為什么大家都對(duì)地產(chǎn)泡沫視而不見(jiàn)？

最近關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的消息有點(diǎn)多，其中負(fù)債最多的恒大也被下達(dá)了清盤(pán)令，盡管目前尚不清楚清盤(pán)令在這邊的具體執(zhí)行情況，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了一個(gè)緊要的關(guān)頭。

不過(guò)比起來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)問(wèn)題，可能房地產(chǎn)最大的問(wèn)題，那個(gè)被視作房間里的大象，我們卻充耳不聞，甚至鮮有人提及。

房地產(chǎn)行業(yè)的最大問(wèn)題是什么?其實(shí)就是地產(chǎn)泡沫。

但詭異的是，不管是學(xué)者還是業(yè)內(nèi)的從業(yè)者，我們都很少聽(tīng)到有人在談?wù)撐覀兎康禺a(chǎn)行業(yè)的泡沫，至少?zèng)]有看到特別多直面討論地產(chǎn)泡沫的文章或其他。

房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫呢?

如果不談?wù)摰禺a(chǎn)泡沫，是不是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就沒(méi)有泡沫?

這顯然不符合客觀現(xiàn)實(shí)。

一個(gè)資產(chǎn)有沒(méi)有泡沫，其實(shí)說(shuō)的就是該資產(chǎn)的估值是否虛高，從我們的房?jī)r(jià)來(lái)看，我們的房地產(chǎn)不僅有泡沫，而且還很大很大。

到現(xiàn)在，這個(gè)泡沫可能已經(jīng)到了瀕臨破裂的邊緣。

地產(chǎn)泡沫并不是什么新鮮蘿卜皮，早在2000年前后，就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)就可能出現(xiàn)的泡沫發(fā)出預(yù)警。

而最近幾年時(shí)間里，我們多次提到的房地產(chǎn)硬著陸和軟著陸，其實(shí)就是長(zhǎng)痛和短痛的區(qū)別，而目標(biāo)都是一致的，那就是讓房地產(chǎn)行業(yè)去泡沫化。

要么長(zhǎng)痛不如短痛，給陷入危機(jī)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)一個(gè)短暫、但卻極其痛苦的休克療法，要么則是讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)痛，經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的休養(yǎng)生息，并最終達(dá)到自愈的目的。

而從眼下的情況來(lái)看，我們選擇的是第二種，也就是讓房地產(chǎn)泡沫自行泡滅，而不是主動(dòng)去吹泡泡。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一旦主動(dòng)去泡沫化，一定會(huì)讓我國(guó)家庭資產(chǎn)陷入暴跌，并在極短的時(shí)間內(nèi)，帶來(lái)非常痛苦的療法，盡管它見(jiàn)效快，但最終蒸發(fā)的財(cái)富，可能比十個(gè)恒大的負(fù)債還要高。

因此，今天國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問(wèn)題，遠(yuǎn)非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債這么簡(jiǎn)單，這背后更大的問(wèn)題，其實(shí)是在如此高昂的房?jī)r(jià)泡沫之下，如何解決的大問(wèn)題。

但即便是從中期來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌也是一劑非常痛苦的猛藥，國(guó)人用幾十年的積蓄購(gòu)置一套房產(chǎn)，房?jī)r(jià)哪怕是暴跌20%，這背后可能都是數(shù)十年的收入付之東流。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房?jī)r(jià)也必然需要下跌，才能夠讓普通收入階層買(mǎi)得起房，房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

但這個(gè)目標(biāo)，如果是用長(zhǎng)期的軟著陸來(lái)看的話，可能需要數(shù)十年的時(shí)間，才能夠?qū)崿F(xiàn)。

數(shù)十年，我們的宏觀經(jīng)濟(jì)還等得起嗎?這是一個(gè)問(wèn)題。

很多人說(shuō)我國(guó)的房?jī)r(jià)是正常的，沒(méi)有泡沫，我想這個(gè)觀點(diǎn)但凡有點(diǎn)常識(shí)的人都不會(huì)這么下結(jié)論，看一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫，答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，不是看房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而是看收入和租金的高低。

因此，房?jī)r(jià)的高低可以很好用兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看待，一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比，一個(gè)是租售比。

我國(guó)房?jī)r(jià)收入比是多少呢?

從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，2021年的數(shù)據(jù)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比是12.9左右，這個(gè)數(shù)字比韓國(guó)日本要高差不多兩倍，因此很多人印象中韓國(guó)年輕人很內(nèi)卷，很辛苦，壓力很大，但殊不知，我們的年輕人壓力可能才是全球名列前茅的。

更何況，這些國(guó)家并沒(méi)有年輕人婚前買(mǎi)房的習(xí)慣。

而具體到大城市，我們的房?jī)r(jià)收入比才更夸張，才能夠體現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫。

根據(jù)2021年的全國(guó)百城報(bào)告來(lái)看，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比最高，達(dá)到了驚人的50左右，這意味著普通人需要不吃不喝50年，才能夠購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。

而同樣作為人口大國(guó)，印度的房?jī)r(jià)收入比為61.5，這看起來(lái)比我們高出不少，但印度的公共保障體系相對(duì)比我們好，而印度的總體經(jīng)濟(jì)水平上，離我們還有較大的差異。

另一個(gè)衡量地產(chǎn)泡沫的就是租售比，租金和房?jī)r(jià)能夠反映房屋整體供應(yīng)需求變化，而我國(guó)的租金更能夠體現(xiàn)市場(chǎng)邏輯，由于收入的關(guān)系，我國(guó)租金總體要比房?jī)r(jià)便宜不少，而一個(gè)好的值得投資的房產(chǎn)租售比不應(yīng)該超過(guò)1:200，也就是200個(gè)月的租金就是一套房子的價(jià)格。

但在我國(guó)一些城市，租售比超過(guò)了1:600，房?jī)r(jià)過(guò)高，而租金相對(duì)便宜，這就說(shuō)明該資產(chǎn)有泡沫存在。

那么我國(guó)的地產(chǎn)泡沫是如何形成的呢?

換言之，房?jī)r(jià)是如何一步步走到今天的?這背后其實(shí)少不了非市場(chǎng)化的推波助瀾。

債務(wù)能夠刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基于這一樸素因素，在丈母娘的要求下，以及一大批吃苦耐勞的70后、80后積蓄多年的存款之下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從08年之后就一路高歌猛進(jìn)。

另外，房產(chǎn)投資搭配經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一舉超過(guò)股市，或者說(shuō)大大超過(guò)股市，在凝聚整個(gè)社會(huì)財(cái)富上，起到了一個(gè)無(wú)與倫比的作用。

但股市的繁榮和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，有什么區(qū)別?

前者是錢(qián)生錢(qián)的邏輯，你把投資放在股市里，上市公司利用這些錢(qián)做投資擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，又能夠帶動(dòng)就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這是正的循環(huán)。

而房地產(chǎn)市場(chǎng)呢?

你花了幾十年的積蓄，本質(zhì)上買(mǎi)的就是水泥盒子，房子的價(jià)值在它建造完成的那一刻就注定了，不管它今后值三千萬(wàn)還是一百萬(wàn)，它的價(jià)值就是注定的，不會(huì)產(chǎn)生更多的正循環(huán)。

這就是差別。

股市越來(lái)越好，經(jīng)濟(jì)也就越來(lái)越好，但房地產(chǎn)越來(lái)越好，則很有可能是債務(wù)危機(jī)的前兆。

因?yàn)榇罅康募彝ヅe債買(mǎi)房，一旦遇到經(jīng)濟(jì)不景氣或收入受損，就極有可能為自己帶來(lái)債務(wù)危機(jī)，斷供破產(chǎn)都極有可能。

除此之外，地方收入很大一部分來(lái)自于賣(mài)地，在房?jī)r(jià)上漲的初期，地方會(huì)控制土地投放，寄希望通過(guò)減少土地供給帶動(dòng)現(xiàn)有的土地價(jià)格上漲，從而取得更多土地出讓收入。

高價(jià)土地帶動(dòng)高樓板價(jià)，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，如此循環(huán)往復(fù)。

為什么房?jī)r(jià)貴?

它可能不是貴在水泥人工上，而是貴在地皮上。而地皮的高低，多少也有“炒出來(lái)”的性質(zhì)。

以廈門(mén)為例，廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廈門(mén)從2009年開(kāi)始控制住宅土地推出的數(shù)量，從投放43塊土地減少至2015年的8塊土地，與此同時(shí)，廈門(mén)土地出讓基金收入在2009-2017年間漲了225%，從137億元增加到391億元。

供給增加，價(jià)格就會(huì)趨穩(wěn)，但當(dāng)供給開(kāi)始減少，那么商品價(jià)格自然就會(huì)水漲船高，房地產(chǎn)也不例外。

到今天為止，高昂的房?jī)r(jià)推高了家庭債務(wù)率，大多數(shù)普通工薪家庭買(mǎi)房都會(huì)負(fù)債累累，這看似只是居民的債務(wù)，但其一旦破裂后所爆發(fā)的問(wèn)題，是整個(gè)商業(yè)社會(huì)都需要共同面對(duì)的。

這也能夠解釋?zhuān)瑸楹稳ツ晗M(fèi)不及預(yù)期。

我們很難確切地說(shuō)，我們的房?jī)r(jià)應(yīng)該是多少是合理的，因?yàn)檫@取決于市場(chǎng)的變化，取決于人們的需求。

但我們的確可以看看我們的鄰居，日本的地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)驗(yàn)。

日本90年代地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，住宅價(jià)格、土地價(jià)格、商業(yè)物價(jià)價(jià)格全部暴跌。

日本統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1992-2015年間，日本六大主要城市住宅用地價(jià)格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%。

與此同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)增速和通脹率也雙雙下跌，在1992-2014年間日本GDP平均增速只有0.8%、消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)平均增長(zhǎng)0.2%，而危機(jī)前十年，這兩項(xiàng)指標(biāo)分別為4.6%和1.9%。

對(duì)日本社會(huì)乃至家庭資產(chǎn)財(cái)富結(jié)構(gòu)，這無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。

而人們?cè)跒?zāi)難之前和之后，往往后知后覺(jué)。

到今天，我們的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)和通脹率，和當(dāng)時(shí)的日本比起來(lái)有過(guò)之而無(wú)不及，這也是令人擔(dān)憂的時(shí)刻，而在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率方面，同樣也十分相似。

日本的代價(jià)是慘痛的。

目前我國(guó)房地產(chǎn)是全球規(guī)模最大的資產(chǎn)類(lèi)別，總市值為65萬(wàn)億美元左右，相比之下，美國(guó)股票市場(chǎng)也不過(guò)60萬(wàn)億左右。

目前我們尚不清楚解藥究竟是什么，但也許地產(chǎn)泡沫的破裂并不是壞事，不論如何，軟著陸和硬著陸，總歸是要著陸的。

經(jīng)濟(jì)不再高速增長(zhǎng)，并不代表我們的收入和生活質(zhì)量不再提高，更多的惠及大眾，提升社會(huì)福利體系保障，才是我們休養(yǎng)生息的不二選擇。

同樣的，這也是日本的經(jīng)驗(yàn)。