樓市風(fēng)向：1月有大動(dòng)作，先別著急把房子賣(mài)出去！

最近，消息真的挺多的，大消息小消息都有。

剛開(kāi)年，大基建開(kāi)始了，基本是奠定了今年水流的方向了。

深圳首批新項(xiàng)目建設(shè)也合計(jì)開(kāi)工了205個(gè)，保障房項(xiàng)目也開(kāi)工建設(shè)了。

陜西省2024年一季度重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)工活動(dòng)舉行，109個(gè)項(xiàng)目總投資1067.29億元

安徽省460個(gè)重大項(xiàng)目開(kāi)工，總投資4896.3億元

總之，給我的感覺(jué)就是各地開(kāi)始活躍起來(lái)了，積極把錢(qián)從銀行里往外掏。

另外，市場(chǎng)還有各種小消息：

比如東莞取消房貸利率下限，這意味著東莞可能馬上要進(jìn)入首套商貸4%以下的時(shí)代了。

而且還重啟了雙證合一。

上海也有小動(dòng)作，公積金首付比例降低。

然后昨晚我還看到一個(gè)大消息，就是央行和國(guó)家金融監(jiān)督管理局發(fā)布了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，大概就是金融上會(huì)支持租房。

我不知道大家看懂沒(méi)，我之前說(shuō)過(guò)，去年不是存款多，大家躺平不消費(fèi)，M2增速多，錢(qián)在金融機(jī)構(gòu)空轉(zhuǎn)不出來(lái)嗎。

那現(xiàn)在就是慢慢放出來(lái)唄，挺好的，而且還是租賃住房，也算是民生好事。

另外針對(duì)住房租賃有什么擔(dān)保債券、各種融資渠道、還有房地產(chǎn)投資信托基金，也支持社會(huì)資金投入。

看來(lái)租賃住房市場(chǎng)上也開(kāi)始大有可為了。

頻繁的動(dòng)作，都在預(yù)示同一件事：

2024年將是房地產(chǎn)非常重要的一年，很多紙面上的政策，要開(kāi)始落地了。

你準(zhǔn)備好了嗎?

要開(kāi)始讓水流向市場(chǎng)了。

之前有一些小道消息，說(shuō)要提供1萬(wàn)億去支持三大工程(城中村、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房)，而且時(shí)間很急，11月底前落地。

從10月份開(kāi)始，高層就開(kāi)始發(fā)出明確信號(hào)：

因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

11月的多次表態(tài)，也是針對(duì)三大工程出發(fā)的。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)比較慢，短時(shí)間要拉升經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵時(shí)刻還得是大家長(zhǎng)去花錢(qián)。

錢(qián)從哪里來(lái)?

大概率還是那幾個(gè)渠道：專(zhuān)項(xiàng)債、財(cái)政補(bǔ)貼、市場(chǎng)資金、抵押補(bǔ)充貸款(PSL)。

水很有可能從這幾個(gè)方向流出來(lái)。

除此之外，肯定還有一些搭配的手段。

大家也都知道M2增速很猛，可惜大家伙還在存錢(qián)不花錢(qián)，怎么辦?

前段時(shí)間不是多家農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行發(fā)布存款利率調(diào)整，下調(diào)幅度從10個(gè)基點(diǎn)到40個(gè)基點(diǎn)不等。

部分銀行一年期的存款利率已經(jīng)跌破2%，其實(shí)就是鼓勵(lì)大家去消費(fèi)、去投資。

而且銀行的收益一部分是來(lái)自于利息差，現(xiàn)在中小銀行貸款利息也在降低，如果存款利息不降低，那利潤(rùn)空間就窄了。

何況現(xiàn)在銀行也不那么差錢(qián)了，大把的貨幣都堆在銀行里出不去，銀行壓力也很大。

最近想必很多人都收到各種貸款電話(huà)，利息低至2點(diǎn)幾3點(diǎn)幾的產(chǎn)品很多。

今年我估計(jì)還會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn)，讓貸款利率和存款利率進(jìn)一步下調(diào)，再釋放一波資金出來(lái)。

加上春節(jié)周期的影響，加速促進(jìn)大家消費(fèi)。

總之，數(shù)據(jù)越不好看，招數(shù)就越多。

不用考慮短期樓市的變化，而是站在長(zhǎng)期6個(gè)月甚至1-2年時(shí)間，過(guò)去3年淤積的水一定要放出去，關(guān)鍵是放出來(lái)的方式和時(shí)間周期。

目前我們內(nèi)部的利空其實(shí)出得差不多了，開(kāi)發(fā)商的雷爆得差不多，地方也有一些解決方案，化債的方案也明確了。

房?jī)r(jià)也從高位開(kāi)始回落，現(xiàn)在很多城市房?jī)r(jià)基本回到3-4年前。

利空出盡，政策入場(chǎng)，新一輪的周期自然也會(huì)重新開(kāi)啟了。

這不，開(kāi)年的各種消息，實(shí)際上就是去年喊口號(hào)的延續(xù)，開(kāi)始有細(xì)則了!

我去年一直說(shuō)的不管是基建、保障房建設(shè)、國(guó)債、城中村改造哪種都好，目的都很清楚，就是水流找到方向了。

所以大家一定要用積極的心態(tài)看待2024年的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)。

給大家一句忠告：從來(lái)不是房?jī)r(jià)漲了，而是貨幣又貶值了。

只要貨幣大放水，房子就會(huì)漲。

沒(méi)有說(shuō)水流出來(lái)了，地還是干的道理。

現(xiàn)在開(kāi)始，重新審視自己的資產(chǎn)。

如果明年溫和通脹來(lái)臨，你手頭上的房子能不能成為接水的盆子，還在下跌的房子，有沒(méi)有機(jī)會(huì)重新反彈，你是不是確定要賣(mài)掉?

如果你正準(zhǔn)備買(mǎi)房的話(huà)，你又是不是能判斷房產(chǎn)的價(jià)值和上車(chē)的機(jī)會(huì)?

現(xiàn)在最怕的除了買(mǎi)錯(cuò)，就是踏空行情和周期。

嫩韭菜還有，供應(yīng)在急速減少，對(duì)好房子改善的需求一直都在。

這3點(diǎn)，至少讓中國(guó)房地產(chǎn)還有10-15年的繁榮周期。

樓市一低迷，大家就開(kāi)始陷入悲觀情緒，看什么好像都有道理。

但我想說(shuō)點(diǎn)客觀的。

人口減少了，韭菜沒(méi)有了?

實(shí)際上，這幾年的出生率減少，影響的是30年以后的供需市場(chǎng)。

我們2012-2021年10年時(shí)間每年的高考人數(shù)都在900-1000萬(wàn)人左右，也就是說(shuō)每年的應(yīng)屆生都不會(huì)低于900萬(wàn)。

這些應(yīng)屆生受過(guò)良好教育，等他們出來(lái)社會(huì)，就會(huì)有新的購(gòu)買(mǎi)需求。

都要吃飯睡覺(jué)打豆豆，就算不買(mǎi)房，也得有住房需求，不買(mǎi)商品房，也得買(mǎi)個(gè)保障房吧。

保障房安家后，再過(guò)10來(lái)年，也想置換一下吧。

那你想買(mǎi)房換房，真那么容易嗎?

并沒(méi)有。

大感冒這3年，開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)，拿地的數(shù)量就開(kāi)始減少了。

——2021年300城規(guī)劃建設(shè)9億㎡，同比2020年下降-23%;

——2022年300城規(guī)劃建設(shè)6.1億㎡，同比2021年下降-32%;

——截至2023年7月，拿地金額750億元、拿地面積500萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下跌35%和21%。

這些數(shù)據(jù)能說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)，出清房企的同時(shí)，代價(jià)就是2024年以后的新房供應(yīng)量會(huì)持續(xù)走低。

大家別看去年新房二手房不好賣(mài)，那是情緒低迷導(dǎo)致的。

一旦經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，情緒好轉(zhuǎn)，購(gòu)買(mǎi)力全出來(lái)了，那時(shí)候可能發(fā)現(xiàn)房子不夠了。

之前南京、合肥、杭州、深圳萬(wàn)人搖號(hào)的場(chǎng)景應(yīng)該還歷歷在目吧。

行情不好，不拿地，等到行情一好，房子不夠賣(mài)，又來(lái)?yè)尫客苿?dòng)樓市火熱。

這種場(chǎng)景我們應(yīng)該都不陌生了。

樓市，真的很受情緒、政策、經(jīng)濟(jì)的影響。

但越是這時(shí)候大家越要保持理性的思考。

房?jī)r(jià)能不能漲的底層邏輯，其實(shí)就是2個(gè)：

1、通脹

2、供需

只要放水，沒(méi)什么邏輯，房?jī)r(jià)就是會(huì)漲。

其次就是供需，這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，但供需不要看總量，要看結(jié)構(gòu)性的供需。

全國(guó)來(lái)看，房子已經(jīng)過(guò)剩，但大家心里多少有點(diǎn)數(shù)：

老家的房子，真的很多人稀罕，或者回去住嗎?

多數(shù)人都是出來(lái)打工，一年回去住個(gè)10來(lái)天，一旦以后大城市大力推動(dòng)保障房建設(shè)，5折也能在大城市有套房，普通人更不想回去了。

所以看供需，要看哪里人多、地少、房子少。

你跑到鶴崗，那房子比人還多，怎么漲。

而且未來(lái)依然有2億年輕人，他們會(huì)用腳投票去到一些有產(chǎn)業(yè)，能找到高薪工作的地方，這樣的城市依然有足夠強(qiáng)的動(dòng)力。

這些道理，其實(shí)看過(guò)我公眾號(hào)文章的很多人都明白，但多數(shù)人是很容易被情緒裹挾的。

人會(huì)因?yàn)槎唐诘谋^而放大對(duì)長(zhǎng)期走勢(shì)的預(yù)判。

普通人是很容易短視的，比如短期被裁員，那我就開(kāi)始節(jié)省支出，表面上看是沒(méi)有問(wèn)題的。

但一味節(jié)省支出，就能找到工作?

答案也不是，真正的解決辦法是：投資自己，提升專(zhuān)業(yè)能力。

而不是做等著企業(yè)收益好轉(zhuǎn)，你能重新就業(yè)。

但很多人不明白，認(rèn)為失業(yè)就是大環(huán)境不好，可是環(huán)境這玩意兒，打又打不敗，最后只能加入。

之前很多人問(wèn)我，老師，大放水通脹怎么辦。

我說(shuō)打不贏就加入。

近期我和業(yè)內(nèi)很多朋友聊天，我發(fā)現(xiàn)大家都有一致的看法，那就是最困難的時(shí)候，要過(guò)去了。

今年利空出盡，但招數(shù)仍有保留，疊加市場(chǎng)的滯后性，明年的樓市和經(jīng)濟(jì)，一定會(huì)比現(xiàn)在要強(qiáng)。