深圳樓市最近怎樣了?記者實探走訪了一些樓盤
深圳樓市最近怎樣了?記者實探走訪了一
王晴最近有些后悔了。
今年5月,看著回落了一段時間的房價,已在深圳工作了八年多的湖北人王晴,決定趁低“抄底”圓一個“安家夢”。
作為深圳一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的置業(yè)顧問,天天介紹別人買房子的王晴,在選擇自己心儀的樓盤上顯得游刃有余。
在和丈夫幾番考察后,其夫妻二人毫不猶豫地買下了位于深圳市南山區(qū)桃源村二期的一套95.27平方米的二手房,成交價570萬元。這個小區(qū)讓王晴滿意的地方有很多,四站地鐵即可直達深圳福田CBD,周邊三公里范圍內(nèi)密集坐落著45所幼兒園、14所小學、11個中學。
最重要的是,該小區(qū)曾經(jīng)一度接近7萬/平方米的房價,在彼時已跌至6萬/平方米出頭,這讓王晴夫妻二人都感覺到這是一次“撿漏”的機會。
不過,喬遷新居的喜悅還沒維持多久,房價的變化就給王晴夫婦帶來了意想不到的沖擊,她以為的抄底,結果是抄在了山腰上。
“才半年時間,現(xiàn)在這套房報價就掉到了550萬,成交價還要再低一點,最低成交價都到了530萬,我這段時間真是越想越后悔,覺得挺虧的,早知道就多等幾個月再買了。”12月7日,王晴略帶懊惱地向記者表示。
王晴的這段買房經(jīng)歷也投射出深圳樓市的當前現(xiàn)實:雖然在最近一段時間里,已有包括“房貸利率下調(diào)、認房不認貸、首付比例降低、取消750萬元豪宅線”等多重政策的利好加持,但深圳樓市仍處在一段不穩(wěn)定的調(diào)整期當中。
成交量回暖
西麗桃源村,地處深圳市寶安區(qū)、南山區(qū)、福田區(qū)、龍華區(qū)四區(qū)交會的地帶。
其距離騰訊、百度、聯(lián)想、大疆等高新企業(yè)云集的粵海街道不到五公里,往東四五站地鐵即可抵達福田CBD,往西與深圳前海的直線距離大概八九公里。
對于深圳這種地域偏狹長的城市而言,這樣的“原點”并不好找,因此,近年來,桃源村開始成為深圳白領安家或租住的首選之一。
隨著近期一系列利好政策的推出,作為熱門樓市片區(qū)的桃源村開始迅速活躍起來,桃源村一帶的地產(chǎn)中介們,接到的客戶咨詢也在明顯增多。
該區(qū)域的一名樂有家置業(yè)顧問向記者表示,8月以來的系列新政,在一定程度上降低了剛需人群的購房門檻,激發(fā)了桃源村周邊地產(chǎn)市場的交易活力。
在位于深圳留仙大道與沙河西路交匯處的小區(qū)南國麗城,一名地產(chǎn)中介小楊向記者表示,其中介門店自今年8月以來在南國麗城已賣出15套房,是目前南山西麗周邊交易最為紅火的樓盤之一。
而根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù),近期,全深圳的二手房源掛盤量都有明顯上升,在2023年10月23日至12月11日間,全市有效在售二手房源從57944套增加至59325套。
新房方面,根據(jù)樂有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù),今年11月份,深圳一手住宅成交2773套,環(huán)比上漲4%,二手住宅網(wǎng)簽4305套,環(huán)比上漲16%,過戶3133套,環(huán)比上漲13%。
不過,雖然成交量有好轉(zhuǎn)之勢,但仍低于5000套/月的榮枯線水平。
戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍在接受經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者采訪時指出,單看11月的數(shù)據(jù),寶安及光明區(qū)(新房)分別供應了5.7萬平方米和16.28萬平方米,占全市8.6%和24.7%;如果放眼今年前11個月的數(shù)據(jù)來看,寶安及光明區(qū)分別累計供應了154.8萬平方米和125.9萬平方米,這也是目前全市供應量最高的兩個區(qū)域,對應成交量分別為84.4萬平方米和36.2萬平方米。
“如果需求面持續(xù)回暖,預計在新房供應集中的區(qū)域的確是更能看到成交量的增長,有利于深圳新房庫存的去化。”程家龍強調(diào)。
二手房方面,程家龍認為,深圳樓市二手存量房的成交,更多受到大環(huán)境的影響,但持續(xù)的樓市利好政策的頒布,在一定程度上增強了市場信心,令市場的活躍度有所恢復。
價格仍在回落
值得注意的是,雖然利好政策落地數(shù)月有余,樓市交易量有所放大,但從記者實地走訪情況來看,深圳各區(qū)當前樓市行情復蘇的效果并不明顯,正處在一個量升價跌的狀態(tài)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局11月16日發(fā)布的數(shù)據(jù),深圳10月份一手住宅的銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.5%,同比下降2.8%;二手住宅價格指數(shù)則環(huán)比下降0.5%,同比下降1.3%。
王晴告訴記者,自2023年4月以來,桃源村周邊房價便始終處在波動下行的過程中,至今距離年初高點已有超20%的跌幅。
“南國麗城房價最高時市場均價是9.2萬元/平方米,現(xiàn)在掉到了7萬元/平方米左右。127平4房的戶型860萬就可以購入,這樣的戶型在高峰期可以賣到1000多萬。”小楊向記者介紹稱。
“桃園村一期的71平左右的樓梯房,前年價格最高峰的時候,我們當時有賣了一套成交價600多萬,現(xiàn)在,面積比他大幾平方米的一套頂樓才賣了383萬,幾乎相當于腰斬了。”王晴亦向記者表示。
此外,在記者實探的另一處位于桃源村地鐵口附近的樓盤,亦出現(xiàn)了新政落地后,價格仍在波動中下行的情況。
“地鐵口附近100平方米左右的三房,目前業(yè)主報價在710萬左右,但買家大概可以講價到650萬,這也是業(yè)主預期可以接受的價格。這一波基本是從今年10月份開始又重新跌下來的。”代銷該樓盤的一名中介告訴記者。
與桃園村同樣位于南山西麗街道的深云村小區(qū),其目前成交均價已從12萬元/平方米的高點,回落至9.6萬元/平方米。
王晴認為,之所以多重政策利好均未能明顯刺激桃源村周邊樓市行情回暖,主要原因在于該區(qū)域同質(zhì)化戶型過剩,市場競爭十分激烈。
“桃園村周邊體量大,同樣的戶型太多,一旦業(yè)主放盤多的話,很容易互相踩踏,太內(nèi)卷了。”王晴說。
與桃園村同樣位于南山西麗街道的深云村小區(qū),其二手房交易價格亦出現(xiàn)明顯回落。
“深云村今年也在降,以前高峰期均價能達到12萬元/平方米左右,現(xiàn)在已經(jīng)回落到9.6萬元/平方米左右,成交總價介于810萬至880萬之間。”王晴向記者介紹稱。
在福田區(qū),記者走訪了皇崗、新洲以及福田中心區(qū)的幾處樓盤,發(fā)現(xiàn)目前該片區(qū)的新房價格大概在11萬元/平方米左右,據(jù)附近一位中介介紹,在7月份時,福田區(qū)新房均價還能達到近13萬元/平方米。
“后續(xù)價格走勢不好說,現(xiàn)在跌主要是因為以前漲得太多,但福田作為深圳核心區(qū),11萬元/平方米的價格,基本上算是回到了正常。”談及福田區(qū)未來的樓市行情,該區(qū)域一位地產(chǎn)中介小孟帶記者看盤時如是說。
此外,背靠機場,與龍華同為深圳制造業(yè)中心的寶安區(qū),近年來新樓盤開發(fā)較多。記者實探位于該區(qū)的數(shù)個新樓盤后發(fā)現(xiàn),該區(qū)域的價格跌幅更為明顯。
例如,鴻榮源·珈譽府二期和招商蛇口·會展灣雍境這兩個寶安區(qū)新開樓盤,其新房售價僅在4萬元/平方米至5萬元/平方米之間。貝殼找房中介小劉告訴記者,其代銷的位于新安街道小區(qū)的樓盤勤誠達22世紀,最近成交均價在900萬元左右,而該小區(qū)在此前樓市高點時,成交均價都在1300萬元左右。
“價格跌了三成不說,成交也很差,今年到現(xiàn)在就賣了三套。”小劉說。
“當前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期,新房成交放緩意味著開發(fā)商回款速度變慢,債務以及業(yè)績壓力之下,降價走量是很多房企的現(xiàn)實之舉。同時,一手房的價格回調(diào)必然影響整體二手房市場的價格錨定。”程家龍向記者如是分析稱。
明年一定漲?
11月22日,中國人民銀行深圳分行與深圳市住房和建設局同日打出政策組合拳,分別將二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%,以及取消了“實際成交總價低于750(含本數(shù))萬元”的普通住房認定標準,也就是業(yè)內(nèi)俗稱的“750萬豪宅線”。
對此,程家龍在接受記者采訪時直言:“深圳本輪新政是一線城市中較有突破性、實質(zhì)性的寬松政策,對改善型需求有一定刺激作用。”
在他看來,對豪宅標準的調(diào)整,意在加速144平米以內(nèi)、高單價、高總價二手房的流通,令高端住宅交易更加市場化;結合二套房首付比例下降,可以大大降低高凈值人群購買高端住宅的門檻,利于強化高端住宅在未來的商品化屬性,加速高端商品房市場與保障房市場各司其職,推動住房供應雙軌制建設。
“現(xiàn)在的核心片區(qū)的房產(chǎn)非常少,回暖是必然的,明年年初,我跟你講百分百會漲。”小楊很肯定地對記者說。
回到交易量層面,在程家龍看來,近期深圳二手房的成交量環(huán)比上漲說明市場需求或信心正在逐漸恢復。
“最終能決定房產(chǎn)真實價格的依然是供需關系及資產(chǎn)本身的稀缺性,這種稀缺性包括所處位置、產(chǎn)品力、穩(wěn)定的資源配套,以及區(qū)域功能規(guī)劃等。因此,中心區(qū)的資產(chǎn)價格往往抗風險能力更強。”程家龍說。
在記者問及深圳樓市未來價格調(diào)整空間的問題時,程家龍表示,如果后續(xù)需求和成交量能夠持續(xù)恢復并活躍起來,才能對房價穩(wěn)定構成支撐。在市場經(jīng)歷深度調(diào)整的背景下,他個人期待包括限購在內(nèi)的限制性政策能夠更大程度地放松,以支持住房需求的合理釋放。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗則告訴記者,雖然當前內(nèi)地樓市擁有充足政策空間可以促進熱點市場的購買力逐步釋放,從而帶動整體樓市氣氛好轉(zhuǎn),但在供需基礎因素已改變的情況下,樓市復蘇步伐可能較為緩慢。
“作為經(jīng)濟增長動能較強的一線城市,深圳還在不斷吸引新市民落戶,同時住房自有率低,意味著未來深圳住房需求潛力還是很大的。這也是深圳住宅市場的支撐和基礎,因此中長期看不必過分焦慮。”程家龍最后強調(diào)。
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