南京市打出激活樓市消費“組合拳”

“如今，在南京市購買首套房，首付最低僅需兩成，商業(yè)貸款利率也只要4.0%。同時，由于南京市不限購，這段時間周末有很多外地人都趕過來咨詢看房。”位于南京市雨花臺區(qū)的萬科·朗拾雨核項目置業(yè)顧問華學(xué)(化名)向《中國經(jīng)營報》記者說道。

在不斷打出各類政策優(yōu)化調(diào)整“組合拳”后，改善性產(chǎn)品悄然挑起了南京樓市的“大梁”。12月5日，位于南京市建鄴區(qū)的偉星·長江之歌項目在開放樣板間半個多月后便迎來了首開，成為南京樓市12月出現(xiàn)的首個“搖號盤”。最終，這一均價達(dá)7.55萬元/平方米、最高總價超過4000萬元的“頂豪”項目，開盤一小時的銷售額便達(dá)到12億元。

盡管如此，南京樓市整體仍處于弱復(fù)蘇狀態(tài)?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，南京市商品住宅市場供應(yīng)量為46.9萬平方米，環(huán)比上漲26.44%，同比下降24.89%;成交量約44萬平方米，環(huán)比上漲3.26%，同比下降18.79%;成交均價為27120元/平方米，環(huán)比上漲2.81%，同比下降9.1%。

為進(jìn)一步激活樓市消費，南京市選擇在政策端持續(xù)發(fā)力。11月30日晚間，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》(以下簡稱“《通知》”)，宣布自12月1日起，第二次使用住房公積金貸款購買第二套住房的最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬元/人、60萬元/戶，分別提高至50萬元/人、100萬元/戶。

多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，展望后市，12月隨著房企年終沖刺啟動，供應(yīng)、成交兩端預(yù)期均仍有回升空間，但增幅相對有限。“在居民收入預(yù)期尚未明顯恢復(fù)下，預(yù)計市場仍將面臨波動調(diào)整。”

改善性產(chǎn)品“挑大梁”

偉星·長江之歌項目位于南京市中心城區(qū)最為核心的河西板塊，是今年南京市最頂尖的幾個高端住宅項目之一。12月5日，該項目首開共計推出86套房源，179組家庭參與搖號。

該項目置業(yè)顧問韓佳(化名)告訴記者，此次推出的是1號和3號樓房源，精裝修均價約7.55萬元/平方米，主力戶型為248平方米和315平方米。“目前僅剩約30套房源，銷售情況比較不錯，所以沒有給出任何優(yōu)惠。”

“項目還有兩套位于頂樓的大平層戶型，面積分別為398平方米和498平方米。其中，498平方米的房源有5個套房，還有一個50平方米左右的露臺，均價約8.1萬元/平方米，總價超過4000萬元。”韓佳進(jìn)一步表示。

記者注意到，近期，河西板塊的高端改善性項目迎來集中供應(yīng)潮。例如，天琴華樟項目首開便一次性推出了所有124套房源，開盤兩小時銷售額高達(dá)23億元，總價最高的一套房源也已售出;頤和天晟府項目首開拿出了87套房源，一小時銷售額達(dá)到13億元。

克而瑞南京機構(gòu)高級分析師桂軒表示，11月，南京市共推盤33個項目，總計3255套房源，環(huán)比下降6%。其中，開盤當(dāng)天去化465套，整體去化率14%，環(huán)比微漲6個百分點。從當(dāng)月推盤表現(xiàn)來看，河西、鼓樓濱江、老城東等熱點板塊的熱點項目集中推盤，搖號項目數(shù)量增加，帶動整體去化率有所回升。

“11月，南京市共有7個樓盤進(jìn)入搖號階段，均為熱門板塊的改善性項目。”桂軒進(jìn)一步表示，除了天琴華樟和頤和天晟府項目，金基瞻月府、恒盛金陵灣新組團(tuán)、中冶錦繡公館三期等項目開盤當(dāng)天的去化率均超過五成。“從銷售特征來看，熱銷項目均位于主城區(qū)核心地段，且項目產(chǎn)品力強，客戶認(rèn)可度較高，有的還擁有優(yōu)質(zhì)教育資源、優(yōu)越交通配套等。”

桂軒分析認(rèn)為，整體來看，11月南京房地產(chǎn)市場供應(yīng)端低位回升，但政策邊際效應(yīng)減弱，整體成交規(guī)模增幅收窄，本輪政策優(yōu)化調(diào)整僅帶來較為短暫的市場情緒回暖，未形成強有力的修復(fù)后勁。

土拍熱度未及預(yù)期

相較樓市表現(xiàn)，南京市土拍市場更能感受到“冬日的寒意”。11月下旬，南京市取消土地限價、恢復(fù)“價高者得”規(guī)則后的首場土拍落下帷幕。

具體來看，9宗涉宅地塊土地總面積為28.5萬平方米，其中3宗位于溧水區(qū)、3宗位于六合區(qū)，建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、秦淮區(qū)各有1宗。最終，9宗涉宅地塊全部以底價成交，共計攬金55.07億元，土拍熱度未及預(yù)期。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，與以往土地出讓細(xì)則相比，南京市最新的地塊出讓要求刪除了“當(dāng)?shù)貕K競價達(dá)到最高限價時，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價，改為現(xiàn)場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價為最高限價加一個加價幅度”的相關(guān)表述。

在上述9宗涉宅地塊中，起拍總價最高的為秦淮區(qū)南部新城G77地塊，土地出讓面積為26127.42平方米，掛牌起始價為19.8億元。根據(jù)成交結(jié)果，該宗居住用地最終被南京南部新城會展中心發(fā)展有限公司以底價摘得。

此外，位于建鄴區(qū)河西板塊的江心洲G70地塊被南京中北置業(yè)有限公司競得，該宗地塊出讓面積約2萬平方米，容積率僅為1.5，最終成交價為9.2億元，成交樓面價為30518元/平方米;棲霞區(qū)邁皋橋G71地塊則被南京邁恒投資發(fā)展拿下，土地面積近2.2萬平方米，容積率為1.8，成交價6.1億元，成交樓面價為15507元/平方米。

一名熟悉南京市房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段還能持續(xù)開展規(guī)模供地、賣地的城市，已經(jīng)是全國土地市場中的佼佼者。南京市房地產(chǎn)市場的基本面不錯，在取消限價、恢復(fù)“價高者得”的土拍新政下，拿出來試水的地塊素質(zhì)相對均衡。多宗地塊容積率很低，有打造低密度、高品質(zhì)住宅項目的潛力。

中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在22座采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已全部發(fā)布涉宅用地公告，其中18城恢復(fù)了“價高者得”競拍規(guī)則，目前僅北京市、上海市、深圳市和寧波市仍在執(zhí)行“限地價”政策。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，在市場過熱期出臺的限制性措施正在逐步退出舞臺，取消土地限價將有助于穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場。但從近期土地出讓情況來看，除了部分城市有少量核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的熱度較高外，其余多以底價成交。

政企兩端合力激活樓市

時間撥回至9月7日，南京市放出樓市政策調(diào)整“大招”。根據(jù)規(guī)定，購房者在包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)等主城四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房，將不再需要購房證明。這也意味著，南京市自此全面解除了限購，打響了核心二線城市全面放開限購的“第一槍”。

“新政實施以來，南京市新建商品房日均認(rèn)購量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。”南京市住房保障和房產(chǎn)局方面表示，南京都市圈居民來南京市創(chuàng)業(yè)置業(yè)的發(fā)展需求旺盛。南京市各區(qū)及房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會分別赴揚州市、蕪湖市、馬鞍山市等周邊城市開展“南京樓盤都市圈巡展”活動，開通南京都市圈看房直通車，陸續(xù)在淮安、滁州、馬鞍山等都市圈城市定期設(shè)立“南京買房服務(wù)點”，達(dá)成意向客戶2200余組。

11月30日，南京市再度推出公積金新政。根據(jù)《通知》，此次政策調(diào)整涉及三個方面，分別是提高第二次使用住房公積金貸款購買第二套住房的最高可貸額度、擴大加裝電梯提取住房公積金支持范圍和延長提取住房公積金支付購房款政策的實施期限。

記者注意到，今年以來南京市已多次調(diào)整了住房公積金政策。其中，3月推出公積金貸款“帶押過戶”;5月提高了多子女家庭的首套房可貸額度，還簡化了提取公積金支付購房款的流程。

此外，進(jìn)入年底，各大房企也紛紛加大優(yōu)惠力度，以價換量。以萬科·朗拾雨核項目為例，華學(xué)表示，99平方米的戶型過去成交價約430萬—440萬元，目前的成交價已經(jīng)下探到400萬元以下;115平方米的戶型之前成交價超過500萬元，現(xiàn)在下探至470萬元左右，“每套房源基本都有30萬—40萬元的優(yōu)惠，力度還是很大的”。

上述熟悉南京市房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士表示，南京市各區(qū)也在實施各類購房補貼政策。比如，在江北新區(qū)購置新房給予總價1%的補助，在南京市“賣舊換新”(90平方米以上)的再給予總價0.5%的補助;江寧區(qū)最高補貼房屋總價的4%，非南京市戶籍可額外獲得1萬元補助;棲霞區(qū)最高補助為房屋總價的2.5%;雨花臺區(qū)最高補助為房屋總價的1.5%。這些政策大多截至今年12月31日，預(yù)計12月將迎來一波新的購房需求。

劉水同時指出，盡管12月房企要沖刺業(yè)績，推出更大力度的打折促銷活動，或?qū)硬糠猪椖夸N售回暖，但“冰凍三尺非一日之寒”，樓市“解凍”是一個緩慢的過程，短期內(nèi)房企銷售或很難明顯回暖。