讓價格回歸市場！是時候放開限跌了嗎？

這幾天，一張?zhí)K州市相城區(qū)住建局回復(fù)網(wǎng)友咨詢房價問題的截圖，引起了大家的關(guān)注和討論。

“目前，蘇州市商品房實行一房一價，申領(lǐng)銷售許可前先進行價格備案。實際銷售價格不得高于備案價銷售;低于備案價銷售的，低于備案價的幅度，暫無相關(guān)限制。”

近日，每經(jīng)記者就此聯(lián)系了蘇州高新區(qū)住建局，一位工作人員表示，樓盤銷售的房源本身屬于商品，如果不允許開發(fā)商降價促銷，有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，項目出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險。

被稱為“最強地級市”的蘇州，讓價格回歸市場，允許降價促銷，意味著新房不再限跌。關(guān)鍵是，目前蘇州對此也沒有改變口風(fēng)。

這個現(xiàn)象，讓嗅覺敏銳的觀察者們來了興致。有專家評價稱，蘇州此舉屬于“第一個吃螃蟹”的城市。

那么問題來了，現(xiàn)在是時候放開限跌了嗎，別的地方有沒可能順勢跟進?

1.放開限價起呼聲 官媒表態(tài)

其實，關(guān)于放開限價的這個事兒，應(yīng)該來說今年已經(jīng)在徐圖之了。

根據(jù)『波哥聊樓市』的了解，在上述蘇州新聞之前，就已有兩家官方媒體，對新房降價這件事做了支持性的發(fā)聲。

8月20日，中國房地產(chǎn)報刊出《房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇 期待調(diào)整優(yōu)化政策盡快落地》。

文章指出，受房地產(chǎn)市場低迷等因素影響，房企資金鏈持續(xù)承壓。盡管此前地方政府出臺了大量“刺激”政策，但從市場反應(yīng)看，政策效果并不明顯。

究其原因，關(guān)鍵是市場供需兩端的核心問題仍未得到有效解決。針對存在的問題，政策發(fā)力點應(yīng)圍繞保交樓、松調(diào)控、降成本等展開。

特別是降房價，應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán)，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。

無獨有偶，經(jīng)濟觀察網(wǎng)在房價上也支持放開限制。8月24日，該媒體發(fā)布題為《是時候放開房價“限跌令”了》的文章，旗幟鮮明地表了態(tài)。

文章指出，房價有漲跌，原本很正常。“商品房商品房”，房子本就是商品，受供需關(guān)系因素影響不可避免。

到了今天，“限跌”做法更是不合時宜：現(xiàn)在樓市的主要問題已不是過熱，而是過冷。當(dāng)此之時，再不“允許降房價”就晚了。

作者直言，沒有只漲不跌的市場，樓市也不例外，就算是“限跌”也難以改變這點。而著眼當(dāng)前形勢看，放開“限跌”，已是箭在弦上，不得不發(fā)。

2.行業(yè)超跌 以價或能實現(xiàn)換量

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)的下行趨勢仍沒有明顯改善。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國商品房銷售面積92579萬㎡，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。

與之對應(yīng)的是，商品房庫存水位的上漲。到10月底，全國商品房待售面積達64835萬㎡，同比增長18.1%，住宅庫存增長19.7%。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)收縮的同時，土地出讓收入也在下滑。1-10月國有土地使用權(quán)出讓收入34992億元，同比下降20.5%。

……

可以看出，雖然中央到地方有多次“出手”，但房地產(chǎn)在諸多維度的指標(biāo)，都呈現(xiàn)一定的頹勢。正如萬科郁亮所說，現(xiàn)階段的市場顯然超跌了。

這一輪周期與以往不大一樣，這個樓市的冬天是真的有點冷，關(guān)鍵還漫漫長。

即使一線城市也是倍感壓力，更別論二三四線城市了。我們以蘇州為例，看一看現(xiàn)行的行情走勢，也就不難理解讓房價回歸市場的表態(tài)了。

今年以來，除了有國家層面的利好，蘇州在限購和土拍方面都有放寬松。加之此次房價上的新動作，年內(nèi)已至少有三次出手。

不過，近幾月的新房成交表現(xiàn)，卻是讓人難言樂觀。數(shù)據(jù)顯示，從今年七月份開始，蘇州新房成交量都在40萬㎡左右徘徊。

單看11月份，這個新晉的特大城市，新建商品住宅的銷售面積為41.9萬㎡，環(huán)比與同比分別跌2.6%和19%。

當(dāng)月，全市僅有兩個新房項目的成交破百套，其余樓盤的成交均為兩位數(shù)，甚至低至個位數(shù)。

如果用數(shù)據(jù)說話，我們可以看出，不論是九月對120㎡及以上的商品住房取消限購，還是十月恢復(fù)價高者得的土拍規(guī)則，對市場的刺激都較微弱。

顯然，當(dāng)前政策的提振效果不夠，購房者似乎不怎么買賬。嘗試放開限跌，通過以價換量，或許有助于市場的回暖。

正如58安居客研究院院長所說，商品房回歸商品屬性，備案價格應(yīng)該由市場可接受的價格來定，如果價格過高賣不動，就應(yīng)該降價。

3.來年怎么走，調(diào)子已有定數(shù)!

機構(gòu)預(yù)測稱，2024年繼續(xù)下探的可能依舊存在。以此來看，未來的政策環(huán)境，依然將繼續(xù)呈寬松的趨勢。

近期的中央重磅會議，雖然沒有明確提及房地產(chǎn)，但其未來的走勢卻隱藏在會議精神中。

會議指出，明年要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，強化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

同時，要著力擴大國內(nèi)需求，形成消費和投資相互促進的良性循環(huán)。會議強調(diào)，要持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

劃重點就是，穩(wěn)中求進、先立后破，防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

根據(jù)統(tǒng)計年鑒，2022年房地產(chǎn)業(yè)占全國GDP比重為6.1%，建筑業(yè)占比6.9%，廣義的房地產(chǎn)占GDP比重近13%。

毫無疑問，房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對于國民經(jīng)濟也將是意義重大。

為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進市場信心的回歸，更精準(zhǔn)、更有效、更寬松的政策來年大概率將繼續(xù)出爐。

在穩(wěn)中求進、先立后破等大方向的指引下，類似蘇州讓房價回歸市場的做法，也不排除會在更多城市推開。