探訪京滬樓市：北京業(yè)主“不愿降價(jià)賣了”，上海有豪宅成交“瘋了”

12月18日一早，北京的開發(fā)商們開始陸續(xù)披露新政首個(gè)周末的成交數(shù)據(jù)。

龍湖建工·九里熙宸累計(jì)到訪近150組，環(huán)比上升逾100%，累計(jì)成交12套;中建宸廬·云起周四到周日(12月14日-17日)來訪200組，成交18套(7套別墅)， 政策當(dāng)日線上認(rèn)購9套……

此前的12月14日，北京、上海先后出臺(tái)下調(diào)購房首付比例、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，引發(fā)市場熱議。

二手房方面，“今日已售，成交太快，反應(yīng)不過來。”12月18日，上海中原地產(chǎn)某門店店長姜平在朋友圈里發(fā)布了一條成交信息，并寫下了自己的感受。

不過，北京有頭部中介人士坦言，用新政給客戶做工作出來看房定房，似乎效果不佳，很多人無動(dòng)于衷;有部分醞釀漲價(jià)的業(yè)主，好像也信心不足，有想法，但遲遲沒有行動(dòng)。

其還表示，由于新政的主動(dòng)咨詢量不大，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主動(dòng)打電話給客戶和業(yè)主講解政策，得到的答復(fù)絕大部分都是“哦，知道了”。

12月18日，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，整體看來，本次北京、上海大力度優(yōu)化樓市政策，整體符合市場預(yù)期，政策優(yōu)化對(duì)二套房購房者尤為利好，大幅降低了購房者置業(yè)門檻和購房成本，是落實(shí)“以進(jìn)促穩(wěn)”的重要舉措。

從市場趨勢(shì)來看，短期北京、上海房地產(chǎn)市場活躍度均有望提升，預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。北京、上海市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，或?qū)⑦M(jìn)一步提振整體市場信心，推動(dòng)全國市場加快筑底企穩(wěn)。

北京周末新房網(wǎng)簽量環(huán)增166%

12月14日，北京突然發(fā)布樓市新政，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%。

新政落地三天，龍湖順義·御湖境項(xiàng)目案場到訪客戶已經(jīng)有300多組，人氣堪比國慶黃金周，已經(jīng)統(tǒng)計(jì)的成交就有20多套，項(xiàng)目方面表示“這次新政確實(shí)十分給力”。

萬科東廬政策放松當(dāng)晚成交7套房，9點(diǎn)多有一組購房者直接新訪直簽，12月16日購房者到訪量翻倍，有15套成交。

中建璞園上周四到周日來訪280組，成交32套，政策當(dāng)日線上認(rèn)購7套，合計(jì)周度金額2.6億元，其中上周四到周日合計(jì)金額2.1億元。

中建某項(xiàng)目售樓處的周末現(xiàn)場 受訪者供圖

此前，作為北京樓市“新政第一盤”，中建璞園也曾公布過成交喜報(bào)：“9·1北京新政后首個(gè)開盤項(xiàng)目，9月2日首開勁銷21.8億元，9月2日-3日累計(jì)認(rèn)購300+套。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周(12月10日-12月16日)一線城市整體成交面積環(huán)比增長35.26%。其中，北京成交面積12.05萬平方米，成交面積環(huán)比增長25.0%，同比增長46.1%。

不過，陳文靜指出，與“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布后客戶連夜看房情況不同，本次新政發(fā)布后，連夜看房客戶明顯減少，客觀上天氣及工作日原因造成一定影響。

新政發(fā)布后的首個(gè)周末，北京新房市場活躍度有所提升。從數(shù)據(jù)來看，上周末北京新建商品住宅網(wǎng)簽647套/6.31萬平方米，環(huán)比分別增長166%和130%。考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，從認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，上周末北京新建商品住宅認(rèn)購225套/2.81萬平方米，環(huán)比分別增長13%和25%。

陳文靜表示，從案場反饋來看，周末看房客戶較前幾周有所增加，同時(shí)也有部分前期觀望客戶，在新政后交付定金進(jìn)行認(rèn)購。整體來看，本次新政力度較大，置業(yè)者購房門檻和購房成本大幅降低，短期市場活躍度有望保持提升。

上海周末新房網(wǎng)簽量環(huán)增126%

根據(jù)上海新政，一是降低首付款比例;二是降低利率下限;三是二套住房實(shí)施差異化政策。

恰逢上海第十二批次新盤陸續(xù)取證入市，新政后這個(gè)周末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從看房人拍攝的現(xiàn)場視頻發(fā)現(xiàn)，部分紅盤的售樓處從沙盤到休息區(qū)，都圍滿了看房家庭，絲毫沒有受到降溫的影響，并且“用錢投票”的人群開始多了起來。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周日成交套數(shù)是前一個(gè)周日(12月10日)的3.4倍。

上海嘉定區(qū)龍湖青云闕營銷負(fù)責(zé)人鈕經(jīng)理表示，新政發(fā)布當(dāng)晚，就有很多客戶主動(dòng)進(jìn)電聯(lián)系置業(yè)顧問，咨詢目前的房源情況。當(dāng)晚主動(dòng)詢問量大約是平日晚間的5倍以上。比較明顯的特征是：很多甚至都是我們前三四個(gè)月前接待的客戶。

“這說明有購買意向的潛在客戶是比較廣泛的，他們因新政對(duì)后市產(chǎn)生的預(yù)期變化比較直接。當(dāng)晚，已經(jīng)有客戶連夜趕過來，其中有一位外地客戶。”鈕經(jīng)理透露。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，12月16日、17日兩天，上海新建商品住宅網(wǎng)簽977套，網(wǎng)簽面積10.76萬平方米，較上周末(12.9-12.10)分別增長126%、128%。

“但考慮網(wǎng)簽存在一定滯后性，當(dāng)前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)增長或更多受到前期上海集中入市項(xiàng)目帶動(dòng)。新政后市場活躍度有望提升，政策效果或進(jìn)一步顯現(xiàn)。”陳文靜指出。

記者注意到，部分新開盤項(xiàng)目認(rèn)購率超過100%，正在等待搖號(hào)。以綠城沁蘭園為例，項(xiàng)目一期與二期開盤時(shí)間不足20天，原先市場曾擔(dān)心兩批次太近，對(duì)認(rèn)購量會(huì)造成一定的壓力，但新政之下，349套房源吸引了超過690組認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)到198%，已經(jīng)觸發(fā)積分。

不過，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出：“一兩個(gè)項(xiàng)目熱銷還不具有代表性，還是要看遠(yuǎn)郊項(xiàng)目銷售情況，如果都能出現(xiàn)銷售回暖，說明這次政策的影響力度能高于9月。”

二手房業(yè)主不愿降價(jià)賣了‍

但北京二手房市場似乎并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的火爆。

12月17日，北京有頭部中介人士王明(化名)在社交平臺(tái)發(fā)布消息表示，今天(12月17日)的帶看量和成交量感覺比昨天要稍微多一點(diǎn)，但和新政之前的周末比，還是沒有明顯的變化。

另一位經(jīng)紀(jì)人李燃(化名)也向記者表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“周末延續(xù)了之前比較好的成交量，剛需房賣得多一些。周末兩天日均400+套成交，整體價(jià)格和掛牌方面沒有明顯變化，庫存量甚至比之前少了。”

鏈家方面的數(shù)據(jù)顯示，12月18日，北京二手房庫存164976套，較上一日減少174套，最近33天內(nèi)錄得28天下降。

有房地產(chǎn)從業(yè)人士稱，北京這次新政組合拳，說白了是出得有點(diǎn)晚。因?yàn)?月初先出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這件事本身快速放大了庫存，反倒讓北京房價(jià)在這3個(gè)月出現(xiàn)下墜。誰都沒想到北京樓市原來也沒那么抗跌，所以近期大家對(duì)房價(jià)的預(yù)期是在降低。

“新政出來后，業(yè)主心氣起來了，之前談的老破小，今天中介告訴我業(yè)主說不降價(jià)賣了。”

“今年北京買房真的很波折，3月想買房結(jié)果房價(jià)漲了，又兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看了半天。好不容易看到一套合適的房子，結(jié)果剛和業(yè)主談完就出新政了，業(yè)主直接漲價(jià)10%，買房真的太難了。近期和買房小分隊(duì)的伙伴們聊天，發(fā)現(xiàn)業(yè)主心態(tài)普遍都是漲價(jià)。”‍‍‍

這兩天，很多人在社交平臺(tái)吐槽房東不愿再降價(jià)賣房，導(dǎo)致自己的購房計(jì)劃遇阻。

來源：諸葛找房

不過，從諸葛找房平臺(tái)有關(guān)數(shù)據(jù)看，這幾天漲價(jià)的房源數(shù)量整體并不太多，但24小時(shí)內(nèi)漲價(jià)房源中依然不乏漲價(jià)300萬元的個(gè)例。

與此同時(shí)，跟這些吐槽的買家們一樣陷入糾結(jié)的，還有另一個(gè)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后做過決定的群體。

比如在北京通州已經(jīng)有一套小房子的業(yè)主張靜。

9月1日，北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，張靜決定置換。

“但我得賣掉小房子，才能換大房子。9月2日簽了買大房子的協(xié)議，小房子開始委托賣，賣了三個(gè)月，沒有靠譜客戶，都和之前經(jīng)紀(jì)人跟我的承諾相差甚遠(yuǎn)。賣到現(xiàn)在，到期了，房子還沒賣出去，(大房子)的賣家也急，不同意延期?，F(xiàn)在的我，上火，睡不著覺……”

這幾天，張靜還詳細(xì)記錄下了每天的進(jìn)展：迎來新政了，我不想掙錢，只想在可接受范圍內(nèi)完成置換;新政第一個(gè)周末，帶看人數(shù)明顯增多：新政第四天，跟出價(jià)談的(業(yè)主)談到半夜，業(yè)主出價(jià)低，一點(diǎn)點(diǎn)加，甚至幾千地加……

個(gè)別豪宅板塊成交“瘋了”

姜平所在的門店位于上海靜安大寧板塊，大面積改善型二手房源較多，以往就是成交情況較好的區(qū)域，新政之后，中介的微信群開始熱鬧起來，成交信息接連發(fā)出。

“昨日已售”。

姜平朋友圈提到的最新成交房源，掛牌時(shí)間顯示為12月6日，這意味著成交周期只有11天。他向記者透露，近期板塊內(nèi)成交“瘋了”，估計(jì)有20套，都是大面積段，不過也是“以價(jià)換量”的結(jié)果。

他對(duì)市場充滿信心：“置換客動(dòng)起來，再后面市場應(yīng)該活躍了。”

上海易居房地產(chǎn)研究院也在報(bào)告中列舉了真實(shí)交易案例：某購房者出售700萬元總價(jià)的二手房，由于此次12月14日普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，其增值稅可以少繳約20萬元，相當(dāng)于售房款的3%。

報(bào)告顯示，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，上海普通住房占全市房源量的比重，由原先的7%上升到81%。這意味著此次政策調(diào)整下，大量房源納入到了普通住房的標(biāo)準(zhǔn)之中。

另一方面，原本就在普宅標(biāo)準(zhǔn)以下的區(qū)域，并沒有這樣的熱度。

“這個(gè)周末帶看量沒有特別明顯的增加，天氣原因也是有影響的，上個(gè)周末太冷了。”浦東地區(qū)某中介門店黃店長表示，“老破小影響不會(huì)特別大，首付比例、稅費(fèi)、貸款利率都沒有太大的變化;二套房或者剛需大戶型的影響會(huì)大一些。”

他和門店同事近幾日觀察，客戶心態(tài)在新政之下分化依舊明顯。

“有著急的客戶，想趕緊買了算了;也有人保持觀望，覺得萬一兜不住，價(jià)格有可能還會(huì)跌;甚至有人覺得肯定會(huì)跌，想再等等。”

中原地產(chǎn)報(bào)告指出，基于上海出樓市優(yōu)化政策，不少樓盤借勢(shì)營銷，延長售樓處營業(yè)時(shí)間，也起到一定效果。在大量推盤的鋪墊下，預(yù)計(jì)下半月交易數(shù)據(jù)會(huì)及時(shí)向上。

盧文曦表示：上周市場期待的樓市優(yōu)化政策終于落地，上海調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)二套房的信貸政策，一時(shí)間市場情緒扭轉(zhuǎn)。不管是新房還是二手房，客戶數(shù)量都有所增加。從政策力度來看，市場普遍認(rèn)為較大，并且超過預(yù)期。因此，盡管上周交易數(shù)據(jù)有失水準(zhǔn)，但在政策利好催促下，買家觀望情緒有所削弱，預(yù)計(jì)后續(xù)成交數(shù)據(jù)會(huì)翻身向上。