新選項(xiàng)！居民眾籌5億重建小區(qū)，不用靠拆遷了

浙江一個(gè)老舊小區(qū)的拆建故事，或?qū)⒊蔀楝F(xiàn)代城市居民住宅自力更新的尋常選項(xiàng)。

建于上世紀(jì)80年代的杭州市浙工新村，盡管建成史只有40余年，卻已躋身危舊小區(qū)。其中有4幢樓房，更是幾年前就出現(xiàn)險(xiǎn)情，被鑒定為“C級(jí)危房”了。

▲杭州市浙工新村啟動(dòng)改造(圖/網(wǎng)絡(luò))

所謂“C級(jí)危房”，通常是指房屋主體結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞，無法正常使用，存在倒塌、坍塌等安全隱患，需要及時(shí)進(jìn)行修繕、加固或拆除重建。

房猶如此，人不能躺平。

近一年來，這個(gè)已然“塌陷”的小區(qū)，居然在杭州城市中心，劃出了一道拆舊建新的漂亮曲線。

去年4月項(xiàng)目啟動(dòng)、6月基本完成簽約、8月完成立項(xiàng)、9月完成可研批復(fù)、10月完成初步設(shè)計(jì)和騰房、11月取得施工許可證并完成拆房……

▲杭州市浙工新村改造完的效果圖(圖/網(wǎng)絡(luò))

今年1月11日，浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求總結(jié)浙工新村等老舊小區(qū)改造案例經(jīng)驗(yàn)做法，開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)。

浙工新村拆改主體是居民，出資主體也是居民。整個(gè)項(xiàng)目居民出資比例超過80%，約5億元，其余部分由舊改、加梯、未來社區(qū)創(chuàng)建等政策性補(bǔ)貼解決。盡管距離竣工入住還有兩年時(shí)間，但他們顯然已邁出了最關(guān)鍵的幾步。

大門已經(jīng)打開，作為浙江首個(gè)自主更新的危舊小區(qū)，浙工新村的故事在全國其他地方能復(fù)制嗎?

01

房子病病歪歪，小區(qū)破破爛爛，物業(yè)似有實(shí)無，不光住著不舒服，出手也賣不上價(jià)錢。這是很多城市老舊小區(qū)的真實(shí)寫照。

當(dāng)下的中國城市，正在進(jìn)入拆舊建新的高發(fā)期。這沒辦法，不要說杭州浙工新村建成40多年了，很多比這更年輕的小區(qū)也開始“失能”。

成都有個(gè)有名的中央花園二期，才剛剛20多年的房子，如今也已破敗不堪，墻體開裂、屋頂漏水、外墻脫落……業(yè)主們5年前就張羅著“自拆自建”了。只是，慘的是，這事幾經(jīng)周折，到現(xiàn)在也沒個(gè)準(zhǔn)信兒。

▲成都中央花園二期(圖/“大河報(bào)”公眾號(hào))

房子讓人鬧心，時(shí)隔多年，也不好再去追問質(zhì)量問題，可人們也不能都拍拍屁股搬走。且不說有沒有能力搬走、搬走會(huì)不會(huì)更好，生活中也總是還會(huì)有很多牽扯。

比如老舊小區(qū)一般都有個(gè)好地段，各種配套都不錯(cuò)，還可能會(huì)是學(xué)區(qū)房，業(yè)主們有著強(qiáng)烈的改造意愿，并不難理解。用時(shí)下熱門的《繁花》里引用的，買塊肥皂，咯支咯支遍身洗一洗，好得很哩。

然而，媒體上的“居民改造愿強(qiáng)烈”，只是泛泛的表述，現(xiàn)實(shí)中總有例外。一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)，意見分殊，心思各異，思量來盤算去，都是個(gè)體權(quán)利的正常表達(dá)，若想獲得100%居民同意，談何容易。

即便是浙工新村，從動(dòng)議到居民完成簽約，據(jù)說也只是拿到“近100%居民同意”，這已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了。

一個(gè)有548戶居民的小區(qū)，簽約率如此之高，居民如此“心齊”，足見居民自主意識(shí)之強(qiáng)烈。這也是能夠自主更新的前提和基礎(chǔ)。

這中間，離不開業(yè)委會(huì)有效的溝通，也與賬算得清清爽爽分不開?？磥?，商業(yè)精神是個(gè)好東西，哪怕是在小區(qū)共建上，都是管用的。

▲成都中央花園二期公告欄(圖/極目新聞)

小區(qū)重建花費(fèi)分為三部分，原有住房面積部分按1350元/㎡出資;擴(kuò)面部分按市場評(píng)估價(jià)出資，約34520元/㎡;地下車位每個(gè)售價(jià)20余萬元。請(qǐng)注意，這個(gè)價(jià)格當(dāng)然是參考了市場價(jià)而確定的，但居民其實(shí)也有著自己的價(jià)格認(rèn)定體系。

想想看，按照這個(gè)算法，你花100萬左右，就能夠在原地獲得一套100平方米的電梯小高層，無論是自住，還是有投資偏好，都不難接受這樣的結(jié)果。

畢竟，歸根結(jié)底，錢的問題往往是最核心的堡壘。錢妥，事成!不成?那就繼續(xù)談。

反觀其他一些地方的自拆自建之所以疙疙瘩瘩，原因很多，但與“心不齊”有很大關(guān)系，為啥“心不齊”?誰出錢、怎么出錢，沒談妥。

02

當(dāng)然，浙工新村自主更新能夠這般絲滑，也與杭州大力推進(jìn)城市更新政策分不開。很多時(shí)候，“堵點(diǎn)”究竟在哪里，并不難看出。

本來，國家層面的城市更新意見，表述已經(jīng)很明白了?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2020〕23號(hào))，幾年前已下發(fā)，但城市更新的事權(quán)在地方，地方得有配套或細(xì)則，直接說，得抬抬手。

小區(qū)改造、拆舊建新、新老置換，首先自然是一項(xiàng)關(guān)系千家萬戶幸福感的民生工程，但同時(shí)也關(guān)系到地方的“錢袋子”，規(guī)劃、立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)……類似的“掌控感”，不會(huì)輕易松動(dòng)。

浙工新村的強(qiáng)勢推進(jìn)，離不開去年5月杭州發(fā)布《全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見》的推動(dòng)。這就是地方的細(xì)則。

反觀前文提到的成都中央花園二期，早在2018年，小區(qū)業(yè)委會(huì)就提出“自主更新、拆舊建新”的設(shè)想。

當(dāng)年12月，成都市武侯區(qū)晉陽街道辦發(fā)布《告知書》：“若小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造。”到2019年8月，業(yè)主簽字同意率達(dá)到了95%。

然而，2020年3月，業(yè)主得到消息，稱小區(qū)屬于商品房，不屬于棚戶區(qū)，政策上不能支持危改。2021年11月，武侯區(qū)提出可以“自拆自建”，到2023年，99%業(yè)主簽字同意，目前仍在等待回復(fù)。

▲成都中央花園二期(左)和經(jīng)過政府舊改的一期小區(qū)(右)(圖/“大河報(bào)”公眾號(hào))

部門的“謹(jǐn)慎”，與“沒有先例”有關(guān)，與責(zé)任分擔(dān)有關(guān)，當(dāng)然，還可能與事權(quán)、與財(cái)政收入有關(guān)。也就是，地方上并沒有“抬抬手”。

只是，在土地財(cái)政越來越難以為繼的語境下，為一些老舊小區(qū)松松綁，同意乃至鼓勵(lì)部分小區(qū)居民自拆自建，應(yīng)該成為改善民生福祉的有效途徑。

這實(shí)際上也體現(xiàn)了城市政府的改革精神、創(chuàng)新意識(shí)，當(dāng)然，也不排除安全的考量。危舊小區(qū)，一出事就是大事。

老百姓有積極性，政策并未禁止，地方政府當(dāng)然也就樂見其成。這也是一種行政倫理。

事實(shí)上，部門能夠“放行”，背后是有著強(qiáng)大的體制性支撐的。一個(gè)小區(qū)的房子煥新，絕不是拆掉舊的建起新的那么簡單，而是牽涉到城市規(guī)劃、過程監(jiān)督、安全生產(chǎn)、人戶管理等等城市管理的諸多環(huán)節(jié)。

有個(gè)例子可見一斑。

南京虎踞路4號(hào)5幢是南京首個(gè)產(chǎn)權(quán)人自籌資金改造的樓房，也是國內(nèi)第一個(gè)自籌自建成功的案例。該小區(qū)翻建費(fèi)用按照市、區(qū)和產(chǎn)權(quán)人2∶2∶6比例分?jǐn)偅瑥幕I備到入住前后歷時(shí)近10年。

然而，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，仍未畫圓最后的句號(hào)。即便是纏綿近10年之久，建成入住一年后，該樓房居民仍未完成“確權(quán)登記”?，F(xiàn)有的政策還不能適應(yīng)城市發(fā)展的新模式和新路徑，相關(guān)的一系列制度沒有跟上。

03

只是，無論如何，也該趕緊“摸著石頭過河”了。

來自住建部數(shù)據(jù)，目前我國待改造的老舊小區(qū)約16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積大約是40億平方米。

隨著各地城市住宅大量“變老”，之前政府大包大攬的危舊改造模式，顯然不可持續(xù)。而之前依賴拆遷置換的賺差價(jià)做法，似乎也越來越難了。

這個(gè)時(shí)候，不妨充分發(fā)揮民眾更大的自主性，讓老百姓參與到城市更新的過程中來。

事實(shí)上，之前的此類政策一直都在強(qiáng)調(diào)民眾的參與?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》中就有類似表述：

推動(dòng)構(gòu)建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系”;

“激發(fā)居民參與改造的主動(dòng)性、積極性”;

“合理落實(shí)居民出資責(zé)任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過直接出資、使用(補(bǔ)建、續(xù)籌)住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實(shí)。”

此外，這份指導(dǎo)意見也強(qiáng)調(diào)，“推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型”，啥是轉(zhuǎn)型?想來，無非是對(duì)之前開發(fā)商主導(dǎo)或政府主導(dǎo)的反撥而已。

圖/圖蟲創(chuàng)意

城市是人民的，城市更新不妨多一些自主，多一些自建，多一些自力，并不是什么壞事。以產(chǎn)權(quán)為區(qū)隔，“誰的孩子誰抱走”本來就具有實(shí)體正當(dāng)。

政府作為公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)主體，責(zé)在公共區(qū)域更新;居民作為房屋的產(chǎn)權(quán)主體，負(fù)責(zé)小區(qū)樓宇等私人物業(yè)的更新，同時(shí)，政府也負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑規(guī)范、過程監(jiān)管等公共職責(zé)。

這些事情做好了，則城市的內(nèi)核就會(huì)充盈起來。

也因此，像浙工新村這樣居民自掏腰包拆舊換新的做法，相信以后會(huì)越來越多。

大門已經(jīng)打開，剩下來的就是保持力道，善始善終，把已然劃過長空的曲線，畫成一個(gè)閉合的圓環(huán)。