“10多萬元就能買到海景房”,廣東惠東成為第二個“鶴崗”?
“10多萬元就能買到海景房”,廣東惠東
繼鶴崗“萬元房”之后,又有一個城市因低房價而登上熱搜。
近日,廣東省惠州市惠東縣十來萬就能買一套海景房的消息,引發(fā)外界廣泛關(guān)注。
那么,為何這些房源低至一套總價10多萬元?當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場到底如何?房價為何“鶴崗化”?
▲廣東惠州惠東巽寮灣。圖/IC photo
惠東“超低價”海景房僅為個例
惠州惠東海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣等多個景區(qū)。新京報記者在某軟件上輸入“巽寮灣”查詢到,目前巽寮灣共有57套二手房掛牌出售,主要集中在九銘嶼海、巽寮灣·陽光假日、金融街海世界等小區(qū),總價處于“18.5萬-50萬”區(qū)間的房子共有42套,總價“51萬-100萬”區(qū)間的房子共有15套。其中,九銘嶼海一套1室一廳總價最低,僅為18.5萬元,面積33.65平方米,折合單價5502元。巽寮灣·陽光假日一套面積49平方米一居室,滿五年、拎包入住,總價也僅為19萬元,折合單價3878元。
另一軟件顯示,惠東縣有不少低價二手房在售,20萬及以下的在售房源共12套。其中,虹海灣一期一套1居室,面積為25平方米,總價為15.8萬元,折合單價6320元。萬科雙月灣一套42.7平方米的一居室,總價僅18萬元,折合單價4216元。另一套位于惠東高鐵站旁富力灣三期的1居室,總價19萬元,折合單價3840元。
此外,新京報記者在一軟件上輸入“海景房”查詢到,目前惠州共有120套二手房掛牌出售中,主要集中在海景城小區(qū),其中總價50萬以下的房源共28套,價格最便宜的為22萬元,面積為47平方米左右的一居室,折合單價4665元。
▲圖/網(wǎng)站截圖
新京報記者注意到,從線上平臺的視頻、圖片來看,房屋都比較新,周邊旅居配套基本齊全。而從掛牌時間來看,有些房源已掛牌1年半之久,但關(guān)注的人還是很少。
問題在于,為何有些海景房會如此便宜?惠東當(dāng)?shù)匾唤?jīng)紀(jì)人表示,目前惠東區(qū)域有總價十幾萬的房子在售,但僅為個例,一個項目可能也就1-2套。“現(xiàn)在市場價位整體不高,加上有些業(yè)主屬于急售。正??梢再u至20多萬,但有些房子存在一定的瑕疵,比如樓層、朝向不好,單層戶數(shù)較多等,加上房屋比較舊,買賣的人偏少,所以價格比較便宜。”
上述經(jīng)紀(jì)人表示,巽寮灣區(qū)域的小區(qū),屬于旅游度假的概念,因此,很多配套是為了旅游度假而開發(fā)的,適合短期居住,如果長期居住可能不太合適。因此,旺季人多一些,但平時人少一些。整體來看,巽寮灣房價目前單價在4000元-6000元之間,具體看房型、樓層、位置等情況。
此外,位于惠東區(qū)域的碧桂園十里銀灘開發(fā)早一些,配套相對比較齊全,疫情放開后,常住人口逐步增多,目前大約有接近2萬的常住人口。“十里銀灘也有單價4000多元的房子,但比較少,單價基本在5000元-7000元之間。下樓就有市場、大巴車、超市配套的,兩居室總價正常在30萬元左右。距離海遠(yuǎn)一些的,三居室便宜一些的30多萬,兩居室也就20多萬。”
海景房銷售“神話”不再
資料顯示,惠東縣距離深圳市羅湖區(qū)僅一個半小時的車程,海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣、十里銀灘、亞婆角等多個著名海濱風(fēng)景區(qū)。
豐富的海濱資源之前吸引了不少開發(fā)商的到來,碧桂園、金融街、合正、富力、萬科等房企開發(fā)的大型綜合旅游項目在海岸線上依次排開?;輺|縣的海景房可謂紅極一時,2011年,有些項目甚至創(chuàng)下日銷4000套的神話,房價頂峰時期,也一度達(dá)到1萬元/平方米左右,一些景觀視野特別好的單位,甚至能賣到1.5萬元/平方米以上。
被旅游度假概念吸引的小莉(化名),于2016年前后在惠東買下十里銀灘2期一套80平方米的新房,與海直線距離幾百米,總價50多萬元,單價6000多元。
彼時,小莉在惠州工作,拿到房本后的兩年,小莉還來到海邊小住過一陣子,但沒有常住。她表示,剛開始的時候比較熱鬧,海灘也比較干凈、漂亮。但后來她換了城市生活,也因疫情原因,就沒有怎么去住過。租金方面,三居室租金從疫情前的1200元降至目前的800元左右。小莉覺得租出去不合算,因此,她的房子并未對外出租,想著有時間可以去度假。
由于當(dāng)初購買海景房的人群中,有不少投資客,時至目前,一些投資客只能降價出售。據(jù)小莉介紹,目前其所在的項目,不少房子單價在3000元-4000元,房價接近“腰斬”,“之前不少買別墅的都虧損了,以前300萬、400萬元買的別墅,目前僅有200多萬元,很少有人愿意去接盤。”
談及惠東地區(qū)海景房與海南海景房的差別時,小莉表示,海南溫度高,惠東今年冬天的溫度也在10攝氏度以下,因此,氣候、風(fēng)景沒有海南好,加上醫(yī)院、學(xué)校、超市等配套也有差距。由于之前很多投資客買房用作民宿對外出租,疫情后住的人少,很多商鋪關(guān)門,加上有些地方管理不到位,環(huán)境也沒有之前好了。因此,房價會低很多。
某數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪分析,惠州房價下跌的原因是多方面的,其中最主要的因素是供需關(guān)系的變化。過去幾年,惠州海景房的供應(yīng)量大幅增加,而需求卻未能相應(yīng)增長,今年以來,住房需求釋放并不充分,價格仍面臨較為明顯的下行壓力。而且,各區(qū)域海景房價格下跌情況不一,并不是所有區(qū)域價格下跌幅度都大,也有部分市場需求比較穩(wěn)定的區(qū)域價格跌幅較小。此外,房子在市場中的受追捧程度也與其自身的品質(zhì)及基礎(chǔ)配套有一定關(guān)系,惠州部分海景房在配套等方面還有待進(jìn)一步提升。
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實際上,惠州海景房降價幅度較大的一大原因在于,惠州新房庫存量處于高位,去化壓力較大。據(jù)一研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至11月末,惠州海景房相對集中的惠陽區(qū)、惠東縣,新房庫存量高達(dá)606萬平方米,出清周期超過25個月。
某研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠分析指出,近兩年來,受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整等因素影響,惠州海景房成交量持續(xù)走弱,房企為加快相關(guān)項目去化及加速銷售回款,多采取降價銷售的策略。由于購買海景房的人群投資需求較多,受經(jīng)濟(jì)及市場環(huán)境變化影響更為明顯,對價格敏感度更高,導(dǎo)致房企需要更大的降價幅度才能促進(jìn)項目去化。
二手房方面,據(jù)一研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年11月份,惠州市惠東縣二手房掛牌均價1.02萬元/平方米,相比全市平均水平低30%。二手房掛牌量方面,相比去年同期增加了10%,目前的掛牌時長為80.8天,同比上漲23%。
從某軟件上惠州地區(qū)靠海的房源掛牌均價來看,基本上維持在5000元-10000元/平方米之間,其中,總價較低的房源主要是面積在60-80平方米之間,因此,該軟件研究院研究總監(jiān)陸騎麟分析稱,市場上出現(xiàn)20萬元一套的房源可能是個案,甚至房源根本無法看海,出現(xiàn)價格的大幅跳水也在情理之中。
陸騎麟分析稱,近兩年,惠州二手房掛牌量持續(xù)大幅增加,由于購房者對未來預(yù)期出現(xiàn)偏差,投資性房產(chǎn)的拋售意愿加強(qiáng)。前幾年惠州承接了較多的深圳外溢的投資需求,也是導(dǎo)致其掛牌激增并成交困難的因素之一。
此外,陸騎麟指出,惠州的海岸線基本上處于大亞灣區(qū)內(nèi),其旅游資源相對較少,僅僅為了看海而買房的投資價值不大。其次,地處縣城的惠東縣,其生活醫(yī)療配套設(shè)施相對不足,無法滿足度假養(yǎng)老的需求,而冬季其氣溫也會出現(xiàn)10攝氏度以下的情況,因此其旅游度假的價值就明顯更低,也是近期在樓市極度低迷的情況下出現(xiàn)拋售的重要原因。
海景房成交量正在逐步回升
值得一提的是,惠州房地產(chǎn)市場情況正在逐步回歸好轉(zhuǎn)。“前幾年因疫情,人少了很多。今年開始又恢復(fù)了,沒有太多空鋪了。之前是來度假的人多,疫情放開后,常住的人也比之前多了很多,比如孩子在深圳、老人在惠東養(yǎng)老,或者北方人冬季過來過冬的,很多香港人也過來居住。”惠東當(dāng)?shù)匾唤?jīng)紀(jì)人如是說。
據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人表示,疫情放開后,雖然房價跟去年相比并沒有太大差別,但購買的人在逐步上升,每月都有所增長。從惠東地區(qū)20來個樓盤整體海景房交易量來看,“從今年上半年沒什么交易量,到幾十套,上百套,逐步恢復(fù)至目前每個月二手房過戶200套左右。”
據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人表示,今年上半年,即便業(yè)主降價了,也未必有市場,但現(xiàn)在的情況是,降價就可以賣得出去。業(yè)主方面,之前不怎么愿意接受低價,因此,掛牌慢慢出售,所以外界看著,成交周期拉得很長,“之前買海景房的以投資居多,目前購買海景房的心態(tài)是,海景房也是買來住的,真正有度假、居住需求的才會買,因此,海景房也回歸到居住屬性了。”
那么,購房者在購買海景房時,應(yīng)該注意哪些問題?楊紅俠指出,購房者在購買海景房時,首先需要充分了解自身購房的目的與需求,綜合考慮房子的交通便利度、生活配套、租金回報率、持有成本、未來房價變化、出售等因素。其次,購房者需在購房前了解清楚項目、樓棟所在的位置以及距離海濱的距離,部分主打海景的新房項目由于樓棟、朝向等差異,景觀資源也存在差異,需要先與銷售人員溝通確認(rèn)。
“有資質(zhì)、有錢,買海南海景房更好一些,但如果沒有,買惠東海景房也可以的,可以買來度假或過冬。我那個房子準(zhǔn)備留著,反正總價不貴,出售也不合算,有空還可以去那邊住一下,不然,住酒店也比較貴。”小莉如是說。
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