地產(chǎn)排行榜生變，保利發(fā)展登上榜首

歲律更新，一眾房企忙著總結(jié)過往、展望新年。

在他們的新年致辭當中，“向上”、“向遠”、“向陽”成為共同的主題。

行業(yè)的周期，仍在持續(xù)，而房企，所能做的，便是“穿越周期”。如何“穿越周期”，也成為這兩年各家房企討論最多的命題。

他們深知，行業(yè)邏輯變了，守住底盤、開發(fā)第二曲線遠比規(guī)模增長更為重要。

正如碧桂園總裁莫斌展望新的一年，將在積極保交付、保經(jīng)營、保信用的同時，努力把握新機遇、走出新模式，實現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展，從而鍛造一個更加健康的碧桂園。

曾經(jīng)連續(xù)6年守住行業(yè)規(guī)模TOP1的碧桂園，2023年排名已經(jīng)降至第6。眼下，比起守住規(guī)模，碧桂園更重要的任務是守住經(jīng)營。

過去這一年，行業(yè)持續(xù)出清，地產(chǎn)銷售規(guī)模十強的格局，繼續(xù)變動。行業(yè)內(nèi)的悲喜并不相通，猶如逆水行舟不進則退。在頭部格局中，有的排名上揚，有的則有所退后。

進入地產(chǎn)十強的房企名單，與2022年相同。不同的是，各家房企的排名，有所變化。

保利發(fā)展、萬科排名各上升一位，中海發(fā)展排名升了兩位，華潤置地維持第4名的位置，招商蛇口也升至第5名，建發(fā)房產(chǎn)升至第7名，而碧桂園、綠城、金地分別下降了5、1、3個名次。

而龍湖，守住了第9名的位置。

換句話說，地產(chǎn)十強的競爭，依然激烈。若將時間線拉長至近十年，激烈程度則更為明顯。以往TOP10常客恒大、世茂、融創(chuàng)等，均已不見其身影。

新三強：保萬中

地產(chǎn)行業(yè)TOP3，不再是以前的“碧萬恒”，而是“保萬中”。

央企保利發(fā)展完成“逐一”的目標，萬科繼續(xù)堅守，中海發(fā)展不斷進擊，能夠在此時占據(jù)行業(yè)TOP3的位置，確實不容易。

保利發(fā)展保持著“進取”姿態(tài)。從去年成功擠入TOP3，到今年以4246億元的銷售額位列榜首，一步步按照“進三爭一”的進度推進。

這亦是保利發(fā)展自成立以來，首次登頂。以往，它最高的名次，僅僅是亞軍。2022年，行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展邏輯，保利發(fā)展憑借央企的優(yōu)勢，逆勢拓展，終于實現(xiàn)“重返前三”的目標。

在保利發(fā)展董事長劉平看來，所謂的“進三爭一”，并不是保利發(fā)展真要在規(guī)模上爭第一，是指成為硬實力、軟實力都過硬的一流企業(yè)，綜合實力領(lǐng)先。

這兩年銷售、擴儲的進取，讓保利發(fā)展在銷售榜首，站住了腳。

萬科則堅守著行業(yè)TOP3的位置?；赝?，地產(chǎn)行業(yè)TOP3名單不斷輪換，早些年的綠地、萬達，再到近些年的碧桂園、恒大，均已經(jīng)不見蹤跡，唯有萬科，一直位于行業(yè)TOP3之內(nèi)。

去年，萬科銷售金額達到3761億元。

維持龍頭的位置，不是一件容易的事。尤其是這幾年行業(yè)進入下行趨勢，銷售市場不甚樂觀，多數(shù)房企資金緊張，暫緩增儲、減少增儲，增長的底盤漸漸被削弱。

樂居財經(jīng)發(fā)布的2023上半年內(nèi)房股土儲榜單上，萬科以1.08億平方米的土儲，位列第3名，僅次于恒大、融創(chuàng)。超1億平方米的土儲，為萬科未來兩三年的發(fā)展需求提供了保障。

萬科盡力守住經(jīng)營的安全，2023年，它依靠著深圳國資，遏制住了一場危機。彼時，萬科遭遇股債雙殺，市場一度恐慌。而深圳國資委發(fā)聲力挺萬科，放下了硬話，拿出了百億真金白銀，給市場以“定心丸”。

萬科保證，境內(nèi)外債務一定會保障如期兌付。對于最早提出“活下去”論調(diào)，并實行多元經(jīng)營戰(zhàn)略的萬科，市場具備一定的信任度。

中海發(fā)展過去這一年，則以“進擊”為主基調(diào)。

去年初，中海發(fā)展便提出“20%銷售增長”目標。這是為數(shù)不多的，繼續(xù)提及年度銷售增長目標的房企。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年，中海發(fā)展實現(xiàn)銷售額3098億元，同比增長5%。

其不斷釋放擴張的信號，2023年，幾乎參與了核心城市的所有土拍，全年權(quán)益拿地金額1101億元，僅次于保利發(fā)展，成為千億拿地級房企之一。

不僅如此，與中海發(fā)展同屬于中建系的中建東孚、中建智地、中建玖合等公司，已經(jīng)連續(xù)兩年進入拿地金額TOP100。

2023年，中建壹品、中建東孚、中建智地、中建玖合分別實現(xiàn)銷售333億元、331億元、168億元、165億元，均在行業(yè)TOP100以內(nèi)。

不進則退

進入地產(chǎn)TOP10的房企，基本以央國企為主。除了碧桂園這一家民營房企，萬科、綠城、金地等房企，或多或少都有著國資背景。

他們堅守、進取的背后，是國資股東給予的底氣。

去年初，華潤置地董事長李欣便已經(jīng)定下了基調(diào)：“開局即決戰(zhàn)，起步即沖刺;招商蛇口也是喊出“力爭躋身行業(yè)五強”的口號，希望達成利潤、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型、經(jīng)營收入等多維度的五強。

因而，華潤置地守住了行業(yè)TOP4的位置，招商蛇口則完成了躋身行業(yè)TOP5的目標。而民營房企，沒有大樹可以依靠，聲量漸小。

“連續(xù)6年占據(jù)占據(jù)榜首的位置”，這是去年碧桂園引以為傲的頭銜。

曾經(jīng)的龍頭，此番首次跌落至第6名，銷售規(guī)模從2022年的4643億元降至2023年的2169億元，直接砍半。

過去幾年，碧桂園不再強調(diào)規(guī)模至上，而是轉(zhuǎn)向保交付、保運營。

正式進入楊惠妍時代的碧桂園，面臨著債務風險，全力自救——高管降薪、調(diào)整架構(gòu)、壓縮非經(jīng)營性資金、賣資產(chǎn)，推進債務重整，?，F(xiàn)金流安全。

更令人感慨的，是恒大的巨大落差。前些年，恒大都是雷打不動地上榜十強，甚至于2016年占領(lǐng)榜首的位置，此后排名基本也都在前三之列，但2022年，排名已在40開外。

2023年，恒大排名較上年有所上升，以603億元的銷售排名第24。

回顧以往，曾經(jīng)進入TOP10榜單的民營房企，諸如前兩年的融創(chuàng)，還有早些年的世茂、新城控股，眼下都退居第二梯隊，與TOP10尚有距離。

去年，融創(chuàng)、新城控股分別以846億、758億的銷售額，位居第17、18位。而世茂則已經(jīng)跌至34名，銷售額428億。

他們的奮斗目標，又退回到了千億。曾經(jīng)以高周轉(zhuǎn)、高杠桿的模式，達到千億、兩千億的規(guī)模的這一批房企，回到了原點。

市場形勢如此，2023年，地產(chǎn)TOP10房企銷售操盤金額門檻進一步降低至1613.7億元，而千億房企，也僅剩16家。

眼下，活下去，是他們更為重要的任務。

融創(chuàng)正在竭力自救。過去一年，孫宏斌放下姿態(tài)，向債權(quán)人道歉，以求喘息空間，最終一步一步，讓融創(chuàng)復牌，完成境內(nèi)外債務重組，逐步恢復正常經(jīng)營。

世茂選擇批量轉(zhuǎn)讓子公司和資產(chǎn)。諸如集團主席許榮茂減價求售香港中環(huán)寫字樓、深圳世茂深港國際中心多次降價出售等消息，陸續(xù)透出。

保持著低調(diào)姿態(tài)的新城控股，也采取了一系列節(jié)流舉措降低成本，同樣還是面臨巨大挑戰(zhàn)。

頭部格局變化

有排名下滑者，必然也有上升者。這兩年，最為典型的是金地，成功回歸TOP10行列，重現(xiàn)曾經(jīng)的“招保萬金”光環(huán)。

2023年，金地雖守住了TOP10的位置，但比起2022年的迸發(fā)，金地的規(guī)模排名跌落了3個名次，險些再次掉隊。

金地前董事長凌克的離開，對于金地造成了些許影響。市場對于金地的風險報道屢次出現(xiàn)，金地也由此一度遭遇股債雙跌。

不過，金地以國資股東福田投控的支持，度過了此輪危機。最近，金地集團擬轉(zhuǎn)讓深圳環(huán)灣城項目51%股權(quán)予福田投控，交易對價約32.5億元。

另一典型的上升房企為建發(fā)房產(chǎn)。靠著國資背景，不斷逆勢發(fā)展，更是成為土地市場上的“黑馬”。

去年，建發(fā)房產(chǎn)在各地收割“高價地”，更是以“馬甲”搶奪熱門地塊。過去一整年，建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益拿地金額高達738億元，位列行業(yè)第4名。

以此土儲規(guī)模來看，建發(fā)房產(chǎn)想要繼續(xù)守住行業(yè)第一梯隊的位置。

還有綠城、龍湖，以“穩(wěn)健”姿態(tài)，這兩年穩(wěn)坐行業(yè)TOP10位置。他們通過深耕核心、產(chǎn)品進化等方式，夯實基本盤，并以多元業(yè)務，筑就第二增長曲線。

與此同時，也有一批房企，對于進入地產(chǎn)行業(yè)TOP10，有著一定的欲望。

從銷售上看，濱江集團、越秀地產(chǎn)等第二梯隊的房企，有望進入行業(yè)TOP10。尤其是濱江集團，2023年銷售規(guī)模為1534億元，與金地的1535億元相差無幾。

而在2021年，濱江集團的銷售排名還在20名開外。2022年，其名次一躍上升了9位，擠入第二梯隊。

前幾天，濱江高管稱，在地產(chǎn)銷售規(guī)模方面，濱江集團超額完成全年目標，權(quán)益現(xiàn)金回籠725億元，創(chuàng)歷史新高。在一眾房企臥倒的時候，濱江集團站了起來，可見其穩(wěn)規(guī)模、降負債、聚焦城市戰(zhàn)略取得成效。

越秀地產(chǎn)，也不遑多讓，銷售規(guī)模高達1425億。

過去一年，越秀地產(chǎn)從身居一隅的廣州不斷北上，在北京、上海等核心一線城市，頻繁“刷臉”，大手筆拿地，增厚土儲，全年拿地金額達376億元。

行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展邏輯以后，全國性房企出險者多，這些原本聚焦區(qū)域的房企，資金實力更足，更有向上的動力。

其中，仍以資金相對充裕的國央企為主。

從銷售榜單上看，于越秀地產(chǎn)之后，中國金茂、華發(fā)股份、中國鐵建分別排名第13、14、15名，均為國資背景。

去年，中國金茂、華發(fā)股份拿地金額，均達到200億元以上，而中國鐵建更以404億元的權(quán)益拿地金額，居于行業(yè)第7名。

中國鐵建作為16家地產(chǎn)央企之一，此前掉隊不少，眼下正面臨著地產(chǎn)業(yè)務放緩拖累集團盈利的挑戰(zhàn)，亟需加速。

從內(nèi)部調(diào)整上，提拔倪真為中國鐵建執(zhí)行董事、中鐵建集團黨委副書記。他曾組建了中鐵城建集團、也帶領(lǐng)過中鐵建房地產(chǎn)集團沖出重圍，對于地產(chǎn)業(yè)務，頗有經(jīng)驗。

中國鐵建地產(chǎn)業(yè)務，或會有新的改變。