房?jī)r(jià)，至少還有一輪大漲！

房?jī)r(jià)，還將迎來一輪上漲。

或許，與2008年、2016年一樣。

眼下的行情，說這話似乎“癡人說夢(mèng)”吧。

但實(shí)際上，市場(chǎng)已經(jīng)醞釀了一個(gè)上漲邏輯。

理由是什么?

王炸組合出現(xiàn)了!雙劍合璧，天下歸一。

解除四限(限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸)+萬億級(jí)的發(fā)債。

擠牙膏式的政策松綁已完成，收效甚微。

旱地種苗，給苗也得給水，缺一不可。

發(fā)了多少債?10月至今，大約3.7萬億。

1萬億的特別國(guó)債、2.7萬億的地方專項(xiàng)債。

還有支持“三大工程”的1萬億在路上。

天津近期將第四次發(fā)債，加起來共1286億，水已至。

11月17日，又開金融會(huì)議，近期很頻繁。

首次提出“加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革”，決心明顯，在支持房地產(chǎn)方面將有新動(dòng)作。

行政、財(cái)政、金融手段一起上，一起刺激。

已不只是救樓市，三管齊下，救的是經(jīng)濟(jì)。

樓市不好的本質(zhì)，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不好。

現(xiàn)在順序?qū)α恕?/p>

所有政策，都是經(jīng)濟(jì)問題的折射。

發(fā)債主要用來干什么?

基建，相當(dāng)于給地方一大筆錢，先去搞建設(shè)，用投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

1萬億的特別國(guó)債，要求年底前必須花完5000億。

天津最近大規(guī)模的城市更新地塊掛牌，為啥?

錢到位了，年底前必須投產(chǎn)開工。

拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車：投資、消費(fèi)、出口。

其中投資占比最大，能到40%。

出口跑不動(dòng)了，10月又同比下降3.1%;消費(fèi)也一般，同比下降0.2%。

固定投資環(huán)比只增長(zhǎng)了0.1%。

想快速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，還得靠投資，也就是制造業(yè)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

債務(wù)不會(huì)消失，要么轉(zhuǎn)移，要么靠放水稀釋掉。

最大的信號(hào)是，財(cái)政赤字率由3%提升至3.8%，這就意味著打開了印鈔機(jī)。

依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的后果呢?

主要3個(gè)現(xiàn)象：

產(chǎn)能過剩、債務(wù)高企、脫實(shí)向虛。

反映到房?jī)r(jià)上，就是漲。

房?jī)r(jià)是貨幣效應(yīng)，房子自帶金融屬性，有吸金能力。

只要增發(fā)貨幣、只要有水進(jìn)來、只要投資基建，就會(huì)暴漲。

來看歷史。

1998年金融危機(jī)，發(fā)行了2700億特別國(guó)債。

商品房時(shí)代正式開啟，房?jī)r(jià)開始上漲。

2008年金融危機(jī)，發(fā)行了1.55萬億特別國(guó)債，同時(shí)釋放4萬億投資。

2009年，各大城市房?jī)r(jià)翻倍，深圳一年翻三倍。

2015-2017年，發(fā)行12萬億地方債，同時(shí)配發(fā)6000億特別國(guó)債。

2016年開始，房?jī)r(jià)暴漲，很多城市房?jī)r(jià)再翻倍。

注意，這三輪行情，用的都是“王炸組合”。

解除四限+萬億級(jí)的發(fā)債。

現(xiàn)在又出現(xiàn)了，周期規(guī)律使然。

但是，情況變了。

中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)換錨：房改2.0、三大工程。

剛需保障化，改善市場(chǎng)化，雙規(guī)并行。

14號(hào)文件的執(zhí)行力很強(qiáng)，不管哪個(gè)城市，政府上場(chǎng)兜底剛需。

財(cái)政部已提前下達(dá)2024年部分中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金，共425億。

天津拿到2.59億，就是用來建保租房。

保障化一旦準(zhǔn)備好，普及后，改善就要放開。

“商品住房回歸商品屬性”，可以簡(jiǎn)單粗暴的理解為房?jī)r(jià)隨便漲，有人買就行。

一個(gè)包可以賣100萬，房子一平米也可以賣10萬啊……

所以，下一輪上漲與剛需無關(guān)，只屬于改善以及豪宅。

水進(jìn)來，直接引流到改善的池子里。

剛需盤，已防水。

表面叫保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng);其實(shí)是豪宅歸豪宅，平民歸平民。

都說學(xué)新加坡，新加坡的最終模式是什么?

清晰可見的豪宅區(qū)和平民區(qū)。

超過82%的家庭，都住在“政府公屋”里(保障房)。

新加坡私人住宅，也就是商品房的占有量不到20%，是給有錢人炒的。

新加坡商品房的單價(jià)，一直位居全球前十。

上面當(dāng)然知道怎樣救市，也知道怎樣能讓房?jī)r(jià)漲。

正因?yàn)榕聺q起來，又重復(fù)之前的周期：“玩命壓——玩命救”。

所以，先出招，搶先布局保障房，解決社會(huì)底層問題。

之后，放手，一勞永逸。

兩個(gè)真相。

第一個(gè)：中國(guó)樓市，就是政策市。

這話說爛了，可今天回過頭看發(fā)生的這一切，從2021年到現(xiàn)在，你細(xì)品。

第二個(gè)：中國(guó)樓市，至少還有一輪上漲。

這一次，貧富分化加劇。

有產(chǎn)者恒富，無產(chǎn)者很難跨越階層。

接下來，階層固化越來越結(jié)實(shí)。

用房換房，或許越來越難了。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，還沒完事。

明年下半年，更多的錢會(huì)陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，對(duì)沖拖拽。

現(xiàn)在的3.7萬億，只是前菜而已。

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