一線城市房租下行,房東躺平收租的時代結(jié)束了
一線城市房租下行,房東躺平收租的時代
過去,投資幾套房子、躺平成為“包租婆”,是不少都市打工人的夢想。然而現(xiàn)在不少一線城市的房東卻開始面臨房子空關(guān)、房租直降千元的窘境。
“照這個行情,估計一年房租收入要少掉兩萬多。”近日,上海一名房東對記者說道。機構(gòu)“二房東”的日子也不再好過,迫于企業(yè)生存壓力,有大型住房租賃公司去年年底經(jīng)歷了大規(guī)模裁員以及與房東重新談判簽約。
大城市房租為何出現(xiàn)普跌?除了年尾租房需求轉(zhuǎn)弱,保租房的大規(guī)模集中入市也正深刻改變著租房市場的格局。
房租直降千元仍找不到租客
40多歲的左文在上海打拼已有近20年,近五年來他買下了兩套房,一套120多平方米用于自住,還有一套是面積約50平方米的老公房,用于出租。
就這樣,左文當上了“房東”,他那套老公房距離陸家嘴核心區(qū)僅約兩公里,一室戶,以往月租能達到6500元,一年可以收租78000元。
“我這套房子因為位置優(yōu)越,過去是不愁出租的,幾乎從不空置,現(xiàn)在情況不一樣了。”近日,左文告訴記者,去年四季度原來的租客搬走了,他就將房子掛牌出租,沒想到一個月都無人問津。之后他把月租金降了500元,還是租不出去,現(xiàn)在掛牌租金已經(jīng)降到了5500元/月。
“就算這個月能把房子租出去,相比之前租金的減少,再加上空置期,我一年大概少掉兩萬多的收入。”左文說道。
左文的情況不是個例,從去年下半年開始,很多上海房東都感覺到房子不好租出去了。
服務(wù)于老靜安片區(qū)的一名中介經(jīng)紀人告訴記者,他手頭有一套兩室戶的老房子,以前8500元/月的價格,上線后就能迅速租出去,去年年底租客未到合約期滿就提前搬走,房子就開始空關(guān),目前一個多月了,租金一降再降,房東是個上海爺叔,他表示6500元/月也行,但還沒有尋到合適的租客。
王雪薇是一個外企白領(lǐng),在上海已經(jīng)租了很多年房子,她感覺從2022年下半年開始,房租就有下行趨勢了,那時候她就搬過一次家,房租沒變,居住條件卻變好了。2023年下半年,王雪薇又搬家一次,同樣地段、質(zhì)量差不多的房子,租金少了500元/月,一年能節(jié)省6000元。
租房市場中的個體感受能否反映真實的市場溫度?從數(shù)據(jù)面來看,全國租房價格出現(xiàn)一波普跌,北上廣深四個一線城市原本行情最為堅挺,這一輪卻出現(xiàn)領(lǐng)跌。
根據(jù)1月8日中指研究院發(fā)布的報告,2023年全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.3%,春節(jié)后及畢業(yè)季租金曾出現(xiàn)季節(jié)性上漲,但第四季度再次轉(zhuǎn)弱。
由緯房研究院、貝殼研究院等機構(gòu)合作的住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)顯示,截至2023年第三季度末,重點40城住房租金指數(shù)為100.06,相對于二季度末下降0.99%,與2022年三季度末相比,住房租金水平下跌了0.66%。其中,一線城市住房租金表現(xiàn)不及預(yù)期,呈普遍下跌態(tài)勢,上海三季度末住房租金環(huán)比下跌2.1%,同比下跌2.9%;北京和廣州三季度住房租金環(huán)比跌幅分別達到1.28%和1.32%,與2022年三季度末相比,兩城住房租金雖略有下降,但基本持平;深圳三季度住房租金也環(huán)比下降,跌幅為0.93%。
租金的下跌反映出租房市場需求不足,一些機構(gòu)“二房東”的日子也不好過了。
近日,一家大型住房租賃服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部人士對記者表示,該公司在去年年底進行了一波大裁員。這家公司的商業(yè)模式是吸納普通房東手中房源,統(tǒng)一裝修或修繕后放入互聯(lián)網(wǎng)線上平臺出租,即典型的機構(gòu)二房東模式,到2023年下半年,整體空關(guān)率已達到近三四年來最高。
“除了裁員,公司的管家還在跟個人房東進行重新談判,要求個人房東體諒公司目前經(jīng)營困難,增加空置寬限期,或者同意降低過去合同中已簽訂好的租金。”上述人士稱。
多重原因?qū)е路孔馄盏?/p>
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示,從中原地產(chǎn)監(jiān)測的租金指數(shù)來看,2023年第四季度的住房租金下跌幅度確實超過了往年同期。
“原本每年的第四季度房租指數(shù)都會下滑,是正常現(xiàn)象,因為四季度本身就是租房淡季,不過,2023年確實下降得更多一些。”他表示,造成一線城市房租下行的原因是多方面的。
他認為,根本原因還是人口流動導致的租房需求不足,此外,租金與房價有一定關(guān)系,隨著房價下跌,租金自然也跌了。
從數(shù)據(jù)面來看,住房租金的下跌與房價下跌確實是同頻的。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2023年11月,70個大中城市房價總體延續(xù)降勢,其中一線城市新房價格環(huán)比下降0.3%;二手房價格環(huán)比下降1.4%,北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。
有分析人士認為,在高掛牌量的背景下,二手房較為難賣,因而有不少房東暫時選擇“售轉(zhuǎn)租”,導致更多房源進入租賃市場,拉低了價格。
此外,盧文曦認為,大量保租房的集中入市,使得住房租賃市場的格局已徹底轉(zhuǎn)變。
以上海為例,從2017年開始上海出讓租賃住房用地,到目前為止,已累計出讓222幅,總建筑面積近1900萬平方米,可提供超過25萬套租賃住房,其中大部分為保障性租賃住房。
這些保租房項目位置好、面貌新、價格公道,相比個人或者二房東手中的房源,更受租房者青睞。
根據(jù)上海市房管局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù),上海保租房項目分布在16個行政區(qū)及臨港新片區(qū),其中,中心城區(qū)約占61%、外環(huán)外約占39%,新建類項目位于中心城區(qū)的占比為42%、外環(huán)外占比58%。保租房規(guī)劃選址在軌交站點周邊供地的接近半數(shù),八成地塊輻射覆蓋各類高校及科研院所、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)等租住需求集中區(qū)域。在房型設(shè)計方面,這些保租房項目聚焦小戶型,有一室戶、一室一廳、二室戶、二室一廳等多種戶型,能滿足新市民、青年人在創(chuàng)業(yè)發(fā)展、生活改善不同時期對居住空間的需求。
“今年上海的保租房、人才房集中入市,明顯吸納了不少需求,租個人房東房子的租客就少了很多。”盧文曦表示。
一家大型住房租賃企業(yè)的人士也對記者表示,今年中央經(jīng)濟工作會議提出,要加快推進保障性住房建設(shè),各大城市近期正加快有關(guān)工作的推進,未來保障性住房的房源一定會越來越充裕,相對來說,不管是房東還是二房東,還想像過去那樣“躺平”收租是很難了。“我身處這個行業(yè),也非常有危機感,如果希望這個行業(yè)還存在價值,那必須提高房源質(zhì)量、提升服務(wù),不然就會被市場淘汰。”
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