罕見(jiàn)！深圳安居商品房，1.6萬(wàn)元也賣(mài)不動(dòng)了

開(kāi)發(fā)商使勁吆喝，購(gòu)房者觀望等折扣，密集出臺(tái)的利好政策仍難以撮合交易雙方。這不是單個(gè)樓盤(pán)的問(wèn)題，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都面臨去化大考。

市場(chǎng)冰封多時(shí)，政策組合拳密集出臺(tái)。自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。與此同時(shí)，深圳大幅調(diào)整豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，解除總價(jià)750萬(wàn)元以上的價(jià)格限制。這一組合拳被多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是近年來(lái)最重磅的樓市政策。

政策落地后，深圳樓市出現(xiàn)波動(dòng)。深圳市住建局披露數(shù)據(jù)顯示，11月深圳一手住宅成交2773套，環(huán)比增長(zhǎng)4.5%，同比增長(zhǎng)7%;二手住宅成交3133套，環(huán)比增長(zhǎng)12.9%，同比增長(zhǎng)44.5%。

值得一提的是，11月深圳的二手住宅成交量是今年以來(lái)第三次突破3000套，前兩次分別發(fā)生在“小陽(yáng)春”的3月(3949套)和4月(3192套)，但與行業(yè)公認(rèn)的“榮枯線”5000套仍有一段不小距離。

市場(chǎng)仍未走出陰霾之外，豪宅盤(pán)與剛需盤(pán)深度分化。一方面，豪宅買(mǎi)家跑步入市，多個(gè)項(xiàng)目捷報(bào)頻傳。政策落地當(dāng)晚，前海豪宅招商瑧璽成交2套，新政后的周末(12月1日)成交8套。另一方面，剛需市場(chǎng)仍未破冰，開(kāi)發(fā)商貼身肉搏，將折扣“卷”至85折。

冰火兩重天的市場(chǎng)為年終業(yè)績(jī)沖刺增添不確定性，留給開(kāi)發(fā)商掐秒狂奔的時(shí)間不多了。進(jìn)入12月，深圳開(kāi)發(fā)商折扣加碼，有開(kāi)發(fā)商推出0.5成首付政策，二手業(yè)主降價(jià)百萬(wàn)亦不在少數(shù)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，12月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)上升，市場(chǎng)對(duì)于雙項(xiàng)新政持續(xù)消化的效果值得期待?；谡哌呺H效應(yīng)遞減，加上多數(shù)微觀項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)已有逐步走低態(tài)勢(shì)，成交有望“翹尾”，但漲幅有限。

新政后首盤(pán)入市，中介排隊(duì)搶客

12月2日一早，龍華北站某新盤(pán)售樓處就便人潮占領(lǐng)了，門(mén)口的馬路也停滿了車(chē)，一群身著白襯衫黑西褲的中介在等待客戶。這一天是該樓盤(pán)的首個(gè)認(rèn)籌日，前去提交登記資料的購(gòu)房者向儀告訴時(shí)代周報(bào)記者，“中介比買(mǎi)房的還多。”

該樓盤(pán)是深圳執(zhí)行首付新政后的第一批入市樓盤(pán)，這一政策將二套住房首付比例從最高80%下調(diào)至40%，因此被認(rèn)為有利于釋放改善性購(gòu)房需求。

該樓盤(pán)新推出的房源建筑面積在100平米左右，基本上屬于改善樓盤(pán)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，此樓盤(pán)給到87折優(yōu)惠，包括開(kāi)盤(pán)9折、準(zhǔn)簽98折、司慶99折，折后均價(jià)約6.33萬(wàn)元/平方米，最低約5.83萬(wàn)元/平方米，一舉將北站片區(qū)房?jī)r(jià)拉到“5字頭”，創(chuàng)下在售新盤(pán)價(jià)格新低紀(jì)錄。

“還有大驚喜。”該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)反復(fù)強(qiáng)調(diào)。這一“驚喜”是返傭。向儀透露，如果成交，買(mǎi)方和中介分別能拿到大約十萬(wàn)元，認(rèn)籌并凍結(jié)誠(chéng)意金開(kāi)發(fā)商還贈(zèng)送價(jià)值一千元的購(gòu)物卡。

賣(mài)力宣傳加上大方讓利，此樓盤(pán)累計(jì)吸引1310批購(gòu)房者登記，最終凍結(jié)10萬(wàn)元保證金的購(gòu)房者有926批，認(rèn)籌比例接近1.4:1，是近期認(rèn)籌量最高的樓盤(pán)。

不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此樓盤(pán)認(rèn)籌量的含金量并不高。一名帶看了多批客戶的中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，“部分客戶是沖著購(gòu)物卡去的，十萬(wàn)元凍結(jié)一周就能拿到一千元購(gòu)物卡，還有比這收益率更高的理財(cái)產(chǎn)品嗎?”

某新盤(pán)售樓處門(mén)口的中介們，受訪者供圖

多名一線從業(yè)者說(shuō)，即使折扣打到底，很多購(gòu)房者還是不為所動(dòng)，尤其是剛需買(mǎi)家，“都在等更低的價(jià)格，更大的折扣。”

豪宅市場(chǎng)起漣漪，幾家歡喜幾家愁

新政落地，剛需按兵不動(dòng)，豪宅市場(chǎng)已泛起漣漪。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，首付新政發(fā)布前一周，深圳總價(jià)在800萬(wàn)元及以上房源的成交比例為21%，新政后這一比例小幅增長(zhǎng)至23.7%。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，11月深圳90平方米以上房源的成交錄得占比環(huán)比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)，南山、羅湖等區(qū)域成交占比上升明顯。南山主要是改善型購(gòu)房者較為關(guān)注的區(qū)域。

樂(lè)有家研究中心指出，高總價(jià)房源市場(chǎng)活躍度有所提升，高端改善客入場(chǎng)。

新政后首個(gè)開(kāi)盤(pán)的豪宅項(xiàng)目位于南山蛇口，推出建筑面積約116-378平方米的155套現(xiàn)房，備案均價(jià)約12.2萬(wàn)元/平方米，最低總價(jià)約1100萬(wàn)元，于11月26日選房。根據(jù)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目?jī)鲑Y客戶114批，銷(xiāo)售90套，去化率接近6成。

前海的豪宅項(xiàng)目亦有不錯(cuò)表現(xiàn)。

前海前灣的某豪宅項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)稱，新政出臺(tái)后，項(xiàng)目的成交量、轉(zhuǎn)化率表現(xiàn)較好，最近一周可以賣(mài)四五套房，平時(shí)兩三套左右。“政策出來(lái)后很多客戶過(guò)來(lái)看房，他們的購(gòu)房意愿比較強(qiáng)，但之前8成首付的壓力確實(shí)很大。”該樓盤(pán)于今年6月獲批入市，推出645套住宅，備案均價(jià)約10.7萬(wàn)元/平方米，目前去化50%左右。

前海桂灣的待入市某新盤(pán)三期更為從容。該項(xiàng)目由深鐵置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，于今年5月開(kāi)放展示中心，計(jì)劃在12月中旬推出兩百多套建筑面積約189-249平方米住宅，“截至目前已經(jīng)接待了一千多批客戶。”一名置業(yè)顧問(wèn)透露。

該名置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)一步表示，二套住房首付比例下調(diào)的政策特別利好改善群體，但對(duì)其目標(biāo)客群影響有限，“能買(mǎi)我們項(xiàng)目的客戶資金實(shí)力都比較雄厚，去年我們另一個(gè)項(xiàng)目全款客戶就占了一多半，今年這邊全款的比例也不會(huì)少。”

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲向時(shí)代周報(bào)記者表示，新政后改善性購(gòu)房者入市速度加快，樂(lè)有家的客戶復(fù)看率提升20%以上。“二套首付4成利好改善型需求，直擊痛點(diǎn)，有利于剛需、剛改、學(xué)位、大改、豪改五種自住需求輪動(dòng)交易，百花、華強(qiáng)、前海、龍崗中心城等片區(qū)成交有復(fù)蘇。”

短期表現(xiàn)尚可，但放進(jìn)更長(zhǎng)周期來(lái)看，走出一段時(shí)間獨(dú)立行情的深圳豪宅市場(chǎng)也未能獨(dú)善其身，從業(yè)者已感受到寒意。

趙敏在深圳從事豪宅銷(xiāo)售近10年，在她看來(lái)，出于對(duì)收入預(yù)期的不樂(lè)觀，客戶正在變得保守。“這幾年市場(chǎng)熱度一直在降，前年開(kāi)盤(pán)能‘日光’，去年去化一半就不錯(cuò)了，今年很多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)只賣(mài)了一成兩成，甚至幾套房。‘再考慮考慮’的客戶越來(lái)越多，出手慎重，決策周期拉長(zhǎng)。”

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，深圳總價(jià)在2000萬(wàn)元及以下的一手豪宅成交占比保持上升態(tài)勢(shì)，占比高達(dá)93.1%，較去年同期提升10.4個(gè)百分點(diǎn)，2000萬(wàn)元以上的豪宅占比下滑。

剛需盤(pán)折扣打到底，買(mǎi)家不為所動(dòng)

相比之下，剛需樓盤(pán)更為“煎熬”。“折扣不打到底，基本賣(mài)不動(dòng)”，多名深圳房企營(yíng)銷(xiāo)口人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

85折，是深圳開(kāi)發(fā)商目前能夠給到的最低折扣。根據(jù)《深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售過(guò)程中，價(jià)格調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格上下15%(含)時(shí)，應(yīng)在調(diào)整之前辦理商品房預(yù)售價(jià)格備案變更。

已有項(xiàng)目通過(guò)分批入市的方式下調(diào)備案價(jià)。

某剛需盤(pán)是華潤(rùn)置地、保利置業(yè)在深圳龍崗開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)。11月24日，該樓盤(pán)第二批次產(chǎn)品獲批入市，備案均價(jià)約3.72萬(wàn)元/平方米?？晒?duì)比的是，該項(xiàng)目在今年6月首次備案的均價(jià)約為4.16萬(wàn)元/平方米。

備案價(jià)下調(diào)的同時(shí)，該樓盤(pán)仍有額外折扣。該項(xiàng)目的主推戶型80平方米3房2衛(wèi)，總價(jià)最低約230萬(wàn)元，單價(jià)僅約2.88萬(wàn)元/平方米。高性價(jià)比吸引了一批購(gòu)房者。時(shí)代周報(bào)記者走訪了解到，該樓盤(pán)拿證后首個(gè)周末累計(jì)接待兩百多批客戶，已售出四五十套房。

某剛需盤(pán)周末有不少購(gòu)房者看房，時(shí)代周報(bào)記者攝

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，深圳多個(gè)由民企開(kāi)發(fā)的剛需、改善型樓盤(pán)已給到85折優(yōu)惠，部分央企開(kāi)發(fā)樓盤(pán)給出的優(yōu)惠譬如裝修禮包、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)、成交抽獎(jiǎng)等，疊加起來(lái)也能夠達(dá)到85折水平。

相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)5折的安居商品房也放出折扣吸引客戶。

由深圳人才安居集團(tuán)開(kāi)發(fā)的安居商品房項(xiàng)目釋出的宣傳信息顯示，成功選房并簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議可獲贈(zèng)價(jià)值逾10萬(wàn)元的置業(yè)禮包，準(zhǔn)時(shí)簽約還可獲贈(zèng)3年物業(yè)管理費(fèi)，“約等于9折購(gòu)房”，深圳人才安居集團(tuán)稱。

該項(xiàng)目位于深圳坪山，于今年9月備案入市，推出1152套房，配售均價(jià)為1.65萬(wàn)元/平方米。來(lái)自深圳市住建局的信息顯示，首次配售完成后，該項(xiàng)目剩余702套房。

整體來(lái)看，在二套住房首付下調(diào)等政策的助推下，深圳市場(chǎng)成交量略有回升。11月深圳一手住宅成交2773套，環(huán)比上漲4%，實(shí)現(xiàn)“兩連漲”;二手住宅成交3133套，環(huán)比上漲13%，是今年以來(lái)第三次突破3000套。

“新政還是有效的，主要針對(duì)改善型住宅產(chǎn)品，讓很多剛改戶型受到追捧。新政后咨詢量大幅增加，說(shuō)明有意向的客戶大增，成交自然也同步增加。只不過(guò)政策太有針對(duì)性，不是全面性政策，導(dǎo)致很多人覺(jué)得沒(méi)有效果。”深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，“現(xiàn)在看跌占主導(dǎo)，覺(jué)得已經(jīng)見(jiàn)底的還是少數(shù)，但是當(dāng)這個(gè)少數(shù)變成多數(shù)，市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在收入、就業(yè)、房?jī)r(jià)等預(yù)期并未好轉(zhuǎn)的情況下，需求釋放很容易出現(xiàn)短期回升后再次下滑的情況。“進(jìn)一步的行情，寄希望于明年一季度，屆時(shí)還要視政策、房?jī)r(jià)、新房供應(yīng)等來(lái)綜合判斷，但季節(jié)性回升是確定的。”

“房地產(chǎn)市場(chǎng)一環(huán)扣一環(huán)，二手房賣(mài)不出去，只是不斷消耗新房需求，難以持續(xù)。只有將新舊置業(yè)換房的鏈條打通，樓市才能恢復(fù)到正常狀態(tài)。”鄭叔倫表示。