2023地產(chǎn)十大事件:行業(yè)洗牌加劇、房企化債自救
2023地產(chǎn)十大事件:行業(yè)洗牌加劇、房企
2023年,我國房地產(chǎn)行業(yè)“轉(zhuǎn)舵”。在供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變的新形勢下,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新舊模式的轉(zhuǎn)換。這一年,舊模式宣告消亡,“三高”房企退市、行業(yè)洗牌加劇;這一年,政策支持力度增大,積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險成為重要任務(wù);這一年,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)和機遇。
新京報房產(chǎn)新聞盤點出2023年房地產(chǎn)行業(yè)“十大事件”,包括樓市“小陽春”、碧桂園“風口浪尖”、融創(chuàng)債務(wù)重組生效等,希望通過這些大事件窺探2023年房地產(chǎn)行業(yè)的全貌。
1、樓市“小陽春”
2023年一季度,在政策暖風之下,全國樓市回暖跡象明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2023年2月份和3月份,一二三線城市無論是新房還是二手房房價都實現(xiàn)了環(huán)比上漲或持平,這也證明了樓市的整體回暖。
相比其他城市,一線城市樓市回暖較為明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,3月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%,二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%。同時,以北京二手房市場為例,3月份,北京二手住宅網(wǎng)簽約2.2萬套,環(huán)比和同比實現(xiàn)雙增。
此外,從房地產(chǎn)整體銷售來看,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-3月份,商品房銷售面積約2.99億平方米,同比下降1.8%,其中住宅銷售面積同比增長1.4%;商品房銷售額約3.05萬億元,同比增長4.1%,其中住宅銷售額增長7.1%。
點評:疫情之后,長時間積壓的購房需求集中釋放疊加需求端的利好政策來襲,全國樓市重點城市迎來了一波“小陽春”行情。但是,2023年的“小陽春”行情主要集中在熱點一、二線城市,且由于需求端持續(xù)疲軟,“小陽春”行情持續(xù)時間不長。
2、碧桂園“風口浪尖”
2023年8月7日,碧桂園未能兌付兩筆總計2250萬美元的美元債券利息,構(gòu)成實質(zhì)性違約,從而引發(fā)信用危機。
8月31日,碧桂園披露2023年半年報顯示,上半年凈利潤虧損489.32億元,未來12個月內(nèi)到期的債務(wù)為1087.03億元。
10月10日,碧桂園正式宣布違約,其發(fā)布公告稱預計無力償還一筆本金4.7億港元的到期境外債務(wù),也預期無法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項的償付義務(wù)。
在陷入危機后,碧桂園積極推動債務(wù)重組。目前,碧桂園已經(jīng)與9家境內(nèi)債券持有人達成協(xié)議,將對9只境內(nèi)債券進行展期三年。
與此同時,碧桂園開啟架構(gòu)收縮,合并14個區(qū)域為7個新區(qū)域,區(qū)域個數(shù)降為21個;下調(diào)高管薪酬,碧桂園2023年高管薪酬較2021年下降86%,楊惠妍年薪從37萬元降至12萬元。
12月8日,碧桂園董事局主席楊惠妍在公司內(nèi)部會議上表示:“未來12個月公司主要有三項工作:保交付、保經(jīng)營和保信用。家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司的,公司會努力成為出險企業(yè)盡快恢復的一個樣板。”
點評:這一年,碧桂園一直處在“風口浪尖”上,從年初被傳出陷入流動性危機、裁員到年中美元債正式違約,再到年底“砸鍋賣鐵”。碧桂園雖然陷入危機,但是其自救的努力也值得肯定,包括“保交樓”、出售資產(chǎn)、高管降薪等,這也都傳遞出碧桂園“不會躺平”的信號。
3、融創(chuàng)債務(wù)重組生效
2023年11月20日,融創(chuàng)發(fā)布公告宣布境外債務(wù)重組各項條件已獲滿足,當日起正式生效。至此,融創(chuàng)整體化解約900億元的債務(wù)風險,同步實現(xiàn)降債45億美元。
融創(chuàng)版本的化債方案顯示,融創(chuàng)債權(quán)人約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)將被置換為新票據(jù)、強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、融創(chuàng)服務(wù)的股票,分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。
歷時18個月的融創(chuàng)境外債重組正式宣告成功,成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。
點評:融創(chuàng)作為龍頭房企,其化債的態(tài)度和努力值得肯定。作為大型龍頭房企,融創(chuàng)完成債務(wù)重組也為市場傳遞積極信號,其融創(chuàng)版本的化債方案中分門別類化解以及債權(quán)、股權(quán)分開的思路,也為后續(xù)房企化債提供了借鑒和參考。此外,值得注意的是,融創(chuàng)化債以時間換空間,最終公司是否能“闖關(guān)”還取決于公司經(jīng)營面和銷售情況的恢復。
4、萬達300億“對賭”危機解除
2023年12月12日,萬達官網(wǎng)披露,太盟投資集團(PAG)與大連萬達商管集團共同宣布簽署新投資協(xié)議。太盟將聯(lián)合其他投資者,在其2021年的投資贖回期滿時,經(jīng)大連萬達商管集團贖回后,對珠海萬達商管再投資。
現(xiàn)有投資人于2021年8月對珠海萬達商管的投資額約為380億元,其中太盟的投資額約為28億美元(約180億元),現(xiàn)有投資人在原投資安排中享有到期贖回權(quán)。按照新協(xié)議,大連萬達商管持有珠海萬達商管的股權(quán)比例為40%,是單一最大股東,太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資,總計持股60%。
值得注意的是,就珠海萬達商管的上市問題,新協(xié)議不再設(shè)置對賭協(xié)議。在此之前,擺在王健林面前最大的難關(guān)就是,如果珠海萬達商管不能在2023年底成功上市,萬達需要向上市前的部分投資者支付約300億元股權(quán)回購款。新協(xié)議的簽署也意味著萬達終于解除了這場高達380億元的對賭“危機”。
點評:這場上市“對賭”危機的解除,讓萬達得以重獲新生,但代價可謂是慘痛。作為曾經(jīng)的“首富”,王健林痛失了全球最大的影院運營商之一的萬達電影,割舍了多處萬達商業(yè)的核心資產(chǎn),讓出了珠海萬達商管的絕對控制權(quán),是真正的一場“斷臂求生”。
5、陸家嘴“毒地”事件
11月4日,陸家嘴發(fā)布的一份公告將歷時7年的“毒地案”暴露在公眾面前。陸家嘴控訴了其前后耗資百億元從蘇鋼集團買到“毒地”的始末,并稱“毒地”污染程度遠超當初拍賣時所披露的情況。
在公告中,陸家嘴表示,其控股子公司蘇州綠岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下14塊土地存在污染,且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。
為此,陸家嘴向江蘇省高級人民法院提起民事訴訟,請求法院判令蘇鋼集團承擔賠償100.44億元的侵權(quán)責任,并請求判令蘇州市環(huán)境科學研究所、蘇州市蘇城環(huán)境科技有限責任公司、蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、蘇州市自然資源和規(guī)劃局承擔連帶責任。此后,陸家嘴收到了江蘇省高級人民法院的書面案件受理通知書。
但是,涉案另外一方蘇鋼集團卻對“14宗地塊均存在污染”予以了駁斥并稱陸家嘴在開發(fā)中可能存在“二次污染”的問題。至此,雙方各執(zhí)一詞,陸家嘴“毒地”案陷入羅生門。
截至目前,該案已經(jīng)由江蘇省高級人民法院審理,期待事實真相的揭曉。
點評:陸家嘴“毒地”事件再次引發(fā)了公眾對土地污染問題的關(guān)注。這個事件不僅暴露了土地污染問題的嚴重性,也揭示了商業(yè)利益與環(huán)保責任之間的博弈。除了厘清企業(yè)責任之外,“毒地”對于購房者和當?shù)鼐用竦挠绊懭绾?,周邊居民健康如何保?購房者權(quán)益如何保障?這是在企業(yè)利益之外更為重要的問題。
6、房企退市
2023年,房企退市潮持續(xù)蔓延。
在港股市場,2023年4家房企新力控股、南海控股、嘉年華國際、三盛控股分別于4月13日、11月16日、12月6日、12月20日被港交所取消上市地位。
目前,大唐集團、匯景控股、力高集團、銀城國際控股、祥生控股集團、大發(fā)地產(chǎn)、佳源國際控股等多家房企均處于停牌狀態(tài),若無法滿足復牌指引,這些企業(yè)也面臨被退市風險。
在A股市場,2023年以來,陽光城、藍光發(fā)展、嘉凱城、宋都股份、泰禾、美好置業(yè)等房企也被退市。
點評:無論是港股還是A股,“優(yōu)勝劣汰”是基本的原則和趨勢。由于經(jīng)營不善和面值低于規(guī)定值,越來越多的房企面臨被退市的命運。一方面,退市的房企給予市場很多啟示,其中不乏曾經(jīng)的千億房企,其退市也印證著曾經(jīng)“高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的“三高”模式再也行不通。另一方面,房企退市潮也反映出當下房地產(chǎn)行業(yè)正值行業(yè)洗牌的之際,在房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)變的當下,只有適應(yīng)新市場、采用新發(fā)展模式的房企才能更好地穿越周期。
7、保利奪得年度銷冠
2023年,保利發(fā)展終于成為年度銷冠。根據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年房企銷售業(yè)績排行榜榜單顯示,保利發(fā)展以4207億元的銷售額位居第一。
2017年,時任保利地產(chǎn)董事長的宋廣菊曾提出“重回前三”的口號。2021年7月,宋廣菊因年齡原因宣布正式辭任公司董事長、董事職務(wù),劉平成為保利發(fā)展新的董事長后制定了“進三爭一”的目標。2022年,保利發(fā)展位居第二位,僅次于當時排名第一的碧桂園。而2023年,保利發(fā)展終于實現(xiàn)了這一目標。
點評:保利發(fā)展摘得冠軍桂冠有內(nèi)外雙重原因。一方面,在龍頭民營房企恒大、碧桂園“爆雷”后,民營房企銷售額下滑,而作為央企,保利更具有融資和信用方面的優(yōu)勢,從而促進業(yè)績“反超”;另一方面,保利發(fā)展也保持穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏,在行業(yè)低谷展現(xiàn)了穿越周期的綜合實力。
8、房企“白名單”
11月份,據(jù)市場消息,監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”,可能涵蓋50家規(guī)模房企,國有和民營房企會被列入其中,包括新城、萬科和龍湖等。
據(jù)記者了解,50家房企白名單可能出自銷售額、資產(chǎn)規(guī)模等靠前的50強房企,或?qū)ㄈf科、龍湖、碧桂園、旭輝等規(guī)模房企,其中不乏已經(jīng)出險房企。
目前,50家房企白名單尚未落地,仍有變數(shù)。市場消息稱,50家房企白名單可能為監(jiān)管層的建議名單,在落地過程中,銀行會結(jié)合自身業(yè)務(wù)和風控標準,在自有名單基礎(chǔ)上做相應(yīng)調(diào)整。當前,多家銀行召開了房企座談會,加強對重點房企的支持。
截至目前,六大國有銀行和部分股份制銀行都已經(jīng)召開了房企座談會。六大行的房企參會名單包括國有企業(yè)、混合所有制企業(yè)、民營房企,重點參會房企包括萬科、龍湖、新城、濱江、美的置業(yè)等。同時,郵儲銀行還第一時間下發(fā)非國有房企重點支持名單,明確業(yè)務(wù)策略,確保精準滴灌。
在股份制銀行的銀企座談會上,出現(xiàn)的房企還不乏出險房企。例如,廣發(fā)銀行的銀企座談會就邀請了新希望五新實業(yè)、雅居樂、碧桂園、新城控股、萬達集團、萬華投資6家房企代表參會,其中包括出險房企碧桂園。
點評:此次房企“白名單”的看點在于兩處,一是對民營房企的支持力度,怎么支持,支持力度有多大;二是有無出險房企的列入,哪些出險房企會被列入,列入的標準是什么,未來如何防止風險的擴大。當前,房企融資困境主要集中于民企房企,相關(guān)部門也多次提到要“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”,在這樣的背景下,房企“白名單”被寄予了更多的期待。
9、消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs開閘
2023年11月26日,證監(jiān)會官網(wǎng)顯示,首批3只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(Real Estate Investment Trust,簡稱“REIT”,也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”)——華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復。
首批3只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批,也標志著中國消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs開閘上市。
從此次公募REITs的底層資產(chǎn)看,為華潤置地、金茂和印力分別位于青島、長沙和杭州的商業(yè)資產(chǎn)項目。
此前10月20日,證監(jiān)會正式發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。文件發(fā)布僅一個月左右,首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs就正式獲批,可見落地速度之快。
點評:首批三只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲批在我國具有極強的信號意義。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的獲批對于不動產(chǎn)商業(yè)市場來說是一個積極信號,為市場帶來了新的投資機會和活力。目前,三只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要來自于央企國企,資產(chǎn)也是相對成熟的,具有一定的試水意義。未來,該領(lǐng)域要邁向成熟和持續(xù)的市場化發(fā)展,還需要政府、投資者和市場的共同努力。
10、北京鏈家調(diào)整中介費
2023年9月26日,北京鏈家對現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費的收取方式和標準進行調(diào)整。收費標準從目前房屋成交總價的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%。同時,收費模式從購房一方單邊支付中介費改為買賣雙方各承擔1%。
北京鏈家表示,為響應(yīng)并貫徹落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》有關(guān)精神,合理降低二手房交易成本,北京鏈家結(jié)合當前市場供求關(guān)系,對現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費的收取方式和標準進行調(diào)整。
早在2023年4月27日,住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》,其中提到,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用,鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價;引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用。
點評:隨著二手房市場的變化,已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場,中介機構(gòu)須適應(yīng)新的環(huán)境。同時,政府也在積極推動降低二手房中介費,以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。作為市占率較大的龍頭房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè),鏈家主動調(diào)低中介費有示范效應(yīng),同時,中介費用降低,將有助于提升市場流通,提高房產(chǎn)交易效率。
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