廣州發(fā)放一線城市首張“房票”,城中村改造探索新解法
廣州發(fā)放一線城市首張“房票”,城中村
一線城市首張房票落地。1月5日,廣州以石圍塘舊城改造項(xiàng)目為試點(diǎn),發(fā)放首張房票。
廣州發(fā)放首張房票。圖片來(lái)源:荔灣宣傳部
“你可以理解為是一張‘房子的支票’,一如憑借支票可以提錢,拆遷戶憑借房票可以換新的商品房。”一位接近政府人士李華(化名)告訴界面新聞,這打破了廣州以回遷房補(bǔ)償和現(xiàn)金補(bǔ)償為主的城中村改造模式。
征收補(bǔ)償是城中村改造的核心。房票安置帶來(lái)的最大變化在于,拆遷戶可以選擇用房票結(jié)算購(gòu)買新的商品房,而非等待漫長(zhǎng)的改造后再遷回原址,從而實(shí)現(xiàn)“舊房換新房”,并帶動(dòng)一批商品房的去化。同時(shí),政府方可以省去建設(shè)安置房的流程,緩解資金壓力,改造騰出的空間也有更多選擇,例如建設(shè)公共設(shè)施。
2015年,房票就在全國(guó)棚戶區(qū)改造時(shí)被廣泛應(yīng)用過(guò);2022年以來(lái),房地產(chǎn)持續(xù)下行,不少二三線城市提出房票補(bǔ)償,包括常熟、江陰、溫州、青島、合肥、鄭州等地。
不過(guò),對(duì)于廣州而言,房票安置是個(gè)新鮮事物;在一線城市中,這也是首例。與此前主要在三四線城市展開(kāi)的棚改不同,新一輪城中村改造聚焦于超大特大城市。
目前來(lái)看,廣州房票存在不少限制,例如兌換有效期只有一年,只能購(gòu)置指定開(kāi)發(fā)商的房源。以廣州荔灣為例,只有荔灣發(fā)展集團(tuán)、中海集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、力誠(chéng)投資公司四家公司列入指定名錄。
房票能否成為一種合適的安置渠道,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為還面臨很多不確定性,舊改拆遷談判進(jìn)度、被拆房屋評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)的差距、可選房源是否充裕等,都會(huì)成為制約因素:“目前廣州庫(kù)存集中在城市外圍,而近期推進(jìn)的城中村改造主要是主城區(qū)及附近區(qū)域(番禺、黃埔、白云),這些區(qū)域庫(kù)存并不大,村民對(duì)于外圍區(qū)域的房屋接受度不高。”
“選擇房票安置的,主要是已經(jīng)不在城中村居住、不依賴出租屋經(jīng)濟(jì),以及擁有多套房屋的屋主。”李宇嘉表示,這一比例不會(huì)太高,可能為三成左右。
什么是“房票”?
廣州首張石圍塘項(xiàng)目房票上,注明了征收單位、票面金額、持票人信息、政策性獎(jiǎng)勵(lì)和有效期限等信息,由廣州市荔灣區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心開(kāi)具。房票將拆遷戶的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)換為一張有價(jià)票據(jù),持票人或其直系親屬可向參與房票安置工作的房企購(gòu)買商品房,直接用房票結(jié)算。
房票機(jī)制誕生于廣州新一輪城中村改造的背景中。根據(jù)2023年10月通過(guò)的《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》(簡(jiǎn)稱《專項(xiàng)規(guī)劃》),至2035年,廣州累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里(含城中村改造155平方公里),相當(dāng)于廣州總面積的4%,其中包括舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)。
《專項(xiàng)規(guī)劃》提出,通過(guò)實(shí)施房票安置,降低回遷用地安置需求,縮短城中村改造周期;同時(shí)節(jié)省安置臨遷費(fèi),減輕財(cái)政資金壓力,定向去庫(kù)存,多路徑保障村民回遷安置。
過(guò)去,廣州城中村改造基本以市場(chǎng)為主導(dǎo)。李華向界面新聞分析道,90年代以來(lái),廣州拆遷有過(guò)三種補(bǔ)償方式,永遷、回遷和現(xiàn)金補(bǔ)償,“永遷即拆遷戶永久遷走,只存在了很短的時(shí)間;原址回遷和拿現(xiàn)金是目前的主流,回遷即改造完畢后回到原址居住,拿現(xiàn)金是根據(jù)協(xié)商獲得補(bǔ)償價(jià)。”
這種“市場(chǎng)主導(dǎo),房?jī)r(jià)買單”模式也導(dǎo)致了成本高昂、改造進(jìn)度慢、拆遷戶漫天要價(jià)等弊端。廣州270多個(gè)城中村,只完成了不到10個(gè)村的改造。以天河冼村為例,最早計(jì)劃在2009年完成改造,但李華透露,直到2023年底還有9戶未解決。
舊改進(jìn)展緩慢,一個(gè)原因在于“釘子戶”。“不肯簽合同的原因是多方面的,可能是跟村領(lǐng)導(dǎo)有瓜葛,存在斗氣成分;也可能是追求利益最大化,想抬高補(bǔ)償價(jià)。一般來(lái)說(shuō),補(bǔ)償價(jià)依據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)而定,時(shí)間延長(zhǎng),樓市如果上漲,市場(chǎng)價(jià)也會(huì)提升;另外,政府部門(mén)為了改造進(jìn)展順利,也會(huì)相應(yīng)提高開(kāi)價(jià),增幅甚至達(dá)到基礎(chǔ)價(jià)的三分之一。”李華指出。
房票制度也打破了以回遷和現(xiàn)金為主的補(bǔ)償方式。這種模式如能推廣開(kāi)來(lái),未來(lái)廣州推動(dòng)舊改時(shí)不用再安排回遷房,有助于減輕資金壓力、加快改造進(jìn)程。
李宇嘉認(rèn)為,這也反映了新一輪城中村改造的幾個(gè)新特征:國(guó)企主導(dǎo)代替民企,綜合改造(比如市政和公服補(bǔ)短板)代替房地產(chǎn)單一改造,公共屬性回歸代替完全的市場(chǎng)化。
加快樓市去化
當(dāng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),加上地方財(cái)政比較緊張,房票安置一方面為了減輕舊改的巨額資金投入,另一方面也被視為利好樓市去庫(kù)存的“大招”。
房票機(jī)制直接將拆遷戶的住房需求引導(dǎo)至商品房市場(chǎng)。一般而言,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃到交房的周期在2-3年,而廣州推出的房票有效期為1年,這意味著以往在一個(gè)項(xiàng)目里沉淀的資金現(xiàn)在可以在不同項(xiàng)目里滾動(dòng)起來(lái),資金利用率可以放大2-3倍。
繼荔灣石圍塘后,下一步,聚龍灣、花地河西片區(qū)等項(xiàng)目也將推廣房票模式。李宇嘉提到,廣州首張房票在荔灣落地,直接原因是荔灣區(qū)近年來(lái)出讓的土地比較多,“2023年位居廣州第二位,僅次于天河,荔灣新房供應(yīng)量大,一手房庫(kù)存規(guī)模在主城區(qū)最多,加上舊改放量,還要推進(jìn)白鵝潭開(kāi)發(fā),迫切需要通過(guò)房票來(lái)去化。”
在市場(chǎng)預(yù)期下行、購(gòu)買力不足的情況下,未來(lái)十幾年,廣州還將推進(jìn)近100個(gè)村的舊改,并施行片區(qū)綜合改造,預(yù)計(jì)新房還將放量。李宇嘉分析道,對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),迫切需要房票定向去庫(kù)存;對(duì)于政府來(lái)說(shuō),改造騰出空間,可以落地公共設(shè)施和保障房。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2023年11月,廣州新房網(wǎng)簽4817宗,環(huán)比下跌26%;截至11月末,全市庫(kù)存量1185.2萬(wàn)㎡,去化周期20.4個(gè)月,去化周期突破20個(gè)月高位。
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