下周起貸款即將重定價(jià)！部分存量房貸利率還可再降10個(gè)基點(diǎn)

新年將至，部分存量貸款即將迎來重新定價(jià)。據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，選擇將每年1月1日作為“重定價(jià)日”、且在今年6月20日以前定價(jià)的存量房貸，利率即將再度下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。這與今年9月底開始的調(diào)降存量房利率并不沖突。

房貸利率是由貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)和加點(diǎn)兩部分組成。今年9月底部分存量房貸利率下調(diào)了加點(diǎn)部分，而每年初的重定價(jià)則調(diào)整的是LPR部分。數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，5年期以上LPR共計(jì)下調(diào)了1次。6月20日，5年期以上LPR下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)至4.20%。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2024年5年期以上品種LPR仍有可能跟隨中期借款便利(MLF)利率進(jìn)一步下調(diào)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸。

存量房貸利率即將再降 與9月調(diào)降不沖突

部分存量房貸利率即將再度下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。但與9月底開始的調(diào)降存量房利率不同的是，此次下調(diào)主要是源自于今年以來LPR的調(diào)整。

據(jù)了解，房貸利率是由LPR和加點(diǎn)兩部分組成。其中，LPR部分每月20日左右更新一次，并在全國銀行間同業(yè)拆借中心對外公布，房貸利率主要按5年期以上品種計(jì)算;加點(diǎn)部分則因地區(qū)、時(shí)間、銀行而有所不同。

以北京為例，2019年10月至2023年12月14日，首套房貸利率下限LPR+55BP;而2023年12月15日起，城六區(qū)首套房貸利率下限為LPR+10BP，非城六區(qū)首套房貸利率下限為LPR。

與9月份存量貸款利率調(diào)整時(shí)下調(diào)加點(diǎn)部分不同，LPR雖然每月更新1次，但對于貸款客戶而言，其利率每年僅能在合同中約定的“重定價(jià)日”調(diào)整1次，并以重定價(jià)日前公布的最新LPR為準(zhǔn)。據(jù)了解，大部分貸款客戶的重定價(jià)日設(shè)為每年1月1日。

以北京地區(qū)貸款客戶為例，若在今年6月以前貸款，首套房貸利率下限為5年期以上LPR+55BP，當(dāng)時(shí)LPR按4.3%計(jì)算，即最終利率應(yīng)為4.85%。若其重定價(jià)日為每年1月1日，即按12月20日公布的5年期以上LPR(4.2%)計(jì)算，自2024年1月起該客戶的貸款利率應(yīng)下降10個(gè)基點(diǎn)至4.75%。

此外，1年期LPR在今年6月和8月分別下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，共下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。這意味著部分貸款期限在5年以下的存量短期利率亦將下調(diào)，這主要包括了部分期限在1-3年的企業(yè)對公貸款、消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營貸等。

與房貸構(gòu)成一樣，短期利率亦是由LPR和加點(diǎn)兩部分組成，且大部分客戶的重新定價(jià)日均在每年初。因此，在今年6月20日以前定價(jià)的存量短期貸款，利率可降20個(gè)基點(diǎn);而在6月20日至8月20日之間定價(jià)的存量短期貸款，利率則可降10個(gè)基點(diǎn)。

LPR明年或有下降空間 銀行凈息差仍將持續(xù)承壓

對于年初的貸款集中重定價(jià)，光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，銀行凈息差將面臨較大壓力。這也是近期主要銀行存款利率進(jìn)一步下調(diào)的重要原因之一。

上周五(12月22日)，六大國有銀行、招商銀行率先調(diào)降了各期限存款掛牌利率。隨后其余11家股份制銀行在本周一(12月25日)集中調(diào)降了存款掛牌利率。同時(shí)，特色存款、大額存單等存款產(chǎn)品利率均同步下調(diào)。

“資產(chǎn)負(fù)債兩端共同擠壓下，2024年銀行息差收窄壓力仍大，適時(shí)調(diào)整負(fù)債成本必要性增強(qiáng)。”王一峰進(jìn)一步指出，從資產(chǎn)端來看，有效需求不足問題仍待改善，壓制新發(fā)生貸款利率，明年初滾動(dòng)重定價(jià)亦將帶動(dòng)存量貸款利率進(jìn)一步下行。而存量按揭利率調(diào)降、城投化債等制約因素仍在發(fā)揮作用，存量貸款定價(jià)下行趨勢較難扭轉(zhuǎn)。

對于明年LPR的走勢，東方金誠宏觀首席分析師王青認(rèn)為，在當(dāng)前物價(jià)水平仍將低位運(yùn)行的前景下，著眼于提振內(nèi)需，支持地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，2024年央行降息降準(zhǔn)都有空間。

“2024年上半年MLF操作利率有可能下調(diào)1次，屆時(shí)兩個(gè)期限品種的LPR報(bào)價(jià)將跟進(jìn)下調(diào)，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降。”王青預(yù)計(jì)， 即使2024年MLF利率保持不動(dòng)，5年期LPR報(bào)價(jià)不做調(diào)整，著眼于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，政策面也會(huì)通過全面下調(diào)房貸利率下限等方式，引導(dǎo)居民房貸利率較大幅度下行。

此外，招聯(lián)首席研究員董希淼亦認(rèn)為，2024年在繼續(xù)推動(dòng)政策利率下行，引導(dǎo)銀行適度降低存款利率，壓降銀行負(fù)債成本，在近期推動(dòng)LPR下降5—10個(gè)基點(diǎn)，進(jìn)一步提振市場信心和預(yù)期。