南京市打出激活樓市消費(fèi)“組合拳”

“如今，在南京市購買首套房，首付最低僅需兩成，商業(yè)貸款利率也只要4.0%。同時(shí)，由于南京市不限購，這段時(shí)間周末有很多外地人都趕過來咨詢看房。”位于南京市雨花臺(tái)區(qū)的萬科·朗拾雨核項(xiàng)目置業(yè)顧問華學(xué)(化名)向《中國經(jīng)營報(bào)》記者說道。

在不斷打出各類政策優(yōu)化調(diào)整“組合拳”后，改善性產(chǎn)品悄然挑起了南京樓市的“大梁”。12月5日，位于南京市建鄴區(qū)的偉星·長江之歌項(xiàng)目在開放樣板間半個(gè)多月后便迎來了首開，成為南京樓市12月出現(xiàn)的首個(gè)“搖號(hào)盤”。最終，這一均價(jià)達(dá)7.55萬元/平方米、最高總價(jià)超過4000萬元的“頂豪”項(xiàng)目，開盤一小時(shí)的銷售額便達(dá)到12億元。

盡管如此，南京樓市整體仍處于弱復(fù)蘇狀態(tài)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，南京市商品住宅市場供應(yīng)量為46.9萬平方米，環(huán)比上漲26.44%，同比下降24.89%;成交量約44萬平方米，環(huán)比上漲3.26%，同比下降18.79%;成交均價(jià)為27120元/平方米，環(huán)比上漲2.81%，同比下降9.1%。

為進(jìn)一步激活樓市消費(fèi)，南京市選擇在政策端持續(xù)發(fā)力。11月30日晚間，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》(以下簡稱“《通知》”)，宣布自12月1日起，第二次使用住房公積金貸款購買第二套住房的最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬元/人、60萬元/戶，分別提高至50萬元/人、100萬元/戶。

多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，展望后市，12月隨著房企年終沖刺啟動(dòng)，供應(yīng)、成交兩端預(yù)期均仍有回升空間，但增幅相對有限。“在居民收入預(yù)期尚未明顯恢復(fù)下，預(yù)計(jì)市場仍將面臨波動(dòng)調(diào)整。”

改善性產(chǎn)品“挑大梁”

偉星·長江之歌項(xiàng)目位于南京市中心城區(qū)最為核心的河西板塊，是今年南京市最頂尖的幾個(gè)高端住宅項(xiàng)目之一。12月5日，該項(xiàng)目首開共計(jì)推出86套房源，179組家庭參與搖號(hào)。

該項(xiàng)目置業(yè)顧問韓佳(化名)告訴記者，此次推出的是1號(hào)和3號(hào)樓房源，精裝修均價(jià)約7.55萬元/平方米，主力戶型為248平方米和315平方米。“目前僅剩約30套房源，銷售情況比較不錯(cuò)，所以沒有給出任何優(yōu)惠。”

“項(xiàng)目還有兩套位于頂樓的大平層戶型，面積分別為398平方米和498平方米。其中，498平方米的房源有5個(gè)套房，還有一個(gè)50平方米左右的露臺(tái)，均價(jià)約8.1萬元/平方米，總價(jià)超過4000萬元。”韓佳進(jìn)一步表示。

記者注意到，近期，河西板塊的高端改善性項(xiàng)目迎來集中供應(yīng)潮。例如，天琴華樟項(xiàng)目首開便一次性推出了所有124套房源，開盤兩小時(shí)銷售額高達(dá)23億元，總價(jià)最高的一套房源也已售出;頤和天晟府項(xiàng)目首開拿出了87套房源，一小時(shí)銷售額達(dá)到13億元。

克而瑞南京機(jī)構(gòu)高級分析師桂軒表示，11月，南京市共推盤33個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)3255套房源，環(huán)比下降6%。其中，開盤當(dāng)天去化465套，整體去化率14%，環(huán)比微漲6個(gè)百分點(diǎn)。從當(dāng)月推盤表現(xiàn)來看，河西、鼓樓濱江、老城東等熱點(diǎn)板塊的熱點(diǎn)項(xiàng)目集中推盤，搖號(hào)項(xiàng)目數(shù)量增加，帶動(dòng)整體去化率有所回升。

“11月，南京市共有7個(gè)樓盤進(jìn)入搖號(hào)階段，均為熱門板塊的改善性項(xiàng)目。”桂軒進(jìn)一步表示，除了天琴華樟和頤和天晟府項(xiàng)目，金基瞻月府、恒盛金陵灣新組團(tuán)、中冶錦繡公館三期等項(xiàng)目開盤當(dāng)天的去化率均超過五成。“從銷售特征來看，熱銷項(xiàng)目均位于主城區(qū)核心地段，且項(xiàng)目產(chǎn)品力強(qiáng)，客戶認(rèn)可度較高，有的還擁有優(yōu)質(zhì)教育資源、優(yōu)越交通配套等。”

桂軒分析認(rèn)為，整體來看，11月南京房地產(chǎn)市場供應(yīng)端低位回升，但政策邊際效應(yīng)減弱，整體成交規(guī)模增幅收窄，本輪政策優(yōu)化調(diào)整僅帶來較為短暫的市場情緒回暖，未形成強(qiáng)有力的修復(fù)后勁。

土拍熱度未及預(yù)期

相較樓市表現(xiàn)，南京市土拍市場更能感受到“冬日的寒意”。11月下旬，南京市取消土地限價(jià)、恢復(fù)“價(jià)高者得”規(guī)則后的首場土拍落下帷幕。

具體來看，9宗涉宅地塊土地總面積為28.5萬平方米，其中3宗位于溧水區(qū)、3宗位于六合區(qū)，建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、秦淮區(qū)各有1宗。最終，9宗涉宅地塊全部以底價(jià)成交，共計(jì)攬金55.07億元，土拍熱度未及預(yù)期。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，與以往土地出讓細(xì)則相比，南京市最新的地塊出讓要求刪除了“當(dāng)?shù)貕K競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價(jià)，改為現(xiàn)場搖號(hào)確定競得人，所有接受最高限價(jià)的競買人均可參加搖號(hào)，競得價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度”的相關(guān)表述。

在上述9宗涉宅地塊中，起拍總價(jià)最高的為秦淮區(qū)南部新城G77地塊，土地出讓面積為26127.42平方米，掛牌起始價(jià)為19.8億元。根據(jù)成交結(jié)果，該宗居住用地最終被南京南部新城會(huì)展中心發(fā)展有限公司以底價(jià)摘得。

此外，位于建鄴區(qū)河西板塊的江心洲G70地塊被南京中北置業(yè)有限公司競得，該宗地塊出讓面積約2萬平方米，容積率僅為1.5，最終成交價(jià)為9.2億元，成交樓面價(jià)為30518元/平方米;棲霞區(qū)邁皋橋G71地塊則被南京邁恒投資發(fā)展拿下，土地面積近2.2萬平方米，容積率為1.8，成交價(jià)6.1億元，成交樓面價(jià)為15507元/平方米。

一名熟悉南京市房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段還能持續(xù)開展規(guī)模供地、賣地的城市，已經(jīng)是全國土地市場中的佼佼者。南京市房地產(chǎn)市場的基本面不錯(cuò)，在取消限價(jià)、恢復(fù)“價(jià)高者得”的土拍新政下，拿出來試水的地塊素質(zhì)相對均衡。多宗地塊容積率很低，有打造低密度、高品質(zhì)住宅項(xiàng)目的潛力。

中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在22座采取“兩集中”土地出讓方式的城市中，已全部發(fā)布涉宅用地公告，其中18城恢復(fù)了“價(jià)高者得”競拍規(guī)則，目前僅北京市、上海市、深圳市和寧波市仍在執(zhí)行“限地價(jià)”政策。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，在市場過熱期出臺(tái)的限制性措施正在逐步退出舞臺(tái)，取消土地限價(jià)將有助于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場。但從近期土地出讓情況來看，除了部分城市有少量核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的熱度較高外，其余多以底價(jià)成交。

政企兩端合力激活樓市

時(shí)間撥回至9月7日，南京市放出樓市政策調(diào)整“大招”。根據(jù)規(guī)定，購房者在包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)和鼓樓區(qū)等主城四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房，將不再需要購房證明。這也意味著，南京市自此全面解除了限購，打響了核心二線城市全面放開限購的“第一槍”。

“新政實(shí)施以來，南京市新建商品房日均認(rèn)購量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。”南京市住房保障和房產(chǎn)局方面表示，南京都市圈居民來南京市創(chuàng)業(yè)置業(yè)的發(fā)展需求旺盛。南京市各區(qū)及房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)分別赴揚(yáng)州市、蕪湖市、馬鞍山市等周邊城市開展“南京樓盤都市圈巡展”活動(dòng)，開通南京都市圈看房直通車，陸續(xù)在淮安、滁州、馬鞍山等都市圈城市定期設(shè)立“南京買房服務(wù)點(diǎn)”，達(dá)成意向客戶2200余組。

11月30日，南京市再度推出公積金新政。根據(jù)《通知》，此次政策調(diào)整涉及三個(gè)方面，分別是提高第二次使用住房公積金貸款購買第二套住房的最高可貸額度、擴(kuò)大加裝電梯提取住房公積金支持范圍和延長提取住房公積金支付購房款政策的實(shí)施期限。

記者注意到，今年以來南京市已多次調(diào)整了住房公積金政策。其中，3月推出公積金貸款“帶押過戶”;5月提高了多子女家庭的首套房可貸額度，還簡化了提取公積金支付購房款的流程。

此外，進(jìn)入年底，各大房企也紛紛加大優(yōu)惠力度，以價(jià)換量。以萬科·朗拾雨核項(xiàng)目為例，華學(xué)表示，99平方米的戶型過去成交價(jià)約430萬—440萬元，目前的成交價(jià)已經(jīng)下探到400萬元以下;115平方米的戶型之前成交價(jià)超過500萬元，現(xiàn)在下探至470萬元左右，“每套房源基本都有30萬—40萬元的優(yōu)惠，力度還是很大的”。

上述熟悉南京市房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士表示，南京市各區(qū)也在實(shí)施各類購房補(bǔ)貼政策。比如，在江北新區(qū)購置新房給予總價(jià)1%的補(bǔ)助，在南京市“賣舊換新”(90平方米以上)的再給予總價(jià)0.5%的補(bǔ)助;江寧區(qū)最高補(bǔ)貼房屋總價(jià)的4%，非南京市戶籍可額外獲得1萬元補(bǔ)助;棲霞區(qū)最高補(bǔ)助為房屋總價(jià)的2.5%;雨花臺(tái)區(qū)最高補(bǔ)助為房屋總價(jià)的1.5%。這些政策大多截至今年12月31日，預(yù)計(jì)12月將迎來一波新的購房需求。

劉水同時(shí)指出，盡管12月房企要沖刺業(yè)績，推出更大力度的打折促銷活動(dòng)，或?qū)?huì)帶動(dòng)部分項(xiàng)目銷售回暖，但“冰凍三尺非一日之寒”，樓市“解凍”是一個(gè)緩慢的過程，短期內(nèi)房企銷售或很難明顯回暖。