對2024年房地產(chǎn)形勢的展望

又到歲末。一年一年又一年，好快!

認同樓市處于“轉場”(從上半場到下半場)，而非“中短周期”波動的話，那么2024年樓市仍將處于回調(diào)階段。從一個“小切口”觀察，也能得出這一結論。作為樓市購買力或下行支撐力最強的京滬，近期同時松綁限貸政策、降低利率和稅費。那么，效果如何呢?

當然，處于猶豫或門檻上的買家，因政策臨門一腳，入市了，體現(xiàn)在周度數(shù)據(jù)便是環(huán)比增長，但是微觀層面的共性現(xiàn)象是，無論是售樓處，還是中介門店，抑或是微信群，過往政策刺激下的瞬間躁動沒有了，賣家撤單或調(diào)漲掛牌價，買家連夜下定也沒有，反而是平靜，甚至佛系。

8月底啟動“認房不認貸”時，坊間討論的熱度，都要比這次救助要高很多。這中間到底發(fā)生了什么?

有2點：

一是，市場對政策邊際效應有了認識。也就是，需求端的刺激，可能沒太大效果。8月底開啟政策救助時，市場還是寄語厚望的。因為，過去每次松綁政策，樓市都會觸底反彈，這已經(jīng)成為了慣性認識。但是，這一次認房不認貸以及9月份各地退出限購，效果至多一個月。

二是，房價形勢有了變化。11月百城有99個城市二手住房價格下跌，連續(xù)6個月有90多個城市二手住房價格下跌;11月70城房價上漲城市為零，上一次出現(xiàn)這個情況，還是2014年的9月份。而且，11月一線城市二手房價環(huán)比下跌1.4%，跌幅創(chuàng)有統(tǒng)計以來的新高，領跌70城。

問題是，二手房交易量在反彈。11月，6個主要城市，二手住房交易環(huán)比平均回升20.5%，同比回升33.1%。說明什么?政策效果小，媒體端充斥著負面的小作文。預期走弱，先走為上，降價賣房。而先知先覺的一線城市精英們，對市場的認知更遠一步，走得更快。

于是，新問題出現(xiàn)了!

近期，二手房小區(qū)，掛牌套數(shù)出現(xiàn)上漲，只要有更低價位的成交了，立馬會被抖音和自媒體等錨定為標桿價。該小區(qū)下一套成交，只能比這一套低，否則很難賣出去。新房和二手房，從一季度的相互抬轎子(價格倒掛驅(qū)動“打新”)，逆轉到相互競爭，甚至內(nèi)卷式競爭。

手法很單一，就是降價。

02

對于當前局面，近期重要會議講的很清楚，“有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多”。2020年疫情后，重要會議講的是“需求不足、供給沖擊”，現(xiàn)在是“有效需求不足、產(chǎn)能過剩”。也就是說，不是沒需求，而是缺有支付能力的需求。

這就是為什么?二手房只要價格降得有誠意(比如，掛牌均價為300萬的房子，業(yè)主愿意降價30萬賣)，就有買家。因為，婚房、生子、就業(yè)等等，還是有很多剛需的。其實，近年來高房價，有效需求一直是不足的，只是過去被“加杠桿”“跟風入市”“咬牙買房”掩蓋了。

現(xiàn)在，有效需求不足的問題全面顯現(xiàn)。其中的原因，不外乎是基本面的問題，冷暖自知，無需多言!

部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，一定有房地產(chǎn)。過去，“資本品屬性+隱性擔保”，產(chǎn)出多少消化多少，產(chǎn)能過剩的局面并沒有暴露出來。當屬性回歸至民生、居住時，隱性擔保根本兜不住(市場發(fā)現(xiàn)，所謂的大招，效果不大)，過剩就出現(xiàn)了。同時，小業(yè)主，也開始從“做多”迅速轉向收縮。

上兩輪回升周期，即2016-2018年，2020-2021年，各個熱點城市都在加大供地，以做高供應來對沖高漲的購房需求。目前，各地新房廣義庫存消化周期，普遍在5-7年?，F(xiàn)在，二手房也成了供應的一大部分。

03

大家比較關注“水”的問題!

近期，潘行長在金融街論壇上說到房地產(chǎn)貸款占比，表述和過去不一樣：

地產(chǎn)相關貸款占銀行貸款余額的23%(有媒體測算房企融資中銀行貸款只有14%左右);地產(chǎn)市場調(diào)整對金融體系的外溢影響可控;地產(chǎn)經(jīng)過20多年的長周期繁榮，正在進行重大轉型并尋找新的均衡點。這與“地產(chǎn)風險=金融風險=系統(tǒng)性風險=大而不倒=無底線救助”的邏輯，可能不同。

事實確實是這樣嗎?

正規(guī)渠道的銀行信貸，確實在乾坤大挪移。這些年房地產(chǎn)企業(yè)“高周轉”，主要靠三個渠道：一是信托、私募等影子銀行;二是挪用預售資金(合同負債);三是施工單位和供應商拖欠。

看看出險企業(yè)的負債結構，一目了然。

對上下半場的轉換和其中的風險，深入其中的銀行，最清楚了。結論也顯而易見，進入風險釋放的“下半場”，讓銀行去當接盤俠，可能嗎?

所以，從2022年的三支箭、金融16條，到現(xiàn)在迷霧籠罩著的“三個不低于”“白名單”，背后都有一個市場化、法制化、商業(yè)可持續(xù)的底線原則。大概率，“誰家的孩子誰抱走”，都是成年人、都是市場主體，心里清楚的很。只不過，一直抱著央媽不會不救的心理。

這是一個痛苦的過程，但也是樹立風險自擔理念，不得不經(jīng)歷的過程。

新模式，被寄予厚望!

但是，可能各方面的準備都不足，甚至很倉促。對“立”什么，一頭霧水，很多地方停留在務虛上。行動上，依舊想著怎么延續(xù)舊模式。包括京滬在內(nèi)，仍在需求端發(fā)力。為何如此?延續(xù)舊模式，是一種“共贏，無輸家”的模式，阻力小、單維度，以短期喘息應對問題。

比如，增長的問題、財政的問題、穩(wěn)定的問題、預期的問題，甚至發(fā)工資等，都通過房地產(chǎn)回升解決了，或問題掩蓋了、推后了。新模式，要么有一方利益受損，要么涉及多維度的協(xié)調(diào)，條條塊塊的合作。但過去十幾年的行業(yè)管理中，還未真正進入工具箱，協(xié)調(diào)起來很難。

因此，重要會議提出，完善相關基礎性制度，在政策實施上強化協(xié)同聯(lián)動。這是一個上新課、補舊課并進的過程。盡管比較艱難，但舊模式難以為繼，不得不改，形勢已形成了倒逼。

04

2024年，房地產(chǎn)仍處于下半場，即風險釋放過程，或者“出清之年”。因此，若按人口、城鎮(zhèn)化、拆遷、換房等因素測算的未來住房需求中樞(幾十億平米)很難在邏輯上站得住腳，再考慮到有效需求不足，短期內(nèi)談論該中樞的意義不大。

因為，驅(qū)動邏輯的基礎改變了：

一是，從金融屬性向民生、居住屬性轉變。舊的需求驅(qū)動正在褪去，而新的模式或需求力量仍在探索和夯實過程中。因此，短期內(nèi)，需求接續(xù)能力不足，甚至出現(xiàn)斷檔，量價繼續(xù)承壓;

二是，無風險利率(比如保本理財)低于按揭利率，房產(chǎn)回報率明顯低于居民負債端存量房貸利率，購房預期可能繼續(xù)轉弱;

三是，定向去杠桿(主動或被動)，弱化地產(chǎn)的金融加速器效應，導致房屋流通速率繼續(xù)下降，對穩(wěn)定資產(chǎn)價格不利，反過來又會影響房屋流通。

當務之急，應該是疏通存量房掛牌量，包括繼續(xù)通過降成本加快二手房銷售，也包括降低更多業(yè)主加入掛牌序列的沖動。同時，盡快斬斷房企層面風險蔓延，并推進保交樓的進度。另外，城中村改造、保障性住房、保租房、公共住房金融等新模式，能盡快有一個清晰的眉目。

只要看到魄力，就能看到希望，從而讓上下半場的切換更快到位，陣痛更小。當然，經(jīng)歷連續(xù)2年風險釋放和出清，行業(yè)體量已經(jīng)回到2015年左右的水平，再次大幅下行的可能性比較小。