罕見！深圳安居商品房，1.6萬元也賣不動了

開發(fā)商使勁吆喝，購房者觀望等折扣，密集出臺的利好政策仍難以撮合交易雙方。這不是單個樓盤的問題，多數(shù)開發(fā)商都面臨去化大考。

市場冰封多時，政策組合拳密集出臺。自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。與此同時，深圳大幅調(diào)整豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，解除總價750萬元以上的價格限制。這一組合拳被多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是近年來最重磅的樓市政策。

政策落地后，深圳樓市出現(xiàn)波動。深圳市住建局披露數(shù)據(jù)顯示，11月深圳一手住宅成交2773套，環(huán)比增長4.5%，同比增長7%;二手住宅成交3133套，環(huán)比增長12.9%，同比增長44.5%。

值得一提的是，11月深圳的二手住宅成交量是今年以來第三次突破3000套，前兩次分別發(fā)生在“小陽春”的3月(3949套)和4月(3192套)，但與行業(yè)公認(rèn)的“榮枯線”5000套仍有一段不小距離。

市場仍未走出陰霾之外，豪宅盤與剛需盤深度分化。一方面，豪宅買家跑步入市，多個項目捷報頻傳。政策落地當(dāng)晚，前海豪宅招商瑧璽成交2套，新政后的周末(12月1日)成交8套。另一方面，剛需市場仍未破冰，開發(fā)商貼身肉搏，將折扣“卷”至85折。

冰火兩重天的市場為年終業(yè)績沖刺增添不確定性，留給開發(fā)商掐秒狂奔的時間不多了。進(jìn)入12月，深圳開發(fā)商折扣加碼，有開發(fā)商推出0.5成首付政策，二手業(yè)主降價百萬亦不在少數(shù)。

克而瑞研究中心認(rèn)為，12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)上升，市場對于雙項新政持續(xù)消化的效果值得期待。基于政策邊際效應(yīng)遞減，加上多數(shù)微觀項目來訪、認(rèn)購已有逐步走低態(tài)勢，成交有望“翹尾”，但漲幅有限。

新政后首盤入市，中介排隊搶客

12月2日一早，龍華北站某新盤售樓處就便人潮占領(lǐng)了，門口的馬路也停滿了車，一群身著白襯衫黑西褲的中介在等待客戶。這一天是該樓盤的首個認(rèn)籌日，前去提交登記資料的購房者向儀告訴時代周報記者，“中介比買房的還多。”

該樓盤是深圳執(zhí)行首付新政后的第一批入市樓盤，這一政策將二套住房首付比例從最高80%下調(diào)至40%，因此被認(rèn)為有利于釋放改善性購房需求。

該樓盤新推出的房源建筑面積在100平米左右，基本上屬于改善樓盤。據(jù)時代周報記者了解，此樓盤給到87折優(yōu)惠，包括開盤9折、準(zhǔn)簽98折、司慶99折，折后均價約6.33萬元/平方米，最低約5.83萬元/平方米，一舉將北站片區(qū)房價拉到“5字頭”，創(chuàng)下在售新盤價格新低紀(jì)錄。

“還有大驚喜。”該樓盤置業(yè)顧問反復(fù)強(qiáng)調(diào)。這一“驚喜”是返傭。向儀透露，如果成交，買方和中介分別能拿到大約十萬元，認(rèn)籌并凍結(jié)誠意金開發(fā)商還贈送價值一千元的購物卡。

賣力宣傳加上大方讓利，此樓盤累計吸引1310批購房者登記，最終凍結(jié)10萬元保證金的購房者有926批，認(rèn)籌比例接近1.4:1，是近期認(rèn)籌量最高的樓盤。

不過業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此樓盤認(rèn)籌量的含金量并不高。一名帶看了多批客戶的中介告訴時代周報記者，“部分客戶是沖著購物卡去的，十萬元凍結(jié)一周就能拿到一千元購物卡，還有比這收益率更高的理財產(chǎn)品嗎?”

某新盤售樓處門口的中介們，受訪者供圖

多名一線從業(yè)者說，即使折扣打到底，很多購房者還是不為所動，尤其是剛需買家，“都在等更低的價格，更大的折扣。”

豪宅市場起漣漪，幾家歡喜幾家愁

新政落地，剛需按兵不動，豪宅市場已泛起漣漪。

樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，首付新政發(fā)布前一周，深圳總價在800萬元及以上房源的成交比例為21%，新政后這一比例小幅增長至23.7%。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，11月深圳90平方米以上房源的成交錄得占比環(huán)比提升1.2個百分點，南山、羅湖等區(qū)域成交占比上升明顯。南山主要是改善型購房者較為關(guān)注的區(qū)域。

樂有家研究中心指出，高總價房源市場活躍度有所提升，高端改善客入場。

新政后首個開盤的豪宅項目位于南山蛇口，推出建筑面積約116-378平方米的155套現(xiàn)房，備案均價約12.2萬元/平方米，最低總價約1100萬元，于11月26日選房。根據(jù)開發(fā)商公開的數(shù)據(jù)，項目凍資客戶114批，銷售90套，去化率接近6成。

前海的豪宅項目亦有不錯表現(xiàn)。

前海前灣的某豪宅項目置業(yè)顧問稱，新政出臺后，項目的成交量、轉(zhuǎn)化率表現(xiàn)較好，最近一周可以賣四五套房，平時兩三套左右。“政策出來后很多客戶過來看房，他們的購房意愿比較強(qiáng)，但之前8成首付的壓力確實很大。”該樓盤于今年6月獲批入市，推出645套住宅，備案均價約10.7萬元/平方米，目前去化50%左右。

前海桂灣的待入市某新盤三期更為從容。該項目由深鐵置業(yè)開發(fā)建設(shè)，于今年5月開放展示中心，計劃在12月中旬推出兩百多套建筑面積約189-249平方米住宅，“截至目前已經(jīng)接待了一千多批客戶。”一名置業(yè)顧問透露。

該名置業(yè)顧問進(jìn)一步表示，二套住房首付比例下調(diào)的政策特別利好改善群體，但對其目標(biāo)客群影響有限，“能買我們項目的客戶資金實力都比較雄厚，去年我們另一個項目全款客戶就占了一多半，今年這邊全款的比例也不會少。”

樂有家營銷總裁賀玲向時代周報記者表示，新政后改善性購房者入市速度加快，樂有家的客戶復(fù)看率提升20%以上。“二套首付4成利好改善型需求，直擊痛點，有利于剛需、剛改、學(xué)位、大改、豪改五種自住需求輪動交易，百花、華強(qiáng)、前海、龍崗中心城等片區(qū)成交有復(fù)蘇。”

短期表現(xiàn)尚可，但放進(jìn)更長周期來看，走出一段時間獨立行情的深圳豪宅市場也未能獨善其身，從業(yè)者已感受到寒意。

趙敏在深圳從事豪宅銷售近10年，在她看來，出于對收入預(yù)期的不樂觀，客戶正在變得保守。“這幾年市場熱度一直在降，前年開盤能‘日光’，去年去化一半就不錯了，今年很多樓盤開盤只賣了一成兩成，甚至幾套房。‘再考慮考慮’的客戶越來越多，出手慎重，決策周期拉長。”

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，深圳總價在2000萬元及以下的一手豪宅成交占比保持上升態(tài)勢，占比高達(dá)93.1%，較去年同期提升10.4個百分點，2000萬元以上的豪宅占比下滑。

剛需盤折扣打到底，買家不為所動

相比之下，剛需樓盤更為“煎熬”。“折扣不打到底，基本賣不動”，多名深圳房企營銷口人士告訴時代周報記者。

85折，是深圳開發(fā)商目前能夠給到的最低折扣。根據(jù)《深圳市商品房預(yù)售價格備案辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售過程中，價格調(diào)整幅度超出最近一次備案價格上下15%(含)時，應(yīng)在調(diào)整之前辦理商品房預(yù)售價格備案變更。

已有項目通過分批入市的方式下調(diào)備案價。

某剛需盤是華潤置地、保利置業(yè)在深圳龍崗開發(fā)建設(shè)的樓盤。11月24日，該樓盤第二批次產(chǎn)品獲批入市，備案均價約3.72萬元/平方米。可供對比的是，該項目在今年6月首次備案的均價約為4.16萬元/平方米。

備案價下調(diào)的同時，該樓盤仍有額外折扣。該項目的主推戶型80平方米3房2衛(wèi)，總價最低約230萬元，單價僅約2.88萬元/平方米。高性價比吸引了一批購房者。時代周報記者走訪了解到，該樓盤拿證后首個周末累計接待兩百多批客戶，已售出四五十套房。

某剛需盤周末有不少購房者看房，時代周報記者攝

據(jù)時代周報記者了解，深圳多個由民企開發(fā)的剛需、改善型樓盤已給到85折優(yōu)惠，部分央企開發(fā)樓盤給出的優(yōu)惠譬如裝修禮包、贈送物業(yè)費(fèi)、成交抽獎等，疊加起來也能夠達(dá)到85折水平。

相當(dāng)于市場價5折的安居商品房也放出折扣吸引客戶。

由深圳人才安居集團(tuán)開發(fā)的安居商品房項目釋出的宣傳信息顯示，成功選房并簽訂認(rèn)購協(xié)議可獲贈價值逾10萬元的置業(yè)禮包，準(zhǔn)時簽約還可獲贈3年物業(yè)管理費(fèi)，“約等于9折購房”，深圳人才安居集團(tuán)稱。

該項目位于深圳坪山，于今年9月備案入市，推出1152套房，配售均價為1.65萬元/平方米。來自深圳市住建局的信息顯示，首次配售完成后，該項目剩余702套房。

整體來看，在二套住房首付下調(diào)等政策的助推下，深圳市場成交量略有回升。11月深圳一手住宅成交2773套，環(huán)比上漲4%，實現(xiàn)“兩連漲”;二手住宅成交3133套，環(huán)比上漲13%，是今年以來第三次突破3000套。

“新政還是有效的，主要針對改善型住宅產(chǎn)品，讓很多剛改戶型受到追捧。新政后咨詢量大幅增加，說明有意向的客戶大增，成交自然也同步增加。只不過政策太有針對性，不是全面性政策，導(dǎo)致很多人覺得沒有效果。”深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，“現(xiàn)在看跌占主導(dǎo)，覺得已經(jīng)見底的還是少數(shù)，但是當(dāng)這個少數(shù)變成多數(shù)，市場就會活躍起來。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，在收入、就業(yè)、房價等預(yù)期并未好轉(zhuǎn)的情況下，需求釋放很容易出現(xiàn)短期回升后再次下滑的情況。“進(jìn)一步的行情，寄希望于明年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應(yīng)等來綜合判斷，但季節(jié)性回升是確定的。”

“房地產(chǎn)市場一環(huán)扣一環(huán)，二手房賣不出去，只是不斷消耗新房需求，難以持續(xù)。只有將新舊置業(yè)換房的鏈條打通，樓市才能恢復(fù)到正常狀態(tài)。”鄭叔倫表示。