房地產(chǎn)中介環(huán)節(jié)再受關(guān)注，兩地鼓勵中介費(fèi)分檔定價(jià)

“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃中介服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)用。”

對于中介費(fèi)這一房屋交易中的“老大難”問題，一線城市廣州也出手了。

12月5日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市市場監(jiān)督管理局發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的實(shí)施意見(以下簡稱“意見”)，成為繼北京之后，又一個將目光放到房地產(chǎn)中介行業(yè)的一線城市。

“成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低”

“去年以來，國家多次提出促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，通過降低利率、降低交易稅費(fèi)成本疏通交易環(huán)節(jié)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，9月廣東在省級層面出臺了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的政策，此次廣州跟進(jìn)也在預(yù)料之中。

意見中最受關(guān)注的，自然是對于中介費(fèi)用的調(diào)整部分。意見表示，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃中介服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，不得利用虛假或者使人誤解的價(jià)格手段實(shí)施價(jià)格欺詐。

“中介機(jī)構(gòu)或平臺降低二手房交易傭金，將切實(shí)減輕大多數(shù)剛需和改善型購房群體的購房成本。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，尤其是目前各大城市二手房掛牌量增加的背景下，中介費(fèi)用的降低，有助于增強(qiáng)市場流通性，提高房產(chǎn)交易效率。

“廣州中介服務(wù)集中度不高，部分中介為搶占市場已經(jīng)采取低費(fèi)率模式。廣州此次并未明確費(fèi)率調(diào)整的幅度和水平，僅僅為政策導(dǎo)向，實(shí)踐中還需要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、買賣雙方基于市場化談判確定。”因此李宇嘉認(rèn)為，此次廣州發(fā)文的效果還待市場實(shí)踐。

意見還提到，具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價(jià)收取中介服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺不得強(qiáng)制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。住建(房管)部門和市場監(jiān)督管理部門依職能對具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展監(jiān)督檢查。

李宇嘉表示，很多中介利用信息不對稱等問題，將非必要的收費(fèi)夾帶其中，如收取過橋融資、按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等，給居民購房造成額外負(fù)擔(dān)。對包括經(jīng)紀(jì)服務(wù)在內(nèi)的相關(guān)市場交易行為及其主體進(jìn)行規(guī)范和秩序整頓，意義更大，也很急迫。

北京已出手，成都也跟進(jìn)

對于買房人來說，有兩個痛點(diǎn)難以忽略：一是理想的新房買不起，二是二手房中介費(fèi)太高。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在改善型需求、租賃需求崛起的背景下，想要讓房屋流通以及連環(huán)單交易更加順暢，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員提供的信息和服務(wù)就顯得至關(guān)重要，成為潤滑循環(huán)的關(guān)鍵構(gòu)成。

此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，明確指出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定，同時(shí)指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”等。

北京率先響應(yīng)“打下”中介費(fèi)。9月26日，北京二手房市場上占比最大、服務(wù)費(fèi)率最高的北京鏈家宣布把中介費(fèi)率從2.7%降到2%。而且中介費(fèi)不再是買方單獨(dú)承擔(dān)，而是買賣雙方共擔(dān)，各承擔(dān)1%。

“顯著利好剛需、剛改群體。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看好此次調(diào)整行為，她認(rèn)為在國家政策指導(dǎo)和北京市住建委的指引下，順應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，北京鏈家對二手房交易服務(wù)費(fèi)收取方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，是促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的一個積極因素。

和廣州同一天，12月5日，據(jù)“成都發(fā)布”官方公眾號消息，成都發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為的通知》。其中提到，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。

其他城市也有望跟進(jìn)調(diào)整

“中介費(fèi)用的調(diào)整，本質(zhì)上是房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢下的必然結(jié)果。而且，從近期一線城市二手房業(yè)主大幅降價(jià)帶動銷售回升來看，以剛需改善為主的購房者對價(jià)格非常敏感，交易費(fèi)率降低能提振市場信心，有助于提升銷售水平。”李宇嘉說，未來降低費(fèi)率爭奪市場份額或?qū)⒁琅f是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的主旋律。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)是一個地域性很強(qiáng)的市場，長期以來各城市中介費(fèi)收取模式、標(biāo)準(zhǔn)等均有較大差異，這源于各城市二手房市場供求關(guān)系、經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)發(fā)展水平、歷史習(xí)慣等均有不同。預(yù)計(jì)其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和城市也會遵循“一城一策”的原則，根據(jù)自身對市場形勢的判斷進(jìn)行調(diào)整。

李宇嘉同時(shí)提醒，降費(fèi)率有利于交易促成、有利于消費(fèi)者獲得紅利，但降價(jià)后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)質(zhì)量是否能保障，是否能規(guī)避其中的瑕疵，比如接入高利率融資(消費(fèi)貸、經(jīng)營貸)，比如提供虛假房源誘騙買家等，也是很重要的。