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三四線樓市,回不了頭!

三四線樓市,回不了頭!
2023-11-30 09:28 來源: 編輯:騰訊網(wǎng) 瀏覽量:0

鼓勵大學(xué)生購房

市場行情不好的背景下,各城市為了賣房,苦心孤詣。去年以來,有人發(fā)動農(nóng)民工進城買房,有人調(diào)動公職人員買房,還有人鼓勵大學(xué)生買房。

比如沈陽,明確對高等學(xué)校、中等職業(yè)學(xué)校全日制在校生、新畢業(yè)生(畢業(yè)5年內(nèi)),購買新建商品住房給予全額契稅補貼,其中在校生再給予200元/平方米購房補貼。

呼和浩特,具有普通全日制本科及以上學(xué)歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生(往屆3年及以內(nèi)),滿足一定條件,可半價買房。

這些都還是針對畢業(yè)生,而河南周口最近則將手伸向了在校生​。

​河南這幾天爭議新聞不斷,鄭州還在漩渦中,周口的大學(xué)生公積金新政又被推上了熱搜。

11月20日周口市公積金管理中心發(fā)布新政:

為進一步吸引、留住高校畢業(yè)生在周創(chuàng)業(yè)就業(yè),增強他們在城市發(fā)展中的獲得感、幸福感和安全感,市住房公積金管理中心針對在校大學(xué)生推出預(yù)繳住房公積金政策,預(yù)繳住房公積金的大學(xué)生畢業(yè)后五年內(nèi)在周口市購買首套自住房申請住房公積金貸款的,享受人才引進貸款額度上限為60萬元的政策。

另外,周口市還表示:

在校大學(xué)生開設(shè)個人賬戶后,每月需預(yù)繳1008元,連續(xù)繳存半年以上,畢業(yè)后五年內(nèi)可享受貸款額度上限為60萬元的優(yōu)惠政策。

美其名曰,增強大學(xué)生在城市發(fā)展中的獲得感、幸福感、安全感。其實目的無非兩個:

第一,引導(dǎo)大學(xué)生在周口買房。

第二,利用公積金繳納,留住大學(xué)生在周口就業(yè)。

公開資料顯示,2017年武漢發(fā)起搶人大戰(zhàn),提出“百萬大學(xué)生留漢”計劃時,也出臺過類似措施進行試點,提出允許在校大學(xué)生以個人自愿方式繳存住房公積金。

但因為爭議不斷,最終在試點三年后停止。

爭議點在三個方面:

首先大家認為學(xué)生的天職是學(xué)習(xí),也不應(yīng)該考慮過早買房問題。

其次,鼓勵大學(xué)生繳納公積金,是施壓父母,類似于公開鼓勵啃老。

最后,房地產(chǎn)行情再慘淡,手也不應(yīng)該伸向校園。

02

周口的壓力有多大

爭議的三點,都很有道理,我舉雙手贊成。不知道,周口的這條新政能夠堅持多久。

也達不到效果。周口市統(tǒng)計局披露,2022年年末,周口市高等教育學(xué)校4所,畢業(yè)生2.26萬 人,在校生7.87萬人

不過拋開爭議不說,我們需要看到的是,周口行此策略背后所承受的壓力。

周口是全國大多數(shù)三四線城市的縮影,產(chǎn)業(yè)薄弱、經(jīng)濟不夠強、人口不斷流出、房地產(chǎn)市場下行不止。

和大多數(shù)城市的房價走勢一樣,在上一輪去庫存、貨幣棚改拉動下,周口房價也快速上漲了一波。

2015年時周口的房價大部分還是3000元左右,2017年均價突破了8000元,有些樓盤價格甚至突破了萬元,甚至2萬元。

然后后來隨著棚改收緊,周口的房價走勢也和大多數(shù)三四線城市一樣,一路下滑,目前均價跌至5500元左右,但在貝殼上看,仍有一些小區(qū)的掛牌價在2萬元以上。

不過,掛牌價都是虛的,只有能夠成交,才有意義。這樣的掛牌價,在目前這樣的市場中,純粹是棺材里抹粉死要面子。

根據(jù)周口市統(tǒng)計局披露:

2023年1-10月周口市房地產(chǎn)投資降幅收窄,但仍處于下滑態(tài)勢,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.0%,降幅較1-9月收窄1.2個百分點。其中,商品房銷售面積增長4.1%,商品房銷售額下降2.0%。

周口算是一個半工業(yè)型城市,工業(yè)實力不夠強,農(nóng)業(yè)實力反倒更突出。作為產(chǎn)量大省的河南,周口是主要擔當,周口的產(chǎn)糧位居河南第一。

周口的三產(chǎn)占比分別是第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)林副牧漁)占17.4;第二產(chǎn)業(yè)(廣義工業(yè))占比40.3%;第三產(chǎn)業(yè)(廣義服務(wù)業(yè))占44.3%。

今年前三季度,原本就不夠厚實的工業(yè),營業(yè)收入和利潤遭遇了縮水。規(guī)模工業(yè)利潤前八個月同比下降了12%。

再加上進出口下降、房地產(chǎn)開發(fā)投資大跌,讓周口前三季度的GDP增速大幅跑輸了全國5.2%的平均增速,只有3.8%。

​來源:周口市統(tǒng)計局

事實上,前三季度整個河南除了鄭州表現(xiàn)不錯外,都明顯不足。

河南省前三季度GDP增速3.8%,增速在內(nèi)地31個省級行政區(qū)中位列倒數(shù)第四,僅比陜西、黑龍江、江西略好一些。

制圖:城市財經(jīng);數(shù)據(jù):各省市自治區(qū)統(tǒng)計局

此外周口的人口也在不斷下降。期間七普時期人口出現(xiàn)了拉升,但七普之后又繼續(xù)下降,2021年常住人口減少了16.57萬人,去年減少了4.1萬人。

制圖:城市財經(jīng);數(shù)據(jù):周口市統(tǒng)計局

多重壓力施壓之下,周口的樓市基本沒有什么前景可言,房價很難回頭。

其實大多數(shù)三四線城市都是如此,正如網(wǎng)絡(luò)上流傳的一句話“三四線城市沒有樓市”。

目前幾乎所有三四線城市的房價都在調(diào)整當中。緯房研究院披露的11月份數(shù)據(jù)顯示,三

三線城市緯房指數(shù)

四線城市緯房指數(shù)

03

三四線樓市的宿命

之所以說大多數(shù)三四線城市沒有樓市,是因為決定了一座城市樓市的三座基石分別是產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟和人口。

三者齊強則樓市必然強,相反三者齊弱,則沒有樓市可言。大多數(shù)三四線城市,這三者都是劣勢。

第一,產(chǎn)業(yè)羸弱,經(jīng)濟羸弱。

中國的城市發(fā)展基本都依賴政策,而且過去十幾二十年,好的政策都給到了中心城市。更重要的是,像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陜西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區(qū)紛紛開啟了強省會模式。

好的產(chǎn)業(yè)省會優(yōu)先,優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、公共交通等資源,也是省會優(yōu)先。普通的三四線城市,根本分不到一杯羹。

以四川省來說,省會成都GDP超過兩萬億,占四川省GDP的超三分之一,是第二城綿陽的5.7倍??梢哉f,四川21個城市,其余20個城市都是陪襯成都。

制圖:城市財經(jīng);數(shù)據(jù):四川省統(tǒng)計局

湖北稍微好一些,武漢1.89萬億GDP之下,還有襄陽、宜昌兩個5500億以上級別的城市。

制圖:城市財經(jīng);數(shù)據(jù):湖北省統(tǒng)計局

經(jīng)濟的興盛之下的房地產(chǎn)興盛,才有意義。反過來,房地產(chǎn)興盛帶動經(jīng)濟興盛,則則虛假繁榮。

換句話說,沒有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟支撐的樓市,是黃粱一夢,早晚有夢醒的時候。

第二,人口不斷流失。

目前公布2022年人口數(shù)據(jù)的286個中,人口增長的城市只有128個,兩個持平,156個城市人口在減少。

人口減少城市數(shù)量占了一大半,絕大多數(shù)都是三四線城市。

制圖:城市財經(jīng);數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計局

除了產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、人口晃動外,對三四線城市構(gòu)成大利空的因素,還有天量的庫存。

第三,天量庫存。

過去幾十年,房地產(chǎn)全速發(fā)展,一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。

黃奇帆曾透露,中國房子嚴重過剩,沒有必要繼續(xù)修建,沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一組數(shù)據(jù),全國共有6億棟建筑。

雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫字樓、機關(guān)單位等等,但一般來說,城市的住宅(商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍)占比都在一半以上,農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算,屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右,換算成套數(shù),就是個天文數(shù)字。而這些多余的房子,大多都集中在廣袤的三四線城市。

產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟羸弱、人口不斷減少,庫存沒法消化,這個結(jié)該怎么解?

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