“10多萬元就能買到海景房”，廣東惠東成為第二個“鶴崗”？

繼鶴崗“萬元房”之后，又有一個城市因低房價而登上熱搜。

近日，廣東省惠州市惠東縣十來萬就能買一套海景房的消息，引發(fā)外界廣泛關注。

那么，為何這些房源低至一套總價10多萬元?當?shù)胤康禺a(chǎn)市場到底如何?房價為何“鶴崗化”?

▲廣東惠州惠東巽寮灣。圖/IC photo

惠東“超低價”海景房僅為個例

惠州惠東海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣等多個景區(qū)。新京報記者在某軟件上輸入“巽寮灣”查詢到，目前巽寮灣共有57套二手房掛牌出售，主要集中在九銘嶼海、巽寮灣·陽光假日、金融街海世界等小區(qū)，總價處于“18.5萬-50萬”區(qū)間的房子共有42套，總價“51萬-100萬”區(qū)間的房子共有15套。其中，九銘嶼海一套1室一廳總價最低，僅為18.5萬元，面積33.65平方米，折合單價5502元。巽寮灣·陽光假日一套面積49平方米一居室，滿五年、拎包入住，總價也僅為19萬元，折合單價3878元。

另一軟件顯示，惠東縣有不少低價二手房在售，20萬及以下的在售房源共12套。其中，虹海灣一期一套1居室，面積為25平方米，總價為15.8萬元，折合單價6320元。萬科雙月灣一套42.7平方米的一居室，總價僅18萬元，折合單價4216元。另一套位于惠東高鐵站旁富力灣三期的1居室，總價19萬元，折合單價3840元。

此外，新京報記者在一軟件上輸入“海景房”查詢到，目前惠州共有120套二手房掛牌出售中，主要集中在海景城小區(qū)，其中總價50萬以下的房源共28套，價格最便宜的為22萬元，面積為47平方米左右的一居室，折合單價4665元。

▲圖/網(wǎng)站截圖

新京報記者注意到，從線上平臺的視頻、圖片來看，房屋都比較新，周邊旅居配套基本齊全。而從掛牌時間來看，有些房源已掛牌1年半之久，但關注的人還是很少。

問題在于，為何有些海景房會如此便宜?惠東當?shù)匾唤?jīng)紀人表示，目前惠東區(qū)域有總價十幾萬的房子在售，但僅為個例，一個項目可能也就1-2套。“現(xiàn)在市場價位整體不高，加上有些業(yè)主屬于急售。正?？梢再u至20多萬，但有些房子存在一定的瑕疵，比如樓層、朝向不好，單層戶數(shù)較多等，加上房屋比較舊，買賣的人偏少，所以價格比較便宜。”

上述經(jīng)紀人表示，巽寮灣區(qū)域的小區(qū)，屬于旅游度假的概念，因此，很多配套是為了旅游度假而開發(fā)的，適合短期居住，如果長期居住可能不太合適。因此，旺季人多一些，但平時人少一些。整體來看，巽寮灣房價目前單價在4000元-6000元之間，具體看房型、樓層、位置等情況。

此外，位于惠東區(qū)域的碧桂園十里銀灘開發(fā)早一些，配套相對比較齊全，疫情放開后，常住人口逐步增多，目前大約有接近2萬的常住人口。“十里銀灘也有單價4000多元的房子，但比較少，單價基本在5000元-7000元之間。下樓就有市場、大巴車、超市配套的，兩居室總價正常在30萬元左右。距離海遠一些的，三居室便宜一些的30多萬，兩居室也就20多萬。”

海景房銷售“神話”不再

資料顯示，惠東縣距離深圳市羅湖區(qū)僅一個半小時的車程，海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣、十里銀灘、亞婆角等多個著名海濱風景區(qū)。

豐富的海濱資源之前吸引了不少開發(fā)商的到來，碧桂園、金融街、合正、富力、萬科等房企開發(fā)的大型綜合旅游項目在海岸線上依次排開。惠東縣的海景房可謂紅極一時，2011年，有些項目甚至創(chuàng)下日銷4000套的神話，房價頂峰時期，也一度達到1萬元/平方米左右，一些景觀視野特別好的單位，甚至能賣到1.5萬元/平方米以上。

被旅游度假概念吸引的小莉(化名)，于2016年前后在惠東買下十里銀灘2期一套80平方米的新房，與海直線距離幾百米，總價50多萬元，單價6000多元。

彼時，小莉在惠州工作，拿到房本后的兩年，小莉還來到海邊小住過一陣子，但沒有常住。她表示，剛開始的時候比較熱鬧，海灘也比較干凈、漂亮。但后來她換了城市生活，也因疫情原因，就沒有怎么去住過。租金方面，三居室租金從疫情前的1200元降至目前的800元左右。小莉覺得租出去不合算，因此，她的房子并未對外出租，想著有時間可以去度假。

由于當初購買海景房的人群中，有不少投資客，時至目前，一些投資客只能降價出售。據(jù)小莉介紹，目前其所在的項目，不少房子單價在3000元-4000元，房價接近“腰斬”，“之前不少買別墅的都虧損了，以前300萬、400萬元買的別墅，目前僅有200多萬元，很少有人愿意去接盤。”

談及惠東地區(qū)海景房與海南海景房的差別時，小莉表示，海南溫度高，惠東今年冬天的溫度也在10攝氏度以下，因此，氣候、風景沒有海南好，加上醫(yī)院、學校、超市等配套也有差距。由于之前很多投資客買房用作民宿對外出租，疫情后住的人少，很多商鋪關門，加上有些地方管理不到位，環(huán)境也沒有之前好了。因此，房價會低很多。

某數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪分析，惠州房價下跌的原因是多方面的，其中最主要的因素是供需關系的變化。過去幾年，惠州海景房的供應量大幅增加，而需求卻未能相應增長，今年以來，住房需求釋放并不充分，價格仍面臨較為明顯的下行壓力。而且，各區(qū)域海景房價格下跌情況不一，并不是所有區(qū)域價格下跌幅度都大，也有部分市場需求比較穩(wěn)定的區(qū)域價格跌幅較小。此外，房子在市場中的受追捧程度也與其自身的品質(zhì)及基礎配套有一定關系，惠州部分海景房在配套等方面還有待進一步提升。

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實際上，惠州海景房降價幅度較大的一大原因在于，惠州新房庫存量處于高位，去化壓力較大。據(jù)一研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，惠州海景房相對集中的惠陽區(qū)、惠東縣，新房庫存量高達606萬平方米，出清周期超過25個月。

某研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠分析指出，近兩年來，受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整等因素影響，惠州海景房成交量持續(xù)走弱，房企為加快相關項目去化及加速銷售回款，多采取降價銷售的策略。由于購買海景房的人群投資需求較多，受經(jīng)濟及市場環(huán)境變化影響更為明顯，對價格敏感度更高，導致房企需要更大的降價幅度才能促進項目去化。

二手房方面，據(jù)一研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，惠州市惠東縣二手房掛牌均價1.02萬元/平方米，相比全市平均水平低30%。二手房掛牌量方面，相比去年同期增加了10%，目前的掛牌時長為80.8天，同比上漲23%。

從某軟件上惠州地區(qū)靠海的房源掛牌均價來看，基本上維持在5000元-10000元/平方米之間，其中，總價較低的房源主要是面積在60-80平方米之間，因此，該軟件研究院研究總監(jiān)陸騎麟分析稱，市場上出現(xiàn)20萬元一套的房源可能是個案，甚至房源根本無法看海，出現(xiàn)價格的大幅跳水也在情理之中。

陸騎麟分析稱，近兩年，惠州二手房掛牌量持續(xù)大幅增加，由于購房者對未來預期出現(xiàn)偏差，投資性房產(chǎn)的拋售意愿加強。前幾年惠州承接了較多的深圳外溢的投資需求，也是導致其掛牌激增并成交困難的因素之一。

此外，陸騎麟指出，惠州的海岸線基本上處于大亞灣區(qū)內(nèi)，其旅游資源相對較少，僅僅為了看海而買房的投資價值不大。其次，地處縣城的惠東縣，其生活醫(yī)療配套設施相對不足，無法滿足度假養(yǎng)老的需求，而冬季其氣溫也會出現(xiàn)10攝氏度以下的情況，因此其旅游度假的價值就明顯更低，也是近期在樓市極度低迷的情況下出現(xiàn)拋售的重要原因。

海景房成交量正在逐步回升

值得一提的是，惠州房地產(chǎn)市場情況正在逐步回歸好轉(zhuǎn)。“前幾年因疫情，人少了很多。今年開始又恢復了，沒有太多空鋪了。之前是來度假的人多，疫情放開后，常住的人也比之前多了很多，比如孩子在深圳、老人在惠東養(yǎng)老，或者北方人冬季過來過冬的，很多香港人也過來居住。”惠東當?shù)匾唤?jīng)紀人如是說。

據(jù)上述經(jīng)紀人表示，疫情放開后，雖然房價跟去年相比并沒有太大差別，但購買的人在逐步上升，每月都有所增長。從惠東地區(qū)20來個樓盤整體海景房交易量來看，“從今年上半年沒什么交易量，到幾十套，上百套，逐步恢復至目前每個月二手房過戶200套左右。”

據(jù)上述經(jīng)紀人表示，今年上半年，即便業(yè)主降價了，也未必有市場，但現(xiàn)在的情況是，降價就可以賣得出去。業(yè)主方面，之前不怎么愿意接受低價，因此，掛牌慢慢出售，所以外界看著，成交周期拉得很長，“之前買海景房的以投資居多，目前購買海景房的心態(tài)是，海景房也是買來住的，真正有度假、居住需求的才會買，因此，海景房也回歸到居住屬性了。”

那么，購房者在購買海景房時，應該注意哪些問題?楊紅俠指出，購房者在購買海景房時，首先需要充分了解自身購房的目的與需求，綜合考慮房子的交通便利度、生活配套、租金回報率、持有成本、未來房價變化、出售等因素。其次，購房者需在購房前了解清楚項目、樓棟所在的位置以及距離海濱的距離，部分主打海景的新房項目由于樓棟、朝向等差異，景觀資源也存在差異，需要先與銷售人員溝通確認。

“有資質(zhì)、有錢，買海南海景房更好一些，但如果沒有，買惠東海景房也可以的，可以買來度假或過冬。我那個房子準備留著，反正總價不貴，出售也不合算，有空還可以去那邊住一下，不然，住酒店也比較貴。”小莉如是說。