深圳樓市最近怎樣了？記者實探走訪了一些樓盤

王晴最近有些后悔了。

今年5月，看著回落了一段時間的房價，已在深圳工作了八年多的湖北人王晴，決定趁低“抄底”圓一個“安家夢”。

作為深圳一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的置業(yè)顧問，天天介紹別人買房子的王晴，在選擇自己心儀的樓盤上顯得游刃有余。

在和丈夫幾番考察后，其夫妻二人毫不猶豫地買下了位于深圳市南山區(qū)桃源村二期的一套95.27平方米的二手房，成交價570萬元。這個小區(qū)讓王晴滿意的地方有很多，四站地鐵即可直達(dá)深圳福田CBD，周邊三公里范圍內(nèi)密集坐落著45所幼兒園、14所小學(xué)、11個中學(xué)。

最重要的是，該小區(qū)曾經(jīng)一度接近7萬/平方米的房價，在彼時已跌至6萬/平方米出頭，這讓王晴夫妻二人都感覺到這是一次“撿漏”的機會。

不過，喬遷新居的喜悅還沒維持多久，房價的變化就給王晴夫婦帶來了意想不到的沖擊，她以為的抄底，結(jié)果是抄在了山腰上。

“才半年時間，現(xiàn)在這套房報價就掉到了550萬，成交價還要再低一點，最低成交價都到了530萬，我這段時間真是越想越后悔，覺得挺虧的，早知道就多等幾個月再買了。”12月7日，王晴略帶懊惱地向記者表示。

王晴的這段買房經(jīng)歷也投射出深圳樓市的當(dāng)前現(xiàn)實：雖然在最近一段時間里，已有包括“房貸利率下調(diào)、認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例降低、取消750萬元豪宅線”等多重政策的利好加持，但深圳樓市仍處在一段不穩(wěn)定的調(diào)整期當(dāng)中。

成交量回暖

西麗桃源村，地處深圳市寶安區(qū)、南山區(qū)、福田區(qū)、龍華區(qū)四區(qū)交會的地帶。

其距離騰訊、百度、聯(lián)想、大疆等高新企業(yè)云集的粵海街道不到五公里，往東四五站地鐵即可抵達(dá)福田CBD，往西與深圳前海的直線距離大概八九公里。

對于深圳這種地域偏狹長的城市而言，這樣的“原點”并不好找，因此，近年來，桃源村開始成為深圳白領(lǐng)安家或租住的首選之一。

隨著近期一系列利好政策的推出，作為熱門樓市片區(qū)的桃源村開始迅速活躍起來，桃源村一帶的地產(chǎn)中介們，接到的客戶咨詢也在明顯增多。

該區(qū)域的一名樂有家置業(yè)顧問向記者表示，8月以來的系列新政，在一定程度上降低了剛需人群的購房門檻，激發(fā)了桃源村周邊地產(chǎn)市場的交易活力。

在位于深圳留仙大道與沙河西路交匯處的小區(qū)南國麗城，一名地產(chǎn)中介小楊向記者表示，其中介門店自今年8月以來在南國麗城已賣出15套房，是目前南山西麗周邊交易最為紅火的樓盤之一。

而根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，近期，全深圳的二手房源掛盤量都有明顯上升，在2023年10月23日至12月11日間，全市有效在售二手房源從57944套增加至59325套。

新房方面，根據(jù)樂有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)，今年11月份，深圳一手住宅成交2773套，環(huán)比上漲4%，二手住宅網(wǎng)簽4305套，環(huán)比上漲16%，過戶3133套，環(huán)比上漲13%。

不過，雖然成交量有好轉(zhuǎn)之勢，但仍低于5000套/月的榮枯線水平。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者采訪時指出，單看11月的數(shù)據(jù)，寶安及光明區(qū)(新房)分別供應(yīng)了5.7萬平方米和16.28萬平方米，占全市8.6%和24.7%;如果放眼今年前11個月的數(shù)據(jù)來看，寶安及光明區(qū)分別累計供應(yīng)了154.8萬平方米和125.9萬平方米，這也是目前全市供應(yīng)量最高的兩個區(qū)域，對應(yīng)成交量分別為84.4萬平方米和36.2萬平方米。

“如果需求面持續(xù)回暖，預(yù)計在新房供應(yīng)集中的區(qū)域的確是更能看到成交量的增長，有利于深圳新房庫存的去化。”程家龍強調(diào)。

二手房方面，程家龍認(rèn)為，深圳樓市二手存量房的成交，更多受到大環(huán)境的影響，但持續(xù)的樓市利好政策的頒布，在一定程度上增強了市場信心，令市場的活躍度有所恢復(fù)。

價格仍在回落

值得注意的是，雖然利好政策落地數(shù)月有余，樓市交易量有所放大，但從記者實地走訪情況來看，深圳各區(qū)當(dāng)前樓市行情復(fù)蘇的效果并不明顯，正處在一個量升價跌的狀態(tài)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局11月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，深圳10月份一手住宅的銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降2.8%;二手住宅價格指數(shù)則環(huán)比下降0.5%，同比下降1.3%。

王晴告訴記者，自2023年4月以來，桃源村周邊房價便始終處在波動下行的過程中，至今距離年初高點已有超20%的跌幅。

“南國麗城房價最高時市場均價是9.2萬元/平方米，現(xiàn)在掉到了7萬元/平方米左右。127平4房的戶型860萬就可以購入，這樣的戶型在高峰期可以賣到1000多萬。”小楊向記者介紹稱。

“桃園村一期的71平左右的樓梯房，前年價格最高峰的時候，我們當(dāng)時有賣了一套成交價600多萬，現(xiàn)在，面積比他大幾平方米的一套頂樓才賣了383萬，幾乎相當(dāng)于腰斬了。”王晴亦向記者表示。

此外，在記者實探的另一處位于桃源村地鐵口附近的樓盤，亦出現(xiàn)了新政落地后，價格仍在波動中下行的情況。

“地鐵口附近100平方米左右的三房，目前業(yè)主報價在710萬左右，但買家大概可以講價到650萬，這也是業(yè)主預(yù)期可以接受的價格。這一波基本是從今年10月份開始又重新跌下來的。”代銷該樓盤的一名中介告訴記者。

與桃園村同樣位于南山西麗街道的深云村小區(qū)，其目前成交均價已從12萬元/平方米的高點，回落至9.6萬元/平方米。

王晴認(rèn)為，之所以多重政策利好均未能明顯刺激桃源村周邊樓市行情回暖，主要原因在于該區(qū)域同質(zhì)化戶型過剩，市場競爭十分激烈。

“桃園村周邊體量大，同樣的戶型太多，一旦業(yè)主放盤多的話，很容易互相踩踏，太內(nèi)卷了。”王晴說。

與桃園村同樣位于南山西麗街道的深云村小區(qū)，其二手房交易價格亦出現(xiàn)明顯回落。

“深云村今年也在降，以前高峰期均價能達(dá)到12萬元/平方米左右，現(xiàn)在已經(jīng)回落到9.6萬元/平方米左右，成交總價介于810萬至880萬之間。”王晴向記者介紹稱。

在福田區(qū)，記者走訪了皇崗、新洲以及福田中心區(qū)的幾處樓盤，發(fā)現(xiàn)目前該片區(qū)的新房價格大概在11萬元/平方米左右，據(jù)附近一位中介介紹，在7月份時，福田區(qū)新房均價還能達(dá)到近13萬元/平方米。

“后續(xù)價格走勢不好說，現(xiàn)在跌主要是因為以前漲得太多，但福田作為深圳核心區(qū)，11萬元/平方米的價格，基本上算是回到了正常。”談及福田區(qū)未來的樓市行情，該區(qū)域一位地產(chǎn)中介小孟帶記者看盤時如是說。

此外，背靠機場，與龍華同為深圳制造業(yè)中心的寶安區(qū)，近年來新樓盤開發(fā)較多。記者實探位于該區(qū)的數(shù)個新樓盤后發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的價格跌幅更為明顯。

例如，鴻榮源·珈譽府二期和招商蛇口·會展灣雍境這兩個寶安區(qū)新開樓盤，其新房售價僅在4萬元/平方米至5萬元/平方米之間。貝殼找房中介小劉告訴記者，其代銷的位于新安街道小區(qū)的樓盤勤誠達(dá)22世紀(jì)，最近成交均價在900萬元左右，而該小區(qū)在此前樓市高點時，成交均價都在1300萬元左右。

“價格跌了三成不說，成交也很差，今年到現(xiàn)在就賣了三套。”小劉說。

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，新房成交放緩意味著開發(fā)商回款速度變慢，債務(wù)以及業(yè)績壓力之下，降價走量是很多房企的現(xiàn)實之舉。同時，一手房的價格回調(diào)必然影響整體二手房市場的價格錨定。”程家龍向記者如是分析稱。

明年一定漲?

11月22日，中國人民銀行深圳分行與深圳市住房和建設(shè)局同日打出政策組合拳，分別將二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%，以及取消了“實際成交總價低于750(含本數(shù))萬元”的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也就是業(yè)內(nèi)俗稱的“750萬豪宅線”。

對此，程家龍在接受記者采訪時直言：“深圳本輪新政是一線城市中較有突破性、實質(zhì)性的寬松政策，對改善型需求有一定刺激作用。”

在他看來，對豪宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，意在加速144平米以內(nèi)、高單價、高總價二手房的流通，令高端住宅交易更加市場化;結(jié)合二套房首付比例下降，可以大大降低高凈值人群購買高端住宅的門檻，利于強化高端住宅在未來的商品化屬性，加速高端商品房市場與保障房市場各司其職，推動住房供應(yīng)雙軌制建設(shè)。

“現(xiàn)在的核心片區(qū)的房產(chǎn)非常少，回暖是必然的，明年年初，我跟你講百分百會漲。”小楊很肯定地對記者說。

回到交易量層面，在程家龍看來，近期深圳二手房的成交量環(huán)比上漲說明市場需求或信心正在逐漸恢復(fù)。

“最終能決定房產(chǎn)真實價格的依然是供需關(guān)系及資產(chǎn)本身的稀缺性，這種稀缺性包括所處位置、產(chǎn)品力、穩(wěn)定的資源配套，以及區(qū)域功能規(guī)劃等。因此，中心區(qū)的資產(chǎn)價格往往抗風(fēng)險能力更強。”程家龍說。

在記者問及深圳樓市未來價格調(diào)整空間的問題時，程家龍表示，如果后續(xù)需求和成交量能夠持續(xù)恢復(fù)并活躍起來，才能對房價穩(wěn)定構(gòu)成支撐。在市場經(jīng)歷深度調(diào)整的背景下，他個人期待包括限購在內(nèi)的限制性政策能夠更大程度地放松，以支持住房需求的合理釋放。

仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗則告訴記者，雖然當(dāng)前內(nèi)地樓市擁有充足政策空間可以促進(jìn)熱點市場的購買力逐步釋放，從而帶動整體樓市氣氛好轉(zhuǎn)，但在供需基礎(chǔ)因素已改變的情況下，樓市復(fù)蘇步伐可能較為緩慢。

“作為經(jīng)濟(jì)增長動能較強的一線城市，深圳還在不斷吸引新市民落戶，同時住房自有率低，意味著未來深圳住房需求潛力還是很大的。這也是深圳住宅市場的支撐和基礎(chǔ)，因此中長期看不必過分焦慮。”程家龍最后強調(diào)。