廣東惠州海景房寒潮：5折隨意選，不到15萬即可購買入門級房源

“推窗見海，閉戶聽潮。”這樣的海邊愜意生活，是大城市的人們在繁忙生活之余所夢想的，因此，在深圳有這樣一個現(xiàn)象：周五下班之后，前往東部的公路上排起車隊長龍，盡管如此，人們依舊期待在海邊度過一個輕松的周末。

因為海濱資源有限，外溢的需求讓惠州東部的海濱小城——惠東縣也繁榮起來?；輺|縣距離深圳市羅湖區(qū)僅一個半小時的車程，海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣、十里銀灘、亞婆角等多個著名海濱風(fēng)景區(qū)，官方數(shù)據(jù)顯示，在今年的中秋國慶假期，惠東縣濱海片區(qū)接待了67萬名游客，節(jié)日期間，因海濱區(qū)域游客較多，惠東縣旅游局還曾勸導(dǎo)游客錯峰出行，前往惠東的其他景點(diǎn)。

豐富的海濱資源也吸引了不少開發(fā)商的到來，碧桂園、金融街、合正、富力、萬科、星河等房企開發(fā)的大型綜合旅游項目在海岸線上依次排開?；輺|縣的海景房可謂紅極一時，2011年碧桂園十里銀灘首次開盤當(dāng)天就賣了4000套，不少人不惜花費(fèi)百萬元購置海景房，以期在炎炎夏日帶上一家人去度假，亦或是在將來用于養(yǎng)老，再不濟(jì)也能租出去。

不過，“理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。”身在城市的人們工作繁忙，一年能去住幾次?另外，海邊的潮濕真的適合養(yǎng)老嗎?房子一個月租金真的能達(dá)到那么高嗎?購房者買房時或許沒有考慮那么多，只有等到賣房時才感覺到心酸。

如今，在惠東海邊，不到15萬元就可以購買一套住宅，二手房“打折賣”已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，而真正想要賣出去，五折似乎已經(jīng)是標(biāo)配。除了把價格降到位，賣房還要花點(diǎn)心思，有房產(chǎn)中介為了幫業(yè)主賣房，直接在陽臺上拉起紅色的橫幅，明確表示“業(yè)主急賣”。

購買海景房的人們

惠州海景資源較豐富，大亞灣黃金海岸有著“東方夏威夷”的稱號，巽寮灣則被稱為“中國馬爾代夫”，再加上距離深圳較近，相比深圳的高房價，單價1萬元/平方米左右的海景房自然有市場。

“為什么來惠州?因為深圳房價太貴了啊，那時候深圳的房子一個平方(米)也要三、四萬(元)了，惠州海景房只要一萬左右。”王芳是惠東海邊的一名房產(chǎn)中介，2015年底，因為買不起深圳的住宅，她來到惠州，以9000/平方米的價格買下了一套海景房，如今，王芳一家已經(jīng)在惠州海邊生活了8年，車牌依舊還是深圳的。

像王芳這樣長期在惠州海邊生活的人并不多，她表示，不少人是買來度假，或者給老人養(yǎng)老的，購房人群中深圳人較多。

從現(xiàn)在的購房群體來看，香港人也是惠州海景房的主要客源。今年通關(guān)之后，交通也更加便捷，開發(fā)商特意增加了樓巴專線，香港人從福田口岸、羅湖口岸、蓮塘口岸過關(guān)之后，就可以乘坐樓巴，沿著海岸線，一個半小時就能直達(dá)惠州東部的海景房。

“坐巴士過來的大部分都是香港人，深圳業(yè)主幾乎都是開車來的。”一名房產(chǎn)銷售對第一財經(jīng)表示，疫情期間減少了班次，今年通關(guān)之后就恢復(fù)正常了，早上六點(diǎn)至晚上九點(diǎn)，幾乎每個小時都有一班車。工作日中午，第一財經(jīng)記者從深圳羅湖乘坐樓巴，蓮塘口岸上車的人較多，大多為說著粵語的老年人。

“我之前來過，今天帶她來看看。”走訪期間，記者就遇到一對從香港來的老年夫婦，因為他們的朋友早年在惠州海邊買了海景房，這次前來即專程看樓。

從當(dāng)前在售的新房項目來看，碧桂園十里銀灘片區(qū)維港灣項目，一線海景房已經(jīng)賣完，在賣的為二線海景房，靠山，現(xiàn)房交付，均價為7000元/平方米左右，例如一套在售的，80平方米的二線海景房(可看海)，總價53萬元，單價6625元/平方米，現(xiàn)在開發(fā)商搞活動，還可以免費(fèi)送一套家私。

房產(chǎn)銷售稱，2018年首次開盤時，維港灣一線海景房的均價在1.6萬元/平方米左右，二線海景房開盤價格在1.25萬元/平方米左右，相比之下，如今的二線海景房價格已經(jīng)有所下跌。

二手房業(yè)主的心酸

不過，相比于新房，對于購房者來說，惠州海邊的二手房更具性價比。

走在惠東海邊的街道上，除了一些吃食小店，隨處可見的還有房產(chǎn)中介門店，門口清一色地立著廣告牌，上面寫著在售的二手房源信息，有的小區(qū)大門口也有類似的牌子，兩房、三房戶型總價20～50萬不等。

以十里銀灘三期愛琴海小區(qū)一套朝南的二線海景房為例，面積97平方米，業(yè)主最低售賣總價僅為47萬元，按照這個數(shù)據(jù)計算，單價僅為4845元/平方米，不僅房屋面積大于上述新房，價格還遠(yuǎn)低于上述在售的新房。推售該二手房的房產(chǎn)中介稱，業(yè)主在深圳，2015年左右購入該房源的時候，單價約1.05萬元/平方米，總價102萬元左右，也就是說，8年左右的時間，業(yè)主轉(zhuǎn)手再賣時，虧損了55萬元，價格跌幅54%。

在惠州海邊，轉(zhuǎn)手再賣時虧損的案例比比皆是。例如，十里銀灘海逸灣小區(qū)朝南的一線海景房，面積70平方米，7、8年前業(yè)主購入時，總價100萬元左右。“當(dāng)時這種一線海景房很少，都靠搶，我當(dāng)時賣過一套，總價要109萬元。”房產(chǎn)中介回憶起當(dāng)時的場景時說。然而，幾年過去，該戶型的房源價格也已經(jīng)腰斬，最便宜的一套總價已經(jīng)降至47.5萬元。

在二手房難買的情況下，以往由購房人全部承擔(dān)的中介費(fèi)也有所變動?；輺|海邊的房產(chǎn)中介表示，二手房成交的中介費(fèi)率一般為房產(chǎn)交易總價的3%，目前業(yè)主承擔(dān)1/3的中介費(fèi)應(yīng)該是沒問題的。

想要在惠州海邊置業(yè)，現(xiàn)在的門檻也已經(jīng)較高峰時期降低了不少，如果接受靠海稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子，單價可以低至3000多元。例如，碧桂園十里銀灘山林海小區(qū)一套70平方米的二手住宅，現(xiàn)在總價僅需要27萬元，單價僅3857元/平方米。根據(jù)房產(chǎn)中介介紹，7、8年前業(yè)主購入時總價約50萬元，現(xiàn)在價格也已經(jīng)腰斬。另外，在房產(chǎn)中介平臺上，有房源50平左右，總價不到15萬元。

在惠州海邊，即使是租房，也很便宜，對于度假的人來說，租房似乎比買房更劃算。房產(chǎn)中介平臺上，不看海的三室兩廳整租，租金低至700元/月，有的看海的兩室一廳，租金也僅需700元/月。

何以至此?

惠州海景房價格下跌已經(jīng)是不爭的事實，安居客的平臺數(shù)據(jù)顯示，目前，十里銀灘所在的稔山鎮(zhèn)二手房掛牌均價為6814元/平方米，較2021年7月的高點(diǎn)1.07萬元/平方米下跌幅度約36%;巽寮片區(qū)的二手房掛牌均價為9442元/平方米，較2021年10月的高點(diǎn)1.38萬元下跌幅度約32%。

那么，惠州海景房降價幅度較大的原因是什么?

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠對第一財經(jīng)表示，目前，惠州新房庫存量處于高位，去化壓力較大，據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至今年11月末，惠州海景房相對集中的惠陽區(qū)、惠東縣兩個區(qū)域新房庫存量高達(dá)606萬平方米，去化周期超過25個月。

“近兩年來，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，預(yù)期不明朗，惠州海景房成交量也持續(xù)走弱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為加快項目去化，加速銷售回款，多采取降價銷售的策略。”楊紅俠表示，由于購買海景房的人群投資需求較多，受經(jīng)濟(jì)及市場環(huán)境變化影響更為明顯，對價格敏感度更高，導(dǎo)致房企需要更大的降價幅度才能促進(jìn)項目去化。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示，購房者在海邊買房，一方面比較關(guān)注機(jī)場、高鐵等公共交通，另外也比較關(guān)注海景房項目周邊的配套設(shè)施，以及項目是不是存在同質(zhì)化競爭，目前惠州海景房這幾個問題都有待提升。

公共交通不便確實是惠州海景房的痛點(diǎn)。今年7月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言，建議碧桂園十里銀灘開通到高鐵站的直達(dá)巴士，對此，官方回復(fù)稱，由于從碧桂園十里銀灘片區(qū)前往惠東南站和惠陽站受季節(jié)性影響較大，客源少且不穩(wěn)定，相關(guān)公交客運(yùn)企業(yè)沒有開通該運(yùn)營線路的規(guī)劃，相關(guān)客運(yùn)線路正在開展調(diào)研工作。

另外，今年2月，還有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言稱，高鐵站到巽寮灣的巴士少，開車頻率低，建議分淡旺季運(yùn)營，旺季增加運(yùn)力，提升惠東高鐵站到巽寮灣的運(yùn)力。對此，官方回復(fù)時提及，惠東站到巽寮灣的公交線路由兩家公交企業(yè)共同經(jīng)營，該公交線路近幾年因經(jīng)營困難，公交企業(yè)減少了班次和車輛，以維持群眾基本出行需求。

楊紅俠表示，購房者在購買海景房時，首先要充分了解自身購房的目的與需求，綜合考慮房子的交通便利度、生活配套、租金回報率、持有成本、未來房價變化、出售等因素。其次，購房者需在購房前了解清楚項目、樓棟所在的位置以及距離海濱的距離，部分主打海景的新房項目由于樓棟、朝向等差異，景觀資源也存在差異，需要先與銷售人員溝通確認(rèn)。