IMF對中國房地產(chǎn)提三點建議：保交樓、居民貸、房價

“房地產(chǎn)將在(中國)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更小但更可持續(xù)的作用。”國際貨幣基金組織(IMF)亞太部中國代表團(tuán)團(tuán)長Sonali Jain-Chandra表示。

北京時間2月2日，IMF舉行第四條款磋商報告發(fā)布會。IMF對中國房地產(chǎn)提出三點建議：其一，在供給側(cè)，應(yīng)加快出清陷入困境的開發(fā)商，并出臺其他政策，為未完工竣工的住房提供融資，以保障開發(fā)商有能力交房，即“保交樓”;其二，在需求側(cè)，應(yīng)放松抵押貸款限制，即“松貸款”;其三，需加大房價調(diào)整力度，即“減少房價限制”。

IMF估計，與疫情前比，當(dāng)前中國新屋開工率下降了60%以上。截至目前，房地產(chǎn)投資可能比2022年水平下降30%-60%。

IMF認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，在經(jīng)濟(jì)中占比高達(dá)20%。對居民而言，疫情前的十年間，房價相對于家庭收入大幅上漲，消費者更愿意將大量儲蓄投資于房地產(chǎn)。對銀行和地方政府而言，對房價和土地價格持續(xù)上漲預(yù)期，得以使房地產(chǎn)開發(fā)商迅速借貸，土地銷售則為地方政府提供了重要收入。

在IMF看來，如果房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整幅度較深、速度較慢，或使地方政府債務(wù)風(fēng)險上升，并在宏觀層面形成一定的負(fù)反饋效應(yīng)。

中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售、開工及70城新房價格指數(shù) 圖片來源：IMF

支持保交樓融資

IMF認(rèn)為，在供給側(cè)，應(yīng)加快出清陷入困境的開發(fā)商，并出臺其他政策，為未完工竣工的住房提供融資，以保障開發(fā)商有能力交房，即“保交樓”。這背后是為購房者提供“保險”，使其免受開發(fā)商未能完成所購房屋的風(fēng)險，幫助開發(fā)商恢復(fù)信心，緩解銷售壓力。

據(jù)野村中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺測算，近幾年中國售出的期房中，完成交房的比例僅為50%出頭，這影響了居民的購房需求。“當(dāng)前中國的期房市場與期貨市場類似，必須執(zhí)行期貨市場的紀(jì)律，就是一定要保證交割。保交樓是2024年房地產(chǎn)市場出清的關(guān)鍵。”他表示。

另據(jù)媒體測算，從價格指標(biāo)來看，截至2023年6月，中國最大的五家無力償還海外債務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商的合同負(fù)債總額約為2660億美元，這可以粗略的代表它們已售出但卻尚未交付房屋的總價值。

新房交付不力，挫傷消費者信心，影響新房銷售，這一情況已有顯現(xiàn)。市場研究機(jī)構(gòu)克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，1月，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)新房銷售大幅下滑。這些開發(fā)商銷售總額約328.3億美元，同比下降34%，創(chuàng)2020年7月新低。

IMF認(rèn)為，需要通過“財政+貨幣”的方式適度推進(jìn)“保交樓”。此外，還應(yīng)采取中央政府主導(dǎo)的綜合戰(zhàn)略，通過債務(wù)減記和公共資產(chǎn)出售等破產(chǎn)機(jī)制，重組不可持續(xù)的地方政府融資平臺，以減少地方政府債務(wù)存量。

1月12日，住房和金融監(jiān)管部門下令創(chuàng)建有資格獲得銀行貸款的房地產(chǎn)項目白名單。上述監(jiān)管部門要求地方政府和商業(yè)銀行合作制定該名單。

此前，中國中央政府已通過政策性銀行和地方政府劃撥了專項資金，幫助資金短缺的開發(fā)商完成預(yù)售項目的建設(shè)。此外，中國人民銀行還表示，如果大型商業(yè)銀行出于同樣的目的向開發(fā)商提供貸款，將向這些銀行提供高達(dá)270億美元的無息貸款。

中國房地產(chǎn)行業(yè)投資情況 圖片來源：IMF

放松居民貸款限制

IMF認(rèn)為，在需求端，應(yīng)放寬居民購房貸款限制，這有望釋放房地產(chǎn)市場需求。

2023年，中國政府放松了中小城市的一些購房限制，并降低了房貸利率。不僅如此，臨近年末，中國人口數(shù)量居前的城市——北京和上海亦降低了購房者首付比例。

據(jù)商業(yè)銀行人士測算，受上述政策影響，以北京地區(qū)首套房貸、貸款金額100萬元、期限20年、采用等額本息還款方式的個人房貸為例。2024年1月1日，貸款利率由4.3%下降為4.2%，月供從6219元下降到6166元，減少了53元。如果按貸款期限20年計算，總利息支出將減少12801元。

另據(jù)券商申萬宏源測算，以在上海主城區(qū)購買總價1000萬元、面積144平米以下的二套房為例，一方面首付比例從70%降至50%;另一方面，假設(shè)業(yè)主買入價格為1000萬元，則對應(yīng)少繳納增值稅45萬元，占比總房價的4.5%;房貸利率從5.25%降至4.5%，首付比例50%維持不變，假設(shè)貸款30年，則對應(yīng)月供從27610元降至25334元，減少的月供占原月供的8%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2023年12月，北京、上海兩地房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除限購政策，政策基本一步到位，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。

住宅房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重 圖片來源：IMF

減少房價限制

IMF認(rèn)為，加大房價調(diào)整力度，也是提振房地產(chǎn)的一個手段。價格充分修正后，市場有望出清，交易量由此釋放。“一些城市房價僅小幅下跌，部分原因在于，他們試圖通過調(diào)整掛牌價格的規(guī)則和指導(dǎo)，來限制價格下跌。”該機(jī)構(gòu)表示。

IMF預(yù)計，未來十年，對新住房的基本需求預(yù)計將下降近50%。

這與近期市場的一些觀點不謀而合。中國金融四十人論壇(CF40)學(xué)術(shù)委員、國投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，價格限制是導(dǎo)致中國一、二手房市場交易量分化的主要原因。

“地方政府對一手房市場進(jìn)行限價，價格無法充分修正，市場難以出清，導(dǎo)致交易量無法釋放，市場不能發(fā)揮正常功能，調(diào)整過程無法順利、徹底地完成。而二手房價格可以更加自由地下跌，一旦調(diào)整到合理區(qū)間，剛性需求得以釋放。”他說。

據(jù)高善文估計，從便于收集的13個城市的政府以過戶為基準(zhǔn)披露的數(shù)據(jù)看，2021年以來，一手房交易持續(xù)縮量，到2023年大約縮到七折附近的水平。

相較而言，價格限制較少的二手房市場卻顯著放量。從更大口徑的克而瑞30城數(shù)據(jù)看，中國二線城市二手房交易量在2023年創(chuàng)歷史新高。相較一手房從頂部下降到七折，2022年二手房交易量只下降到八折的水平，且在2023年顯著放量，創(chuàng)歷史新高。

IMF還認(rèn)為，一手房市場還面臨著結(jié)構(gòu)性問題。隨著人口老齡化和城市化進(jìn)展降速，未來市場對額外新住房的需求將減少。不僅如此，由于土地財政收入是地方政府收入的重要一環(huán)。如果房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整程度更深，花費時間更長，地方政府將面對進(jìn)一步財政壓力，從而產(chǎn)生不利的宏觀金融負(fù)反饋效應(yīng)。