億+，21年就6千億+，22年少了7千億出頭。

前兩年社科院出的一個(gè)《2021年中國城市競爭力報(bào)告》，南京的城市競爭力也是被蘇州甩在身后。

南京這種老牌工業(yè)城市來說，也已經(jīng)走在了轉(zhuǎn)型的路上，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，布局更多的新興產(chǎn)業(yè)，這背后除了需要資金、技術(shù)，更需要人才。

人才吸引力怎么來，跟著產(chǎn)業(yè)來。

你看看南京，經(jīng)濟(jì)總量被比下去，再看看優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，也想不起有啥，沒有什么特別厲害產(chǎn)業(yè)。怎么能吸引人才。

你看看，杭州有電商，有互聯(lián)網(wǎng);蘇州有生物醫(yī)藥;武漢有汽車制造;成都是西部重鎮(zhèn)。

但南京有啥呢?似乎記憶點(diǎn)太低了。

說實(shí)話，雖然江蘇整體實(shí)力很強(qiáng)，但是南京的經(jīng)濟(jì)實(shí)力跟蘇州比確實(shí)差距越來越大了，房價(jià)卻差不太多，同樣的預(yù)算蘇州性價(jià)比顯得就更高了。

現(xiàn)在大家都說，現(xiàn)在南京發(fā)展，“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)香港化，就業(yè)市場東北化，教育市場韓國化”，有那么多高校資源，也很難留住人。

找了一下22年的數(shù)據(jù)。南京現(xiàn)在最厲害的就是這6個(gè)產(chǎn)業(yè)：

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：南京2023年統(tǒng)計(jì)年鑒

但這6個(gè)產(chǎn)業(yè)，拿到全國來比，就泯然眾人了，每一個(gè)能打的，在南京創(chuàng)造了2318.6億收入的計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。在全國僅僅排民16位，比蘇州、東莞落后了一大截。

沒有一家超強(qiáng)的頭部產(chǎn)業(yè)，或者名片級的企業(yè)，南京在招商引資或者是人才引進(jìn)的時(shí)候，都會顯得很被動(dòng)。

而且，沒有厲害的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，也就導(dǎo)致現(xiàn)在南京的高薪職業(yè)，主要都集中于體制內(nèi)。

因?yàn)槟暇┑捏w制內(nèi)國企事業(yè)單位等中產(chǎn)群體還是很扎實(shí)的。

而這幾年，事業(yè)單位體制內(nèi)的情況大家也懂，收入不僅沒漲都還在跌，最有購買力的一批人沒有錢買房，這個(gè)樓市靠誰能托起來呢，這是南京成為去年房價(jià)跌最狠的很重要原因。

最后，說一下2024年南京樓市會怎么樣?

23年，南京樓市很冷，今年估計(jì)也會很冷。

1、新房繼續(xù)價(jià)格戰(zhàn)

23年南京184個(gè)樓盤累計(jì)領(lǐng)取銷許377次，入網(wǎng)總房源量約4.4萬套。24年的供應(yīng)量明顯多很多， 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京市1季度或?qū)⒂谐?00盤入市。

以及居高不下的二手房掛牌量。23年二手房價(jià)格跌成這樣，把片區(qū)的新房均價(jià)估計(jì)也拉下來了。今年新房想要賣出去只能跟二手房一起卷起來。

2、二手房沒有跌到位

現(xiàn)在南京全城房價(jià)幾乎都在跌。

無論是河西中，奧南，麒麟，江寧，江北板塊，都出現(xiàn)了價(jià)格的劇烈下降。

還有學(xué)區(qū)房也不例外，一南師附小，一中實(shí)驗(yàn)，科睿小學(xué)，考棚小學(xué)等學(xué)區(qū)房都出現(xiàn)了猛跌。

這樣大規(guī)模的大跌，就已經(jīng)把大家的信心跌沒了。業(yè)主容易踩踏式的脫手，會繼續(xù)往下跌。

如果你不是很著急的剛需和改善群體，就可以再等一等。

如果是很著急，確實(shí)碰到比高峰期跌了百分之四五十的房子了，那買了也虧不到哪里去了。

如果是投資，全國現(xiàn)在其他城市如果有更好的選擇，不建議現(xiàn)在買南京。