比房?jī)r(jià)上漲，更危險(xiǎn)的信號(hào)出現(xiàn)？中央定調(diào)，明年樓市已清晰明了

當(dāng)允許降價(jià)成為主流，房企“打骨折”爭(zhēng)先恐后去庫(kù)存，市場(chǎng)就已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，單靠政策利好定向輸血，真的能救活房地產(chǎn)嗎?

老實(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)積貧(bao)積弱(lei)并非是一時(shí)造成，而是長(zhǎng)期“過(guò)度膨脹”引發(fā)。

有幾個(gè)問(wèn)題更值得我們深思：

開發(fā)過(guò)度，是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，現(xiàn)在建的房子已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩，遠(yuǎn)超社會(huì)需求。

房企負(fù)債太高，“民營(yíng)房企四巨頭”恒大負(fù)債2.4萬(wàn)億、碧桂園1.6萬(wàn)億、萬(wàn)科負(fù)債1.3萬(wàn)億、融創(chuàng)接近1萬(wàn)億，欠一屁股債還不上，未來(lái)找誰(shuí)兜底?

跟風(fēng)炒房投資，居民家庭財(cái)富幾乎80%都在固定資產(chǎn)，連續(xù)下跌房?jī)r(jià)，對(duì)他們會(huì)造成什么影響?

這些問(wèn)題還沒(méi)得到解答，就衍生出更棘手情況。

降價(jià)成主流，“投訴”房?jī)r(jià)不漲臭毛病，誰(shuí)來(lái)慣著?

房子越賣越多，而房?jī)r(jià)卻越降越低，已是不爭(zhēng)的事實(shí)，其中不乏熱點(diǎn)大城市，但新房打折卻引起老業(yè)主的不滿，抱團(tuán)“投訴”開發(fā)商擾亂市場(chǎng)價(jià)格。

先是江蘇高新區(qū)某樓盤業(yè)主，哭訴自己8月買的中間戶，開發(fā)商說(shuō)這是歷史低價(jià)，沒(méi)想到短短2、3個(gè)月就遭遇背刺，同戶型同樓層的邊戶，比自己還便宜6萬(wàn)，怒斥對(duì)方價(jià)格虛標(biāo)價(jià)格。

還有蘇州相城區(qū)某樓盤業(yè)主，也怒斥開發(fā)商之前給出8折房?jī)r(jià)優(yōu)惠，現(xiàn)在買卻享受七五折，總價(jià)一降再降。

還有南京棲霞區(qū)的網(wǎng)友，吐槽開發(fā)商在備案價(jià)格基礎(chǔ)上降價(jià)20%出售，導(dǎo)致自己周邊二手房被快速貶值，連帶自己房子受累，“建議”當(dāng)?shù)貞?yīng)該出臺(tái)限跌政策。

對(duì)于這些“建議”，我個(gè)人是無(wú)法理解，也不敢完全贊同。

商品房本質(zhì)就是商品，而房?jī)r(jià)受到市場(chǎng)和金融政策影響自行調(diào)節(jié)，這沒(méi)有毛病，降價(jià)是房企應(yīng)對(duì)現(xiàn)實(shí)情況做出營(yíng)銷調(diào)整，只要房企在備案價(jià)格以下進(jìn)行銷售，就算不上是擾亂市場(chǎng)價(jià)格。

反過(guò)來(lái)，如果房?jī)r(jià)沒(méi)跌而是漲了呢?開發(fā)商是否也可以讓業(yè)主索要房子升值的差價(jià)?

我們不缺房子，只缺低房?jī)r(jià)。

我們現(xiàn)在房地產(chǎn)庫(kù)存到底有多少?

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的答案是，截止11月底，全國(guó)商品房待售面積6.53萬(wàn)億平米，同比增長(zhǎng)18.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)20.4%。

這么多房子要多久才賣得完?

目前全國(guó)100城中有68城的新房庫(kù)存去化周期超過(guò)14個(gè)月，而“房子不愁賣”的深圳，新房庫(kù)存去化周期也要19個(gè)月。這說(shuō)明什么?就算全城的人來(lái)排隊(duì)搶購(gòu)，人手一套房，也要超過(guò)1年半才能全部賣完。

揮淚甩賣，打出骨折價(jià)大促銷，才是房企們唯一出路。

今年以來(lái)，超過(guò)30多城發(fā)出“限跌令”，只要房企售樓時(shí)價(jià)格大幅低于備案價(jià)格的，一律不給網(wǎng)簽?，F(xiàn)實(shí)根本擋不住，一二三四線城市，幾乎全線下跌。

緯房研究院最新數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)最鐵的一線城市，平均下跌幅度達(dá)到5%。

深圳近三個(gè)月累計(jì)下跌1.53%。過(guò)去半年年累計(jì)跌幅0.39%。

上海近三個(gè)月累計(jì)下跌4.94%。過(guò)去半年累計(jì)跌幅0.99%。

北京近三個(gè)月累計(jì)下跌2.79%。過(guò)去半年累計(jì)跌幅0.63%。

廣州近三個(gè)月累計(jì)下跌3.4%。過(guò)去半年累計(jì)跌幅0.67%。

近年熱門的二線城市，下跌幅度最驚人。南京、南通、寧波、東莞，近1年房?jī)r(jià)就跌了10%以上。

而大多數(shù)外出打工人的老家，三四線城市房?jī)r(jià)跌幅就四個(gè)大字“慘不忍睹”。三線城市里河北廊坊房?jī)r(jià)跌幅最大，近三個(gè)就跌沒(méi)了5.46%，這不奇怪，畢竟“環(huán)京第一鎮(zhèn)”的燕郊就在那，房?jī)r(jià)都幾乎降到膝蓋以下，四線城市里淮安墊底，三個(gè)月就沒(méi)了5.47%。

房?jī)r(jià)下跌是市場(chǎng)行為，但更多是房企在降價(jià)去庫(kù)存回血。

當(dāng)初有多瘋狂，現(xiàn)在就有多凄涼。

曾經(jīng)的龍頭房企碧桂園，在董事長(zhǎng)楊惠妍“砸鍋賣鐵救公司”表態(tài)后，高管們又集體降薪、出售投資股權(quán)，想要進(jìn)行自救。

這背后就映射出了房企高負(fù)債高周轉(zhuǎn)，已無(wú)力償還的現(xiàn)狀。上一輪的房地產(chǎn)牛市里，開發(fā)商瘋狂融資來(lái)買地建房，當(dāng)然這在經(jīng)濟(jì)向好、人人買房情況下，沒(méi)有問(wèn)題，可一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有偏差，欠下的一屁股債就可能違約，還不上。

在這條路上，許家印和恒大躺平了，萬(wàn)科艱難度日，碧桂園、融創(chuàng)命懸一線，2023全年房企需要償還國(guó)內(nèi)和國(guó)外債務(wù)合計(jì)9580億，但銷售拉胯，賺不回來(lái)錢，1-11月，商品房銷量降至9.3億平米，銷售額降至9.7萬(wàn)億。

不降價(jià)賣房，哪來(lái)錢還銀行?哪來(lái)錢維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)?

定調(diào)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，記住這“12個(gè)字”。

真正可怕的不是房?jī)r(jià)下跌，而是房企加速暴雷，居民錢袋子加速縮水。防范樓市風(fēng)險(xiǎn)，才是大家沒(méi)有意識(shí)到，接下來(lái)可能會(huì)發(fā)生的事。

想解決問(wèn)題，首先要就要知道根源在哪。前段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，中央就以“12個(gè)字”概括了明年市場(chǎng)發(fā)展，我認(rèn)為這部署了接下來(lái)市場(chǎng)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路線。

穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破。

我一直強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在買房是消費(fèi)，而不是炒賣投資，明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)誰(shuí)沖，誰(shuí)就是傻子。結(jié)合前文分析市場(chǎng)現(xiàn)狀，房企負(fù)債不斷、房子越賣越多、房?jī)r(jià)越降越低，我覺(jué)得有兩層意思。

“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)”就是希望市場(chǎng)能形成，以消費(fèi)促進(jìn)投資，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，而“先立后破”，立的誰(shuí)?又破的誰(shuí)?

先來(lái)說(shuō)“破”。我認(rèn)為指的是破除重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，包括地方、房地產(chǎn)債務(wù)，防范化解可能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不能一味單靠銀行對(duì)房企輸血，這樣無(wú)法救活他們，滿足房企合理融資需求同時(shí)，促進(jìn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。

然后是“立”。必然是創(chuàng)立房地產(chǎn)新模式，也就是今年大家都在議論“住房雙軌制”，通過(guò)城中村改造、保障房、平急兩用的做法，來(lái)改變市場(chǎng)，對(duì)商品房庫(kù)存大的三四線城市，適當(dāng)收購(gòu)或改建商品房轉(zhuǎn)化為保障房;對(duì)于一二線城市則是以城中村改造或收儲(chǔ)保障房做法，來(lái)釋放更多需求。

明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和方向，都非常清楚了，中央定調(diào)的這“12個(gè)字”是關(guān)鍵，看出問(wèn)題根源不難，怎么拆解卻很難。老百姓愿不愿意掏錢買房，關(guān)鍵不就是看自己兜里的錢嗎?

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