長(zhǎng)沙樓市,捅破天花板了!
長(zhǎng)沙樓市,捅破天花板了!
01
長(zhǎng)沙地價(jià)捅破天花板
自8月份捅破新房限價(jià)后,長(zhǎng)沙又于近日捅破了地價(jià)天花板。
12月12日,長(zhǎng)沙市開福區(qū)誕生了新地王。
這塊地位于黃興北路片區(qū)晴佳路以北,湘江大道以東,湘雅路以南,黃興北路以西區(qū)域,是市中心一線臨江地塊。
開拍之后,引發(fā)了5家房企37輪競(jìng)價(jià),最終由中建信和以總價(jià)27.58億元摘得,溢價(jià)率36%??偯娣e61412.66平方米,樓面價(jià)為14968元/平米,為歷史新高。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,本次出讓的該宗地住宅項(xiàng)目單價(jià)或?qū)⑼黄?萬元/平方米,成為長(zhǎng)沙首個(gè)單價(jià)突破4萬的項(xiàng)目。
出地王了,你能說長(zhǎng)沙樓市回?zé)崃藛?當(dāng)然不能。在三天后的12月15日,長(zhǎng)沙縣出讓8塊土地中的5塊為住宅地塊,最終均以底價(jià)成交。
以此可以看到,冷市場(chǎng)之下市場(chǎng)分化 非常嚴(yán)重,優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)著要,偏遠(yuǎn)地區(qū)則難以激起浪花。
當(dāng)然,爭(zhēng)搶地塊的主要還是國(guó)企。拿下新地王的,正是中國(guó)建筑旗下的中建信和。
此外,放開土地限價(jià)之后,過去一個(gè)月南京、東莞誕生的新地王,也都是國(guó)企央企的功勞。
11月份合肥濱湖區(qū)誕生的新地王,更是國(guó)資委背書的安徽高速助攻。
國(guó)企出力背后,無非是地方城市想要借助地方制造氛圍,帶動(dòng)樓市回暖而已。
地王對(duì)于市場(chǎng)的提振作用,非常強(qiáng)烈。
一是在于拉動(dòng)成本上漲,二是給購(gòu)房者施壓,三是給投資者以信心。
2015年至2021上半年那一輪房?jī)r(jià)瘋漲,本質(zhì)就是土地成本不斷瘋漲。面粉價(jià)格不斷創(chuàng)新高,面包價(jià)格焉能不創(chuàng)新高。
但是,當(dāng)下的這種環(huán)境中,民企們都在忙著活下去,忙著降價(jià)賣房回籠資金,去完成保交樓任務(wù),去降低自己的負(fù)債率,根本無暇也無心去拿地。
所以,這個(gè)重任只能國(guó)企、央企和地方城投接棒。
02
長(zhǎng)沙人設(shè)崩塌
然而,還想延續(xù)老模式,以地王推熱樓市的算盤,基本會(huì)是一場(chǎng)空。
大轉(zhuǎn)向之下,地王也是載不動(dòng)許多愁。
一方面,這種地方?jīng)]有多少民企參與,更像是一種自導(dǎo)自演的游戲而已,依靠國(guó)資背景的房企兜底,本就不可持續(xù)。
另一方面,就像如今還想著漲價(jià)去庫存一樣,老套路在民眾口袋空空的背景下,只會(huì)讓自己陷入尷尬境地。
我在之前分析合肥誕生新地王的文章中說過。
如今的環(huán)境下,不適可而止,還一味炒高地價(jià),大概率會(huì)是竹籃打水。
那些曾經(jīng)在樓市大牛期間誕生的地王,很多都在自吞苦果。
比如去年年中每日經(jīng)濟(jì)新聞爆料,廈門幾年前的總價(jià)地王,當(dāng)初57億拿地,樓面價(jià)為37013元/平方米,現(xiàn)在虧本甩賣了。
廈門的另一個(gè)地王,融僑翔安南部新城地塊,融僑集團(tuán)2016年以42.18億元拿下,樓面價(jià)38345元/平方米,2019年開盤,目前在售均價(jià)為37500元/㎡。面包價(jià)格低于面粉價(jià)。
上海2016年誕生的全國(guó)單價(jià)地王,融信萬科上海靜安區(qū)中興路地塊,融信當(dāng)年以110.1億元拿下,樓面價(jià)10.02萬元/平方米。后來融信將49%股權(quán)轉(zhuǎn)給了萬科。
2020年項(xiàng)目入市,預(yù)售價(jià)僅12.98萬元/平方米,雖然高于樓面價(jià),但仍是在虧本賣出。
此外,東莞黃江鎮(zhèn)東部產(chǎn)業(yè)園地王,珠海唐家灣格力地產(chǎn)拿下的地王,福州陽光城五一新城地王,天津金地南開雙峰道地王,南京京奧港麒麟板塊地王……
這些曾經(jīng)名噪一時(shí)的地王,如今全部折戟,都在虧損賣出。
它們都有幾個(gè)共同特點(diǎn),一方面溢價(jià)率超高,前幾年牛市期間,在房?jī)r(jià)高光時(shí)刻里,房企們生怕不激進(jìn),拿起地來非常執(zhí)著,甚至有點(diǎn)賭氣叫價(jià),地價(jià)不斷推漲,溢價(jià)率不斷走高,200%以上的溢價(jià)率,再尋常不過。
種種前車之鑒,讓人不禁擔(dān)心,新誕生的地王,結(jié)局或許只是自嗨而已。
但地方城市,還是在延續(xù)這個(gè)慣性思維。
8月24日,長(zhǎng)沙掛牌了一宗地塊,限價(jià)創(chuàng)下了新高,高達(dá)1.9萬元/平方米。而此前長(zhǎng)沙新房的最高限價(jià)是1.48萬元/平方米。
對(duì)于放松新房限價(jià)的行為,我是支持的。我甚至支持放開新房限價(jià),將定價(jià)權(quán)交回給市場(chǎng),市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。
但是,引導(dǎo)地價(jià)創(chuàng)新高的行為,值得商榷。可以說,此舉讓長(zhǎng)沙調(diào)控模范生、穩(wěn)房?jī)r(jià)模范生的人設(shè)崩塌了。
長(zhǎng)沙樓市長(zhǎng)久以來給人的感覺,是乖乖女的形象。
在上一輪房?jī)r(jià)猛漲的周期中,這座城市憑借強(qiáng)有力的供需平衡手段和鐵腕調(diào)控,硬生生壓制住了房?jī)r(jià)過快跟漲。
03
長(zhǎng)沙新房三年來首次轉(zhuǎn)跌
長(zhǎng)沙長(zhǎng)期保持著穩(wěn)定的房?jī)r(jià),其實(shí)給了這座城市很大的反哺,典型如人口增量。
過去幾年長(zhǎng)沙的人口增量一直表現(xiàn)不錯(cuò)。七普數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)沙2010年至2020年,常住人口增加了300.4萬人,增量位居全國(guó)第八。
低房?jī)r(jià)對(duì)長(zhǎng)沙人口的助攻,在最近兩年表現(xiàn)得更為明顯。
2021年全國(guó)人口增量創(chuàng)歷史新低,這種背景下,過去幾年人口增量始終保持在五六十萬的深圳、廣州只增加了幾萬人,而同期的長(zhǎng)沙增加了17.85萬人,增量位居全國(guó)前列。
2022年,全國(guó)人口正式開始負(fù)增長(zhǎng),減少了85萬人,這種背景下,很多中心城市的人口增量斷崖式下滑而長(zhǎng)沙逆勢(shì)而上,增加了18.13萬人,增量位居全國(guó)第一。
制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計(jì)局
然而,這些年宏觀經(jīng)濟(jì)壓力加大,尤其是賣地收入壓力加大,長(zhǎng)沙其實(shí)也在樓市上暗暗發(fā)力。
制圖:城市財(cái)經(jīng)
透過國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù),可以發(fā)現(xiàn),長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià),其實(shí)一直在明修棧道暗渡陳倉。
表面上看漲幅很溫和,但長(zhǎng)年累月、鈍刀子割肉式的漲法,已經(jīng)讓這座城市的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲了近三年。
長(zhǎng)沙目前的均價(jià)雖然只有1.3萬左右,但市核心區(qū)已經(jīng)有不少2萬+的高價(jià)盤。
連續(xù)上漲了近三年之后,直到11月份,長(zhǎng)沙的新房?jī)r(jià)格環(huán)比才終于轉(zhuǎn)負(fù),環(huán)比下跌0.2%。
更能反映市場(chǎng)價(jià)格真實(shí)走向的二手房,則早已經(jīng)轉(zhuǎn)向。
象盒找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,12月5日,長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣(長(zhǎng)沙縣)二手房掛牌均價(jià)10273.22元/平方米,環(huán)比下跌0.19%,在售房源量75129套。
這已是自今年4月份以來,長(zhǎng)沙二手房掛牌均價(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌。
客觀來說,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)泡沫是中心城市中最小的一個(gè),但宏觀大環(huán)境如斯,長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)回調(diào)的空間不是很大,上漲的空間短期內(nèi)基本沒有。
這其實(shí)是長(zhǎng)沙的一個(gè)優(yōu)勢(shì),低營(yíng)商成本做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。
長(zhǎng)沙今年給自己定了一個(gè)超級(jí)宏大的目標(biāo),全球研發(fā)中心城市。
來源:長(zhǎng)沙市政府官網(wǎng)
根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),這是目前國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)喊出如此目標(biāo)定位的城市。
但是,雖然有工程機(jī)械之都頭銜,長(zhǎng)沙的工業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)力其實(shí)并不強(qiáng),甚至偏弱。
2022年工業(yè)增加值只有4086.54億元,位居全國(guó)第19位。
制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計(jì)局
更為重要的是,長(zhǎng)沙目前的千億產(chǎn)業(yè)只有1個(gè)。
相比于其他城市,長(zhǎng)沙的頭部強(qiáng)產(chǎn)業(yè)數(shù)量和產(chǎn)值存在明顯不足。
看看其他城市,最牛地級(jí)市蘇州擁有11個(gè),11個(gè)千億產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值合計(jì)34547億元。深圳6個(gè),上海12個(gè),東莞7個(gè),重慶、佛山、無錫9個(gè),寧波、天津8個(gè),武漢、南京、泉州、廣州5個(gè)。
最尷尬的是,長(zhǎng)沙僅有的千億產(chǎn)業(yè),是煙草制品業(yè)。根據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局披露,2021年煙草制品業(yè)的營(yíng)業(yè)收入1016.29億元,是長(zhǎng)沙唯一一個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。
長(zhǎng)沙還有15個(gè)百億產(chǎn)業(yè)。通用設(shè)備制造業(yè),計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。汽車制造業(yè)的產(chǎn)值都在900億以上,是三個(gè)準(zhǔn)千億產(chǎn)業(yè)。
制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局
長(zhǎng)沙正好可以充分利用低房?jī)r(jià)帶來的低營(yíng)商成本優(yōu)勢(shì),去長(zhǎng)三角、珠三角虹吸因?yàn)闋I(yíng)商成本高昂而慘遭擠出的產(chǎn)業(yè)。
以此改變自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏老、舊、重的特點(diǎn),布局更多與時(shí)俱進(jìn)的新興產(chǎn)業(yè)。
當(dāng)然,長(zhǎng)沙更重要的是優(yōu)化自身的政商環(huán)境,打造更好的創(chuàng)業(yè)、科研環(huán)境。
在本就不受政策紅利待見的背景下,長(zhǎng)沙需要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì),走出一條與眾不同的路線。
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