廣州發(fā)放一線城市首張“房票”，城中村改造探索新解法

一線城市首張房票落地。1月5日，廣州以石圍塘舊城改造項目為試點，發(fā)放首張房票。

廣州發(fā)放首張房票。圖片來源：荔灣宣傳部

“你可以理解為是一張‘房子的支票’，一如憑借支票可以提錢，拆遷戶憑借房票可以換新的商品房。”一位接近政府人士李華(化名)告訴界面新聞，這打破了廣州以回遷房補償和現(xiàn)金補償為主的城中村改造模式。

征收補償是城中村改造的核心。房票安置帶來的最大變化在于，拆遷戶可以選擇用房票結(jié)算購買新的商品房，而非等待漫長的改造后再遷回原址，從而實現(xiàn)“舊房換新房”，并帶動一批商品房的去化。同時，政府方可以省去建設(shè)安置房的流程，緩解資金壓力，改造騰出的空間也有更多選擇，例如建設(shè)公共設(shè)施。

2015年，房票就在全國棚戶區(qū)改造時被廣泛應(yīng)用過;2022年以來，房地產(chǎn)持續(xù)下行，不少二三線城市提出房票補償，包括常熟、江陰、溫州、青島、合肥、鄭州等地。

不過，對于廣州而言，房票安置是個新鮮事物;在一線城市中，這也是首例。與此前主要在三四線城市展開的棚改不同，新一輪城中村改造聚焦于超大特大城市。

目前來看，廣州房票存在不少限制，例如兌換有效期只有一年，只能購置指定開發(fā)商的房源。以廣州荔灣為例，只有荔灣發(fā)展集團、中海集團、珠江實業(yè)、力誠投資公司四家公司列入指定名錄。

房票能否成為一種合適的安置渠道，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為還面臨很多不確定性，舊改拆遷談判進度、被拆房屋評估價和市場商品房價的差距、可選房源是否充裕等，都會成為制約因素：“目前廣州庫存集中在城市外圍，而近期推進的城中村改造主要是主城區(qū)及附近區(qū)域(番禺、黃埔、白云)，這些區(qū)域庫存并不大，村民對于外圍區(qū)域的房屋接受度不高。”

“選擇房票安置的，主要是已經(jīng)不在城中村居住、不依賴出租屋經(jīng)濟，以及擁有多套房屋的屋主。”李宇嘉表示，這一比例不會太高，可能為三成左右。

什么是“房票”?

廣州首張石圍塘項目房票上，注明了征收單位、票面金額、持票人信息、政策性獎勵和有效期限等信息，由廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)中心開具。房票將拆遷戶的房屋安置補償權(quán)益轉(zhuǎn)換為一張有價票據(jù)，持票人或其直系親屬可向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結(jié)算。

房票機制誕生于廣州新一輪城中村改造的背景中。根據(jù)2023年10月通過的《廣州市城市更新專項規(guī)劃(2021-2035年)》(簡稱《專項規(guī)劃》)，至2035年，廣州累計推進城市更新約300平方公里(含城中村改造155平方公里)，相當(dāng)于廣州總面積的4%，其中包括舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項目291個。

《專項規(guī)劃》提出，通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，縮短城中村改造周期;同時節(jié)省安置臨遷費，減輕財政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。

過去，廣州城中村改造基本以市場為主導(dǎo)。李華向界面新聞分析道，90年代以來，廣州拆遷有過三種補償方式，永遷、回遷和現(xiàn)金補償，“永遷即拆遷戶永久遷走，只存在了很短的時間;原址回遷和拿現(xiàn)金是目前的主流，回遷即改造完畢后回到原址居住，拿現(xiàn)金是根據(jù)協(xié)商獲得補償價。”

這種“市場主導(dǎo)，房價買單”模式也導(dǎo)致了成本高昂、改造進度慢、拆遷戶漫天要價等弊端。廣州270多個城中村，只完成了不到10個村的改造。以天河冼村為例，最早計劃在2009年完成改造，但李華透露，直到2023年底還有9戶未解決。

舊改進展緩慢，一個原因在于“釘子戶”。“不肯簽合同的原因是多方面的，可能是跟村領(lǐng)導(dǎo)有瓜葛，存在斗氣成分;也可能是追求利益最大化，想抬高補償價。一般來說，補償價依據(jù)當(dāng)時市場價而定，時間延長，樓市如果上漲，市場價也會提升;另外，政府部門為了改造進展順利，也會相應(yīng)提高開價，增幅甚至達到基礎(chǔ)價的三分之一。”李華指出。

房票制度也打破了以回遷和現(xiàn)金為主的補償方式。這種模式如能推廣開來，未來廣州推動舊改時不用再安排回遷房，有助于減輕資金壓力、加快改造進程。

李宇嘉認為，這也反映了新一輪城中村改造的幾個新特征：國企主導(dǎo)代替民企，綜合改造(比如市政和公服補短板)代替房地產(chǎn)單一改造，公共屬性回歸代替完全的市場化。

加快樓市去化

當(dāng)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，加上地方財政比較緊張，房票安置一方面為了減輕舊改的巨額資金投入，另一方面也被視為利好樓市去庫存的“大招”。

房票機制直接將拆遷戶的住房需求引導(dǎo)至商品房市場。一般而言，一個房地產(chǎn)項目從規(guī)劃到交房的周期在2-3年，而廣州推出的房票有效期為1年，這意味著以往在一個項目里沉淀的資金現(xiàn)在可以在不同項目里滾動起來，資金利用率可以放大2-3倍。

繼荔灣石圍塘后，下一步，聚龍灣、花地河西片區(qū)等項目也將推廣房票模式。李宇嘉提到，廣州首張房票在荔灣落地，直接原因是荔灣區(qū)近年來出讓的土地比較多，“2023年位居廣州第二位，僅次于天河，荔灣新房供應(yīng)量大，一手房庫存規(guī)模在主城區(qū)最多，加上舊改放量，還要推進白鵝潭開發(fā)，迫切需要通過房票來去化。”

在市場預(yù)期下行、購買力不足的情況下，未來十幾年，廣州還將推進近100個村的舊改，并施行片區(qū)綜合改造，預(yù)計新房還將放量。李宇嘉分析道，對開發(fā)商來說，迫切需要房票定向去庫存;對于政府來說，改造騰出空間，可以落地公共設(shè)施和保障房。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，廣州新房網(wǎng)簽4817宗，環(huán)比下跌26%;截至11月末，全市庫存量1185.2萬㎡，去化周期20.4個月，去化周期突破20個月高位。