經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平：化解房地產(chǎn)困境，組建住房銀行時(shí)機(jī)已至

組建住房銀行有重要意義。短期，組建住房銀行，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房，利于改善民生、去庫(kù)存救優(yōu)質(zhì)房企、緩解財(cái)政壓力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。長(zhǎng)期，組建住房銀行對(duì)實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展、建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制至關(guān)重要。

發(fā)達(dá)國(guó)家怎么做住房銀行?主要用來(lái)提供融資支持，有三種模式：1)以美日為代表的住房抵押貸款資產(chǎn)證券化模式，這種模式的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)資產(chǎn)證券化大幅提高房貸流動(dòng)性、繁榮房貸二級(jí)市場(chǎng);2)以德國(guó)為代表的住房自愿儲(chǔ)蓄模式，最大特點(diǎn)是先存后貸，可以解決住房銀行啟動(dòng)初期籌資難問(wèn)題;3)以新加坡為代表的住房強(qiáng)制儲(chǔ)蓄(公積金)模式，公積金封閉管理，繳存比例較自愿儲(chǔ)蓄模式更高。

發(fā)達(dá)國(guó)家如何處置爛尾樓?嚴(yán)格監(jiān)管、由市場(chǎng)機(jī)制解決。發(fā)達(dá)國(guó)家有嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，預(yù)售資金放在專(zhuān)門(mén)監(jiān)管賬戶專(zhuān)款專(zhuān)用，防止開(kāi)發(fā)商挪用。如果開(kāi)發(fā)商爛尾，購(gòu)房者預(yù)繳房款原路退回、不承擔(dān)爛尾風(fēng)險(xiǎn)，爛尾樓處置由市場(chǎng)化機(jī)制解決。中國(guó)爛尾樓多由開(kāi)發(fā)商資金斷裂引起，爛尾后購(gòu)房者面臨資金難退、無(wú)房可住困境。因此，建立中國(guó)版住房銀行，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金處置爛尾樓，有助于保交樓、改善市場(chǎng)預(yù)期、保障購(gòu)房者權(quán)益。

中國(guó)版住房銀行的三大關(guān)鍵點(diǎn)是什么?

1)制度基礎(chǔ)是什么?住房公積金制度改建住房銀行具備現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

2)錢(qián)從哪里來(lái)?前期靠中央財(cái)政，通過(guò)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)債、公積金存量解決，后期可轉(zhuǎn)向資產(chǎn)證券化模式，緩解財(cái)政壓力。

3)住房銀行做什么?一，為符合條件的購(gòu)房家庭尤其是中低收入群體提供低息貸款，實(shí)現(xiàn)“住有所居”長(zhǎng)期目標(biāo);二，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房，改善民生、救優(yōu)質(zhì)房企、緩解財(cái)政壓力，實(shí)現(xiàn)“保交樓”“去庫(kù)存”短期目標(biāo)。

房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，全球歷史上大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)大部分都跟地產(chǎn)有關(guān)，也只有地產(chǎn)能產(chǎn)生如此大的沖擊。走到今天，房地產(chǎn)困局技術(shù)上還有解。以大局為重，辦法總比困難多。相信經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)有力措施，房地產(chǎn)一定能避免硬著陸，實(shí)現(xiàn)軟著陸，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和民生改善貢獻(xiàn)力量。

目錄

1 化解房地產(chǎn)困境，組建住房銀行時(shí)機(jī)已至

2 他山之石：住房貸款證券化+住房自愿儲(chǔ)蓄+住房強(qiáng)制儲(chǔ)蓄三大模式

2.1 美國(guó)兩房模式：政府隱性擔(dān)保下的住房抵押貸款證券化，提高房貸流動(dòng)性

2.2 日本住房銀行：危機(jī)前財(cái)政依賴(lài)型模式，危機(jī)后改建為美國(guó)市場(chǎng)化模式

2.3 德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄模式：專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)、廣泛參與、先存后貸、固定低息

2.4 新加坡住房公積金模式：實(shí)行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度，封閉式管理，存貸分離,高存低貸

3 中國(guó)住房銀行的構(gòu)想：住房公積金改制，專(zhuān)項(xiàng)債或MBS籌資，提供低息貸款+收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存，滿足合理住房需求

正文

1 化解房地產(chǎn)困境，組建住房銀行時(shí)機(jī)已至

什么是住房銀行?住房銀行就是為居民購(gòu)房提供相關(guān)支持的房地產(chǎn)行業(yè)政策性金融機(jī)構(gòu)，其定位可類(lèi)比國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、進(jìn)出口銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在各自領(lǐng)域的角色。融資支持方式包括但不限于貸款、強(qiáng)制儲(chǔ)蓄、自愿儲(chǔ)蓄等。

為什么要組建住房銀行?

短期，組建住房銀行利于改善民生、降低購(gòu)房成本、提振信心、激發(fā)合理住房需求、化解房地產(chǎn)庫(kù)存、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2023年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷放松，但房企風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露、成交表現(xiàn)依然偏弱。當(dāng)前化解房地產(chǎn)困境的關(guān)鍵在于需求端信心恢復(fù)，信心提振才能帶動(dòng)銷(xiāo)售回暖，進(jìn)而改善房企資金狀況，使行業(yè)企穩(wěn)。需求端信心不足主因開(kāi)發(fā)商暴雷交付難、就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。通過(guò)組建住房銀行，一方面收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存保交樓，提振市場(chǎng)信心;另一方面為購(gòu)房者提供低息貸款、擔(dān)保增信，有效提高需求端購(gòu)房能力、激發(fā)合理住房需求、去庫(kù)存。

長(zhǎng)期，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，組建住房銀行是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，住房金融領(lǐng)域以短期調(diào)控政策為主，缺乏專(zhuān)門(mén)服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融機(jī)構(gòu)。近年，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，建立行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制、實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展正當(dāng)其時(shí)，其中組建住房銀行是完善住房金融制度重要環(huán)節(jié)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、日本、德國(guó)、新加坡等國(guó)家均成立了住房銀行滿足居民住房需求。

組建住房銀行有充分政策依據(jù)，2013年至今，中央曾多次釋放組建國(guó)家住房銀行信號(hào)且做過(guò)初步嘗試。

2013年，十八屆三中全會(huì)在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出，“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系，建立公開(kāi)規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制”。

2014年，國(guó)常會(huì)提出，“由國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專(zhuān)項(xiàng)債券”，同年，國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部成立，可看做中國(guó)住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的初步嘗試，但國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部主要服務(wù)于棚改、基建，是階段性的、短期的、有特殊任務(wù)的，與中長(zhǎng)期住宅政策性金融機(jī)構(gòu)定位不同。

2018年，國(guó)家發(fā)改委在《關(guān)于2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2018年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告》中提出，“改革住房公積金制度，研究設(shè)立國(guó)家住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。

2019年，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，“支持在雄安新區(qū)設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，探索住房公積金制度改革”。

2 他山之石：住房貸款證券化+住房自愿儲(chǔ)蓄+住房強(qiáng)制儲(chǔ)蓄三大模式

2.1 美國(guó)兩房模式：政府隱性擔(dān)保下的住房抵押貸款證券化，提高房貸流動(dòng)性

美國(guó)住房銀行包括聯(lián)邦住房抵押貸款銀行(FHLB)、房利美、房地美，兩房(“房利美+房地美”)是美國(guó)住房市場(chǎng)的重要組成部分，持有或擔(dān)保的住房貸款占比最高曾達(dá)80%-90%。分一二級(jí)市場(chǎng)看，

一級(jí)市場(chǎng)是美國(guó)政府于1933年經(jīng)濟(jì)大蕭條后成立的“聯(lián)邦住房抵押貸款銀行(FHLB)”，為購(gòu)房者提供長(zhǎng)期低息抵押貸款。

二級(jí)市場(chǎng)是房利美、房地美。房利美(美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)FNMA)由美國(guó)國(guó)會(huì)于1938年設(shè)立，是羅斯福新政的一部分，設(shè)立目的是為住房抵押貸款市場(chǎng)提供穩(wěn)定而連續(xù)的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性，提高居民住房自有率，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)。1970年，為防止房利美持續(xù)占有二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)壟斷地位，房地美(美國(guó)聯(lián)邦住房貸款抵押公司FHLMC)成立，與房地美成立目的一致。

“房利美+房地美”兩房形成了美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的雙寡頭競(jìng)爭(zhēng)模式。2007年，兩房持有或擔(dān)保的住房貸款占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的40%左右，次貸危機(jī)后，這一比例曾高達(dá)80%-90%。

美國(guó)兩房模式的主要優(yōu)勢(shì)在于：

1)創(chuàng)新推出住房貸款證券化產(chǎn)品，大幅提高二級(jí)市場(chǎng)房貸流動(dòng)性、降低購(gòu)房成本。兩房模式最大的創(chuàng)新在于將住房抵押貸款證券化。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，金融機(jī)構(gòu)將期限長(zhǎng)、資金規(guī)模大的住房貸款，通過(guò)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)出售給兩房，回籠資金后再貸款，相比此前的“貸款-貸款收回-再貸款”模式，資金回籠周期大幅縮短，房貸流動(dòng)性提高。對(duì)兩房而言，兩房通過(guò)購(gòu)買(mǎi)持有或證券化住房抵押貸款，出售給投資者，使其以更低的成本融資。

2)美國(guó)政府隱性擔(dān)保，兩房融資成本低、債券流動(dòng)性強(qiáng)，政府財(cái)政支出壓力較小。盡管房利美、房地美20世紀(jì)70年代經(jīng)歷了私有化，但由于兩房承擔(dān)了美國(guó)政府要求的社會(huì)保障責(zé)任，其持續(xù)享受政府的隱性擔(dān)保。如房利美證券可以在與美聯(lián)儲(chǔ)體系銀行的回購(gòu)交易中作為抵押品、享受美國(guó)國(guó)債同等待遇、豁免美國(guó)證券交易委員會(huì)注冊(cè)等系列特權(quán)。由于政府隱性擔(dān)保，兩房在融資上具備天然優(yōu)勢(shì)，一是融資利率低，發(fā)行的債券風(fēng)險(xiǎn)僅次于國(guó)債;二是流動(dòng)性強(qiáng)，債券投資者眾多，包括各國(guó)央行、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等?；谌谫Y優(yōu)勢(shì)，兩房資金來(lái)源基本無(wú)需財(cái)政出資。

2.2日本住房銀行：危機(jī)前財(cái)政依賴(lài)型模式，危機(jī)后改建為美國(guó)市場(chǎng)化模式

二戰(zhàn)后日本政府成立住宅金融公庫(kù)(GHLC)，GHLC依賴(lài)政府財(cái)政投融資體制，支持住房重建融資;隨房地產(chǎn)泡沫破裂，GHLC經(jīng)營(yíng)惡化，逐漸向美國(guó)兩房模式轉(zhuǎn)變。1950年，為加快二戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和社會(huì)重建，日本政府成立住宅金融公庫(kù)，為房企、居民提供中長(zhǎng)期低息貸款。住宅金融公庫(kù)對(duì)財(cái)政資金依賴(lài)度高，如日本郵政儲(chǔ)蓄、國(guó)民養(yǎng)老金等靠國(guó)家信用籌集的資金均用于支持住宅金融公庫(kù)。1965年起，日本商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，與政策性金融機(jī)構(gòu)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系;90年代房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)提前還款潮，使住宅金融公庫(kù)經(jīng)營(yíng)面臨巨大挑戰(zhàn)。一方面，住宅金融公庫(kù)的住房按揭貸款人提前還款無(wú)罰款;另一方面，住宅金融公庫(kù)遭遇提前還款后，需向財(cái)政轉(zhuǎn)向貸款機(jī)構(gòu)(FILP)支付罰款。為應(yīng)對(duì)提前還貸潮、緩解財(cái)政壓力，2000年起，住宅金融公庫(kù)逐漸向美國(guó)兩房模式看齊，2003年，向商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)抵押貸款并發(fā)行MBS。

2007年住宅金融公庫(kù)改建為住房金融支援機(jī)構(gòu)(JHF)，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住房貸款資產(chǎn)證券化，形成了以住房抵押貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)為主、住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和住房貸款業(yè)務(wù)為輔的業(yè)務(wù)模式。1)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，即通過(guò)購(gòu)房或擔(dān)保為商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期固定利率住房貸款提供支持，占所有業(yè)務(wù)申請(qǐng)量的97%。具體分兩種方式，一是直接購(gòu)買(mǎi)金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期固定利率貸款并進(jìn)行證券化，這種方式占業(yè)務(wù)申請(qǐng)量的84.5%。二是在長(zhǎng)期固定利率住房貸款證券化后為其提供擔(dān)保，保證向投資者還本付息。2)住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即為商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)提供住房貸款擔(dān)保，確保金融機(jī)構(gòu)能夠持續(xù)提供住房貸款。3)住房貸款業(yè)務(wù)，直接向特定購(gòu)房者提供貸款。但門(mén)檻較高，主要服務(wù)商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)不能覆蓋的購(gòu)房群體，如災(zāi)后重建住房、需重建改建的老舊住房、綠色零排放住房。

改建后的住房銀行市場(chǎng)化程度顯著提高、對(duì)財(cái)政資金依賴(lài)度大幅下降，2011-2022年，財(cái)政資金占比由57.2%降至4.4%。住宅金融支援機(jī)構(gòu)的目標(biāo)之一是擺脫原有住宅金融公庫(kù)對(duì)財(cái)政資金的依賴(lài)、實(shí)現(xiàn)較充分的市場(chǎng)化運(yùn)作。經(jīng)過(guò)15年運(yùn)營(yíng)，其基本實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，2011年，住房金融支援機(jī)構(gòu)資金來(lái)源中，財(cái)政貸款及政府擔(dān)保債占比57.2%，發(fā)行MBS獲得的資金占比32.9%;2022年，前者降至4.4%，后者增至66.8%。

2.3德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄模式：專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)、廣泛參與、先存后貸、固定低息

德國(guó)住房金融體系運(yùn)行著獨(dú)特的住房?jī)?chǔ)蓄模式。1885年，德國(guó)成立第一家持續(xù)經(jīng)營(yíng)的住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)“全民住房?jī)?chǔ)蓄社”，二戰(zhàn)結(jié)束后，德國(guó)在面臨住房短缺的同時(shí)，也面臨著嚴(yán)峻的資金短缺，政府資金幾乎都被投放于工商業(yè)投資以復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，難以為住房建設(shè)提供足量資金，因此自給自足的住房?jī)?chǔ)蓄模式得到廣泛、快速發(fā)展。

德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的特點(diǎn)為：

1)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)，資金封閉循環(huán)。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)實(shí)行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)，除住房?jī)?chǔ)蓄外不能從事其他風(fēng)險(xiǎn)性金融業(yè)務(wù)，可購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等低風(fēng)險(xiǎn)證券，但信貸資金只能用于為參加住房?jī)?chǔ)蓄的居民提供購(gòu)房、建房、改建等貸款。

2)自愿儲(chǔ)蓄，對(duì)于低收入居民，政府給予補(bǔ)貼。住房?jī)?chǔ)蓄是一種自愿契約，旨在通過(guò)互助形式實(shí)現(xiàn)自助。該儲(chǔ)蓄方式的參與門(mén)檻較低，只需滿足最低合同金額和最低存款年限要求。低收入居民也可參與住房?jī)?chǔ)蓄體系，政府提供兩種儲(chǔ)蓄補(bǔ)貼。首先，對(duì)于年收入不超過(guò)25600歐元(51200歐元)的單身(雙職工)住房?jī)?chǔ)蓄家庭，月存款額不超過(guò)512歐元(1024歐元)的部分，政府將給予8.8%的配套獎(jiǎng)勵(lì)，最多獎(jiǎng)勵(lì)45歐元/月(90歐元/月)。其次，對(duì)于年收入不超過(guò)17000歐元(35800歐元)的單身(雙職工)住房?jī)?chǔ)蓄家庭，政府將對(duì)其住房?jī)?chǔ)蓄給予9%的配套獎(jiǎng)勵(lì)，最多津貼43歐元/月(86歐元/月)。

3)“先存后貸”，公平配貸。居民與住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同，約定合同額、存款期限和貸款期限，合同額約為計(jì)劃貸款額的2倍，存款期限8年左右，貸款期限10-11年。依據(jù)合同約定，申請(qǐng)者先按月存款(約為合同額的0.48%)，存款期限截止時(shí)，加上利息后的存款總額達(dá)到合同額的50%，滿足配貸條件，進(jìn)入配貸輪候序列。住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)依據(jù)存款期限、還款貢獻(xiàn)、利率等指標(biāo)，對(duì)達(dá)到配貸條件的申請(qǐng)者進(jìn)行配貸評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)值高的優(yōu)先配貸。貸款發(fā)放后，申請(qǐng)者按月還款，月還款額約為合同額的0.5-0.6%。

4)低息貸款，提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的固定低利率。德國(guó)最大的住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)施威比豪爾銀行提供一種標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，其貸款利率僅為2.15%，具有8年的儲(chǔ)蓄期和10年的還款期。由于住房?jī)?chǔ)蓄資金僅在機(jī)構(gòu)和參與的居民之間循環(huán)，因此利率不受外界資本市場(chǎng)的干擾，能夠?qū)嵤╅L(zhǎng)期穩(wěn)定的低存低貸固定利率制度，存貸款利差保持在2個(gè)百分點(diǎn)。這種低貸款利率結(jié)合政府獎(jiǎng)勵(lì)，使得低存款利率的住房?jī)?chǔ)蓄合同成為德國(guó)居民的重要投資工具。超過(guò)1/3的居民參與到住房?jī)?chǔ)蓄中，為住房?jī)?chǔ)蓄模式的發(fā)展提供了充沛的低成本資金。

2.4 新加坡住房公積金模式：實(shí)行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度，封閉式管理，存貸分離,高存低貸

1955年新加坡建立中央公積金制度，初期服務(wù)于養(yǎng)老，1968年開(kāi)始用于住房。1955年，英殖民政府為逃避對(duì)新加坡本地公務(wù)員的養(yǎng)老責(zé)任，建立起強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度，并成立中央公積金局(Central Provident Fund)負(fù)責(zé)管理。1968年后，“居者有其屋”計(jì)劃實(shí)施，公積金開(kāi)始用于購(gòu)買(mǎi)組屋，1981年拓展至私宅。目前中央公積金制度已成為全面覆蓋養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、家庭保護(hù)、子女教育等的綜合性社會(huì)保障制度。

實(shí)行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度，繳存比極高。根據(jù)《中央公積金法》規(guī)定，新加坡所有公民和永久居民，不論是雇員還是雇主，都必須按月強(qiáng)制繳納公積金，任何人不得拒絕或延遲繳納，否則需如數(shù)補(bǔ)繳且加罰利息。除購(gòu)房及部分投資外，公積金存款只有在雇員退休后才可動(dòng)用，會(huì)員無(wú)權(quán)決定公積金存款長(zhǎng)短。此外，公積金繳存比極高，峰值高達(dá)50%(雇員、雇主各25%)，目前穩(wěn)定在37%(雇員20%、雇主17%)，遠(yuǎn)高于中國(guó)香港(10%)、中國(guó)大陸(24%)等同樣推行強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度的地區(qū)，但會(huì)隨著雇員年齡增長(zhǎng)而適度降低，如55-60歲繳存29.5%(雇員15%、雇主14.5%),60-65歲繳存20.5%(雇員9.5%、雇主11%)。

公積金覆蓋面極廣，保障項(xiàng)目全，推行封閉式管理，保證專(zhuān)款專(zhuān)用。中央公積金覆蓋人群較廣，由于強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的要求，覆蓋率從1965年的22%增至2022年的103%，總會(huì)員數(shù)也從41.8萬(wàn)增至420萬(wàn)。保障項(xiàng)目全，分設(shè)四大賬戶、專(zhuān)款專(zhuān)用，廣泛覆蓋退休、醫(yī)療、住房、家庭保護(hù)及資產(chǎn)增值等多個(gè)領(lǐng)域。此外，新加坡《中央公積金法》嚴(yán)格限制公積金的提取和投資：一是實(shí)施最低存款額規(guī)定，會(huì)員動(dòng)用普通賬戶和特別賬戶進(jìn)行資本投資時(shí)，須確保賬戶規(guī)定限額(普通賬戶不低于2萬(wàn)新元;特殊賬戶不低于4萬(wàn)新元);二是會(huì)員運(yùn)用公積金賬戶投資所得須返回個(gè)人賬戶;三是會(huì)員退休提取時(shí)，普通賬戶和保健賬戶須保證規(guī)定金額，用于轉(zhuǎn)入養(yǎng)老賬戶。此外，由于公積金分存在四大賬戶，每個(gè)賬戶使用范圍僅限于相應(yīng)領(lǐng)域，保證專(zhuān)款專(zhuān)用。

采取封閉式管理，“存貸分離、高存低貸”。新加坡中央公積金局(CPF)是負(fù)責(zé)管理公積金的機(jī)構(gòu)，其職責(zé)包括公積金的繳納、支付、管理和保值等。然而，CPF并不直接發(fā)放公積金貸款，而是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)政府債券交由新加坡政府投資公司(Government of Singapore Investment Corp，簡(jiǎn)稱(chēng)GIC)，再由GIC將積累的公積金投資于國(guó)內(nèi)組屋和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新加坡建屋發(fā)展局(Housing andDevelopment Board，簡(jiǎn)稱(chēng)HDB)獲得這些資金后，發(fā)放低息貸款給購(gòu)房者。公積金存款利率相對(duì)較高，普通賬戶為2.5%，特殊、醫(yī)療和退休賬戶均為4%，高于同期五年期國(guó)債收益率(2.19%)和商業(yè)銀行定期存款(1.2%)。此外，公積金總額中的前6萬(wàn)新元及55歲以上會(huì)員的前3萬(wàn)新元還可額外再獲得1%的利率。相比之下，公積金貸款利率較低，一般在住房公積金存款利率的基礎(chǔ)上，上浮0.1%。自1993年以來(lái)，貸款利率一直穩(wěn)定在2.6%。

3 中國(guó)住房銀行的構(gòu)想：住房公積金改制，專(zhuān)項(xiàng)債或MBS籌資，提供低息貸款+收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存，滿足合理住房需求

1)制度基礎(chǔ)：以中國(guó)住房公積金為制度基礎(chǔ)，從住房公積金制度改制為住房銀行的可行性較高。中國(guó)住房公積金發(fā)展近30年，已形成規(guī)模較大的存量資金池。2022年，住房公積金繳存余額9.2萬(wàn)億元。但目前住房公積金存在兩個(gè)困境：一是投資收益率相對(duì)較低。2022年，全國(guó)層面住房公積金增值收益率僅1.61%;城市層面，以北京、上海為例，北京、上海住房公積金增值收益率僅1.80%、1.89%。二是統(tǒng)籌層次較低。以天津、西藏為例，2022年，天津、西藏個(gè)人住房貸款余額占繳存余額的比例分別為80.3%、57.0%。住房公積金累積的存量資金亟待盤(pán)活。除制度基礎(chǔ)外，近年中央將“住房公積金改革”與“設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”放在一起表述，也表明住房公積金制度整體改制為住房銀行具有較高可行性。

2)立法保障：住房銀行相關(guān)法律可考慮最高法層面立法，明確銀行定位、運(yùn)行機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。目前，中國(guó)住房金融立法體系缺少頂層設(shè)計(jì)，中央和地方以出臺(tái)短期調(diào)控政策為主，《住房公積金管理?xiàng)l例》是為數(shù)不多的行政法規(guī)層面的條例，具備高法律效力、強(qiáng)約束力、強(qiáng)執(zhí)行力的法律缺位。若住房公積金改制為住房銀行，有必要在最高法層面確定住房銀行的定位、運(yùn)行機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制等重要問(wèn)題，一方面為住房銀行發(fā)展提供法律基礎(chǔ)和支撐，另一方面有利于確保資金安全。

3)資金來(lái)源：住房銀行的注冊(cè)資金前期可通過(guò)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、中央財(cái)政撥付資金等籌措，后期可轉(zhuǎn)為資產(chǎn)證券化模式，緩解財(cái)政壓力。若住房公積金制度改制住房銀行可實(shí)現(xiàn)，那么住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金中的超額撥備可作為住房銀行注冊(cè)資金之一。同時(shí)，住房銀行作為政策性金融機(jī)構(gòu)，資金籌集可借鑒國(guó)開(kāi)行模式，由財(cái)政部和中國(guó)匯金公司向住房銀行注入資金。此外，可直接發(fā)行財(cái)政貼息的住房專(zhuān)項(xiàng)政策性金融債籌集資金。前期資金來(lái)源以中央財(cái)政資金注入為主，后期或可借鑒美國(guó)兩房模式，采取“按揭-MBS-住房銀行”模式，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行住房抵押貸款并發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券(MBS)獲取資金。

4)機(jī)構(gòu)及人員：住房銀行機(jī)構(gòu)及人員問(wèn)題可通過(guò)騰挪現(xiàn)有全國(guó)住房公積金管理中心、分支機(jī)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)、從業(yè)人員資源低成本解決。2022年，全國(guó)住房公積金管理中心341個(gè)，未納入設(shè)區(qū)城市統(tǒng)一管理的分支機(jī)構(gòu)109個(gè)，網(wǎng)點(diǎn)3628個(gè)，相關(guān)從業(yè)人員4.48萬(wàn)人。以住房公積金相關(guān)資源為基礎(chǔ)，住房銀行在此基礎(chǔ)上進(jìn)行改建，中央層面設(shè)立總行，管理中心及網(wǎng)點(diǎn)作為分行、支行，由總行實(shí)行垂直管理，省去從零開(kāi)始組建的巨大成本與超長(zhǎng)周期。

5)運(yùn)營(yíng)模式：住房銀行業(yè)務(wù)一方面借鑒海外經(jīng)驗(yàn)提供低息貸款，另一方面收購(gòu)開(kāi)發(fā)商土地和商品房庫(kù)存用于保障房。

低息貸款：以“住有所居”為長(zhǎng)期目標(biāo)，住房銀行為符合條件的購(gòu)房者提供普惠、優(yōu)惠貸款，實(shí)行新貸新辦法，老貸老辦法。住房銀行重在履行社會(huì)保障職能，因此，與發(fā)達(dá)國(guó)家住房銀行類(lèi)似，中國(guó)住房銀行的最終目標(biāo)是“住有所居”，為符合條件的購(gòu)房者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的低成本住房貸款。如何界定是否符合條件?可通過(guò)普通住房套數(shù)、家庭人均住房面積、家庭人均住房金額等標(biāo)準(zhǔn)，將購(gòu)房者劃分為住房基本信貸、住房投資信貸，對(duì)前者實(shí)行優(yōu)惠利率;后者劃歸商業(yè)銀行管理。如何管理存量與增量?可實(shí)行新貸新辦法、老貸老辦法。同時(shí)，劃定商業(yè)銀行房貸最高比例，逐漸降低商業(yè)銀行存量房貸規(guī)模。

收購(gòu)?fù)恋丶白》浚阂?ldquo;保交樓”“去庫(kù)存”為短期目標(biāo)，住房銀行可通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)資金以合適價(jià)格收購(gòu)開(kāi)發(fā)商土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房，改善民生、救房企、緩解財(cái)政壓力。2021年下半年至今，房企面臨經(jīng)營(yíng)壓力、資金鏈改善緩慢。同時(shí)，保交樓是重中之重，組建住房銀行，建立專(zhuān)項(xiàng)資金用于收購(gòu)開(kāi)發(fā)商土地、商品房庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商拿到資金后，限定必須進(jìn)行保交樓，這樣可以防止?fàn)€尾，堅(jiān)決不能讓購(gòu)房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，他們是無(wú)辜的和弱勢(shì)群體，會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。當(dāng)前的做法是讓地方政府保交樓，但地方存在一定的財(cái)政壓力，能力可能相對(duì)有限。如果房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財(cái)政就會(huì)恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解，基建有望回升。收購(gòu)的庫(kù)存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，如果額外再新增供地用于租賃房，將導(dǎo)致一定程度的浪費(fèi)，一舉多得。