注意了,2025年將是學(xué)區(qū)房的大限
注意了,2025年將是學(xué)區(qū)房的大限
這并不是我今年第一次用這個標(biāo)題。
5月份的時候,我就寫過一篇《2025年,真是學(xué)區(qū)房的大限?》。當(dāng)時比較謹(jǐn)慎地用了問號,而這一次,我干脆把問號去掉了。
還是那句話,這幾年我在學(xué)區(qū)房上的觀點(diǎn)從沒有改變。當(dāng)教育從投資變成消費(fèi)之后,如果你不能接受虧損,那直接繞過學(xué)區(qū)。
01
學(xué)區(qū)房是不是沒有人買了?
過去幾個月,這個話題在社交平臺上反復(fù)被提起,為了吸引眼球,還有很多房價的對比圖,意思就是跌慘了。為了夸大數(shù)據(jù),還特別找那種占初一學(xué)位房子的成交價。
跌,的確是事實,跌得的確狠,但并不是只有學(xué)區(qū)房在跌,其他房子,尤其是位置不好的,房齡過老的,投資客集中的,跌得更慘,最關(guān)鍵的是沒有成交量,甚至連帶看都寥寥無幾。
剛好我手上拿到了近一個月南京樓市二手房成交數(shù)據(jù),粗略做了一個統(tǒng)計,主城六區(qū)有學(xué)區(qū)概念的房子成交占比超過3成,如果是主城中心四區(qū),占比接近4成。
所以,有能力且想買的,都在行動。
當(dāng)然,僅限一二線城市。
02
市場現(xiàn)在處于什么樣的狀態(tài)?
以價換量,且成交量進(jìn)一步萎縮。
上周我在文章《6個月,一套房子如何從770萬跌到530萬》的末尾特別提到,市場將進(jìn)入前所未有的情緒殺跌階段。很多人不理解,加石榴叔微信來問。
最近親身交易的家長應(yīng)該深有體會。買家很痛苦,發(fā)現(xiàn)最低價,還想更低價。賣家也很痛苦,天天被中介PUA,一降再降,直到擊穿心理底線,還不罷休。
樓市處于下行期,這種情況并不奇怪,中介要促成交易才能吃飯,所以帶著刀,站在買家這邊。
追漲殺跌向來是人的天性,尤其現(xiàn)在輿論環(huán)境鋪天蓋地的全是唱跌,所以不少小區(qū),每賣出一套都會誕生一個新低價。
中介經(jīng)常教育房主:“你現(xiàn)在不賣,以后就賣不出這個價”。
為什么會縮量?學(xué)區(qū)房其實就和超市上貨一樣,每年六月份會上一大批,好價格、好房子肯定會先被挑走。能痛痛快快降價的房主,九十月份就跑了,剩下的都是難啃的。
當(dāng)然,不少買家也不急,距離報名大限,還有幾個月,他們想等最低價。
03
為什么2025年是大限?
5月份那篇文章,我給大家從人口角度進(jìn)行了分析,2023年是全國小學(xué)入學(xué)人數(shù)的頂峰,對應(yīng)的是2016年9月1日-2017年8月31日出生的孩子。
考慮到這其中有40%是二胎,老大很可能要先用初中學(xué)區(qū),所以才得出這個結(jié)論。
這段時間和中介接觸的比較多,了解到一些房主的情況。
很多人現(xiàn)在出手并不虧,因為買的早,買的便宜,只能說少賺了,所以他們在砍價的時候也會了解房主當(dāng)時購買的價格,看菜下刀。
即便三年前入手的房主,只要初中學(xué)區(qū)仍是一線,虧損都能控制在20-25%,偽學(xué)區(qū)另當(dāng)別論。
二手房房價見頂,實際上是2021年上半年,之后才一路下滑。
那段時間購入的學(xué)區(qū)房,有相當(dāng)一部分會在明年下半年流入市場,按照目前的成交價,虧損普遍都在35%以上,極端虧損能超過50%。
所以明年學(xué)區(qū)房市場大概率是橫盤縮量的一年,房主妥協(xié)不會那么容易,哪怕認(rèn)清現(xiàn)實。
到2025年下半年,新一波流入市場的房子,購買成本已經(jīng)低了不少,所以哪怕市場需求仍然旺盛,價格體系也會崩塌。
我用南京一套目前成交價190萬的單室戶型,一線初中學(xué)區(qū)房,舉個例子。
2017年購入的話,只要160萬。
2019年購入的話,需要245萬。
2020年購入的話,需要260萬。
2021年上半年購入的話,需要300萬。
2021年年底購入,只要230萬。
2022年購入的話,需要210萬。
這個案例,一二線城市都通用,周期和邏輯是一樣的。
結(jié)
還是那兩句話,學(xué)區(qū)房用完就賣,不要有留戀,更不要有投資的想法。買學(xué)區(qū)房,要能接受虧損,這屬于消費(fèi),而不是投資,強(qiáng)居住屬性的例外。
可能有人會說,這樣就更不能買學(xué)區(qū)房了。不同的家庭,對教育的觀點(diǎn)不一樣,我接觸的一些家長,尤其中產(chǎn)家庭,是希望在自己能力范圍內(nèi)給孩子創(chuàng)造一個好的學(xué)習(xí)環(huán)境,僅此而已。
江蘇蘇訊網(wǎng)版權(quán)及免責(zé)聲明:凡本網(wǎng)注明“來源:XXX(非江蘇蘇訊網(wǎng))”的作品,均轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對其真實性負(fù)責(zé)。 如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其它問題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的,本網(wǎng)按規(guī)定給予一定的稿費(fèi)或要求直接刪除,請致電025-86163400 ,聯(lián)系郵箱:724922822@qq.com。