別罵了,昨夜一二線樓市集體破防!
別罵了,昨夜一二線樓市集體破防!
昨天有些朋友留言說(shuō),很久沒(méi)寫(xiě)樓市分析稿了,晚上加了個(gè)班,今早立馬來(lái)兌現(xiàn)了。
2023年以慘重的代價(jià)告訴一件事:沒(méi)有誠(chéng)意的擠牙膏式救樓市,只會(huì)害了自己……
所以看到最近一連發(fā)的好幾個(gè)救市政策,我只想說(shuō),還不夠猛!
希望后面各個(gè)城市趕快動(dòng)起來(lái),政策趕快跟上來(lái),力度提上去,不要猶豫不要停,千萬(wàn)不敢停!
1
上海,終于出手了,單身能買房了!
昨天傍晚,上海住建局一紙紅頭文件發(fā)來(lái),重磅救市政策就來(lái)了。
非戶籍,社保或個(gè)稅滿5年及以上,可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明島區(qū)除外)限購(gòu)1套住房,新房二手房均可。
1月31日起,開(kāi)始實(shí)施。
歡呼吧,這是所有魔都單身人士的最大福音!
在這之前,如果不結(jié)婚,你有多少錢在上海都沒(méi)有資格買房。
但事實(shí)是,上海非戶籍人口非常多,大齡單身的更多,現(xiàn)在外地人買房把“已婚”硬性限制解除,這些人都有了購(gòu)房資格。
去年12月14日,北京和上海曾同天發(fā)布新政,都把首套房首付降到了30%,二套房首付降到了40%-50%,房貸利率也降了一大截兒。
可惜,這次力度并不夠大,沒(méi)有引起明顯的市場(chǎng)波動(dòng)。
這次能有用嗎?
有,但仍然不夠。
如果能把社保個(gè)稅年限再往下降一降,比如5改3,那就更好了!
截止發(fā)稿前,一線城市中,只剩北京和深圳還沒(méi)最新動(dòng)靜,大概率也不遠(yuǎn)了!
呼喊北京和深圳,趕快行動(dòng),發(fā)政策干貨!
2
還有廣州。
無(wú)論是去年還是今年,論救市,廣州永遠(yuǎn)是一線中最早的那一個(gè)!
1月27日米宅年會(huì)當(dāng)天,廣州放開(kāi)了大戶型限購(gòu)。
并且名下120平方米以上不計(jì)套數(shù),出租或出售,不計(jì)套數(shù),能合證的套數(shù)按合并后。
一句話:大戶型不限購(gòu)、不計(jì)套數(shù);小戶型,出租和掛牌現(xiàn)有住房,也能突破限購(gòu)套數(shù)限制。
加上之前的政策,廣州目前唯一的限制就是:非戶籍在限購(gòu)區(qū)買120㎡以下住房了。
去年解除部分限購(gòu)后,現(xiàn)在限購(gòu)區(qū)為,越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn))、南沙。
廣州新政后第3天,市場(chǎng)啥反應(yīng)?
一個(gè)廣州資深中介朋友說(shuō),二手房客戶咨詢量顯著提升了,但實(shí)際帶看量并沒(méi)有明顯變化,很多人只是問(wèn)問(wèn)就沒(méi)下文了;大戶型房源很多房東都降價(jià)了,天河區(qū)珠江新城等,有的房源最高往下調(diào)了幾十萬(wàn)甚至近百萬(wàn)。
另外,辦假證的活躍起來(lái)了,租賃合同甚至不花錢自己就可以做。
這張圖,是廣州近兩年的新房成交量。
8月9月最差,一個(gè)月成交量只有四千多套。
9月份又是取消認(rèn)房認(rèn)貸,又是解除部分區(qū)域限購(gòu),市場(chǎng)反饋上,10月份短暫回升了一下下,11月立馬又降下來(lái)了。
價(jià)格呢?跌的也挺厲害。
2023年12月廣州新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%,排在跌幅榜第七位;
二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%,排在跌幅榜第四位。
和蘇州一樣,去年9月,廣州就放開(kāi)了番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)的限購(gòu)。
只怪當(dāng)時(shí)步子太小!
如果當(dāng)時(shí)就全面放開(kāi)、或者放開(kāi)大戶型限購(gòu),市場(chǎng)一定不是現(xiàn)在這樣子!
這次力度也不夠,按廣州現(xiàn)在的行情,全面解除所有限購(gòu)才是正道!
3
二線城市代表:蘇州。
昨天蘇州全面取消限購(gòu)了!可惜的是,新房仍限售2年。
30日,面對(duì)各種網(wǎng)傳,蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員終于做了回應(yīng):“購(gòu)買新房、二手房都不做購(gòu)房資格審核,新房限售政策仍為2年。”
緊跟著,蘇州市房產(chǎn)交易中心工作人員也明確,“從今天起,不再審查套數(shù),也不看購(gòu)房資格。”
這意味著,在蘇州市場(chǎng),所有關(guān)于買房的限制,徹底解除了,無(wú)需社保、不限套數(shù)、不看面積,想咋買咋買!
買房限制是解除了,但賣房限制仍有“限售2年”,保留最后一道限。
要我說(shuō),何必呢,還磨嘰啥、遮掩啥,一塊兒取消了算了,還猶豫個(gè)什么?!
蘇州這次全面放開(kāi)限購(gòu),乍一看好像挺猛,其實(shí)不然。
早在去年4月、9月,就放松過(guò)兩次了。9月份的時(shí)候,取消了120㎡及以上商品住房限購(gòu),不再審核資格,本地外地都可以隨便買。
聽(tīng)說(shuō)但是本來(lái)是想全面放開(kāi)的,但又臨時(shí)叫停了,只局部放開(kāi)。
唉……
結(jié)果嘞?又一次擠牙膏式救市,市場(chǎng)根本沒(méi)什么反應(yīng)。
按照諸葛數(shù)據(jù),
2023年蘇州商品房總成交量下降11.7%;新房成交下降39.54%;二手房成交漲了26.46%。
但二手房更難的是,掛牌量太太太高了,截止2024年1月30日,蘇州二手房掛牌量突破22萬(wàn)套。
瞧 ,信心和預(yù)期,根本沒(méi)起來(lái)!
一鼓作氣,再而衰,三而竭……
過(guò)去兩年救市斷斷續(xù)續(xù),這個(gè)問(wèn)題一直都在,一直沒(méi)解決。
去年一年發(fā)了637條救市政策,結(jié)果嘞?3月份小陽(yáng)春后,政策沒(méi)跟上,一步?jīng)]跟上,步步跟不上,就像氣球,一下子泄了氣。
最后就是越救越差,越救越尷尬……這是留給2023,最大的遺憾!
4
另一個(gè)好消息:萬(wàn)眾期盼的“地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單”終于有了動(dòng)靜!
這個(gè)事兒其實(shí)從去年年底就開(kāi)始提,但一直沒(méi)落實(shí),或者說(shuō)落實(shí)的不夠快。
按照住建局的說(shuō)法,在1月底前,第一批地產(chǎn)項(xiàng)目白名單就可能落地并爭(zhēng)取貸款。
昨天,記者采訪了多家央國(guó)企、混合所有制、民營(yíng)企業(yè)、以及出險(xiǎn)房企,相關(guān)人員都說(shuō)“尚未就新的白名單政策接到銀行通知。”
到了晚上,住建部和金融監(jiān)管總局發(fā)聲,廣西南寧第一個(gè)落地。
“向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了第一批107個(gè)房地產(chǎn)‘白名單’,其中北投荷院項(xiàng)目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開(kāi)發(fā)貸款。”
今天是1月31號(hào)最后一天,“白名單”雖然還沒(méi)公布,但應(yīng)該內(nèi)部通知到位了。
前段時(shí)間,我詳細(xì)扒了幾十家房企的債務(wù)到期明細(xì),發(fā)現(xiàn)2024年上半年,很多房企都有債務(wù)要還,而且債務(wù)還不少。
在新一個(gè)償債高峰,能不能拿到錢、能融到多少錢,至關(guān)重要!
前天,中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱,預(yù)計(jì)2023年要虧損17億元,而上年同期盈利3393.95萬(wàn)元,首次由盈轉(zhuǎn)虧。
虧損中交并不是個(gè)例,雖然財(cái)報(bào)還沒(méi)出,但看看全年銷售業(yè)績(jī)下滑程度,再看看上半年各房企的虧損狀態(tài),下半年并沒(méi)有好轉(zhuǎn)。
所以另一個(gè)王炸就是,2、3、4月份,很多房企財(cái)報(bào)出來(lái)肯定不好看,這對(duì)擊垮信心和安全感破壞力極強(qiáng)!
5
仔細(xì)盤(pán)一盤(pán),眼下樓市最難的問(wèn)題是:
1、新房賣不動(dòng),信任危機(jī)還沒(méi)解除!
——所以2024年交付絕對(duì)不敢再出事了,主流房企也不能再出大問(wèn)題了!
2、大力度的政策還沒(méi)集中爆發(fā),信心拉不上來(lái)!
——就目前市場(chǎng)這樣子,想多城集體復(fù)蘇已經(jīng)不太可能,現(xiàn)在急需集中全力拉出來(lái)一個(gè)標(biāo)桿城市,哪怕價(jià)格漲不動(dòng),成交量先漲一截兒就行,至少數(shù)據(jù)拉上來(lái)讓所有人都看到!
3、二手房掛牌量激增,簡(jiǎn)直太太多了,突破了歷史極限!
——大體量的二手房涌出來(lái),擠壓太嚴(yán)重了,尤其把新房市場(chǎng)擠壓的慘的一批。
4、砸盤(pán)房東太多了,二手房房?jī)r(jià)根本穩(wěn)不住,越穩(wěn)不住越賣不動(dòng)!
——現(xiàn)在全國(guó)房東的心態(tài)都亂了,比如小區(qū)市場(chǎng)價(jià)1萬(wàn)8,一兩個(gè)房東扛不住一下把價(jià)格拖到1萬(wàn)34,整個(gè)小區(qū)都慌了,根本賣不動(dòng)。
所以你看,救樓市,任重道遠(yuǎn),不下狠勁兒咋能行?
24年可能“不確定”這個(gè)詞還將籠罩在這個(gè)特殊的歷史階段。
全球四大審計(jì)公司之一畢馬威最新的《全球經(jīng)濟(jì)展望》中,對(duì)今年有一些展望和預(yù)測(cè),這種預(yù)測(cè)基于目前存在的少數(shù)確定性以及可以幫助我們拼湊復(fù)雜未來(lái)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。
江蘇蘇訊網(wǎng)版權(quán)及免責(zé)聲明:凡本網(wǎng)注明“來(lái)源:XXX(非江蘇蘇訊網(wǎng))”的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。 如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問(wèn)題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的,本網(wǎng)按規(guī)定給予一定的稿費(fèi)或要求直接刪除,請(qǐng)致電025-86163400 ,聯(lián)系郵箱:724922822@qq.com。