城鎮(zhèn)化地位再次上升：中央定調(diào)2024年房地產(chǎn)工作

2023年，房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，利好政策應(yīng)出盡出，但樓市仍在深度調(diào)整中不斷下探，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然在蔓延。2024年經(jīng)濟(jì)與樓市怎么走，備受市場(chǎng)關(guān)注。

12月11日至12日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，全面總結(jié)2023年經(jīng)濟(jì)工作，深刻分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，系統(tǒng)部署2024年經(jīng)濟(jì)工作。

會(huì)議提出，進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好需要克服一些困難和挑戰(zhàn)，主要是有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩、社會(huì)預(yù)期偏弱、風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多，國(guó)內(nèi)大循環(huán)存在堵點(diǎn)，外部環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升。

會(huì)議要求，明年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)的政策。要強(qiáng)化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)政策工具創(chuàng)新和協(xié)調(diào)配合。

對(duì)于2024年樓市調(diào)控方向，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議放在了“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”范疇下。會(huì)議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

這是歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)房地產(chǎn)工作著墨最多的一次。值得注意的是，自2016年12月中央首次提及“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位后，已連續(xù)6年定調(diào)“房住不炒”，而此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中并未提及。

積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

2024年房地產(chǎn)工作第一大主題，依然是防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，從目前形勢(shì)看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散情況并沒有得到有效控制，甚至一些穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)房企、一些國(guó)有房企也出現(xiàn)了債務(wù)問題，這是地價(jià)房?jī)r(jià)下跌以及市場(chǎng)預(yù)期悲觀的根本原因。2024年將在推動(dòng)實(shí)質(zhì)性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合、夯實(shí)企業(yè)自救主體責(zé)任和地方屬地責(zé)任方面下功夫。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面，預(yù)計(jì)2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)。化解房企風(fēng)險(xiǎn)仍需要推動(dòng)企業(yè)恢復(fù)自我造血，市場(chǎng)銷售實(shí)質(zhì)性修復(fù)是改善企業(yè)資金面的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)2024年一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，核心二線城市有望全面取消限購(gòu)，更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

近期，來自中央層面多次會(huì)議都在強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足房企合理融資需求。

10月30日至31日召開的中央金融工作會(huì)議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

11月17日，央行等三部委聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，明確要求金融機(jī)構(gòu)要“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸”。

市場(chǎng)面消息稱，金融監(jiān)管部門正在起草一份房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”，可能涵蓋50家規(guī)模房企，國(guó)有房企和民營(yíng)房企都會(huì)列入其中，名單內(nèi)的企業(yè)將獲得信貸、債券和股權(quán)融資等多方面支持。

近段時(shí)間，國(guó)有大行紛紛召集房企座談會(huì)，提出要加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營(yíng)貸及債券承銷等方面融資支持。參會(huì)房企基本上為民營(yíng)房企及混合所有制企業(yè)，還包括部分出險(xiǎn)房企。若一視同仁融資政策真能落地，將是穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的非常重要的路徑。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)著眾多上下游產(chǎn)業(yè)。明年房地產(chǎn)能否企穩(wěn)，對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大局尤為重要。

加快推進(jìn)“三大工程”

2024年，“三大工程”配套政策將加快落實(shí)。

2023年以來，中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“三大工程”的重要性。在今年4月28日中央政治局會(huì)議公報(bào)中，提出了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施這一新概念，即“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。

7月14日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》。會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是統(tǒng)籌發(fā)展和安全、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等三大工程，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

李宇嘉解讀道，三大工程既是新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)的著力點(diǎn)。這三大工程著眼于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長(zhǎng)，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯(cuò)配、需求斷層等長(zhǎng)期問題。本質(zhì)上，新時(shí)期住建系統(tǒng)的三大工程，都是在供給側(cè)改革做文章，以匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。

在業(yè)內(nèi)人士看來，2024年，城中村改造將進(jìn)入全新階段。城中村改造解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求。

保障房實(shí)施策略有望逐漸明晰，尤其是配售型保障房供給量將有所增加。保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才群體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題。

“平急兩用”或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實(shí)現(xiàn)資源再利用，也將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用。而“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施解決的是新時(shí)期對(duì)于居住生活安全的配套設(shè)施訴求。

城鎮(zhèn)化地位再次上升

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出，推動(dòng)城鄉(xiāng)融合、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)各類要素雙向流動(dòng)，推動(dòng)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。實(shí)施城市更新行動(dòng)，打造宜居、韌性、智慧城市。

這意味著，從大城市化、都市圈化，到大中小城市協(xié)同發(fā)展和以縣域?yàn)檩d體的城鎮(zhèn)化，將是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑。而鄉(xiāng)村振興和新型城鎮(zhèn)化有機(jī)結(jié)合，擴(kuò)大和釋放內(nèi)需潛力的同時(shí)，也為縣域和鎮(zhèn)域房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展路徑，有利于改變目前縣域和鎮(zhèn)域房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)面貌下滑的局面。