13萬一平米買的豪宅延期交付半年，卻因28.31平方米而無法辦理房產(chǎn)證

超出的28.31平方米，令徐晴(化名)等一眾豪宅業(yè)主始終無法辦理房產(chǎn)證。

今年8月，在業(yè)主們的持續(xù)“監(jiān)工”下，原本應(yīng)該2022年底精裝交付的房屋終于延期交付。但還沒高興多久，大家就發(fā)現(xiàn)，項目至今未辦理大確權(quán)手續(xù)。

按廣州現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，房屋竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向有關(guān)部門申報，進行房地產(chǎn)初始登記，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利，也就是日常說的大確權(quán)。在進行大確權(quán)之后，購房者才能申請辦理所購商品房的轉(zhuǎn)移登記，辦理個人的房屋產(chǎn)權(quán)證。

徐晴的房子位于廣州市越秀區(qū)寺右南三街世茂天越(備案名：天越公館)，屬于五羊新城板塊，與廣州CBD珠江新城區(qū)域僅一路之隔，是本地?zé)岫阮H高的豪宅樓盤，銷售均價曾達12萬元-16萬元/平方米。

“天天盯著他們建”

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信息顯示，世茂天越占地面積5446平方米，總建筑面積65742.3236平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)244套，已售總套數(shù)234套，其中住宅228套，2019年取得預(yù)售證。該項目有兩張施工許可證，2019年11月發(fā)出的施工許可證顯示，合同開工日期是2015年，合同竣工日期是2022年1月。

徐晴在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，2021年，她以每平方米均價約13萬元購買了世茂天越一套住宅，總價3000萬元左右，后面還有業(yè)主是以約16萬元均價購買的。根據(jù)購房合同約定，世茂公司應(yīng)于2021年12月31日交付標(biāo)的毛坯房，應(yīng)在2022年底完成房屋精裝交付。

但截至2022年11月，項目僅完成毛坯綜合驗收，世茂公司尚未完成裝修合同約定精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，絕大部分業(yè)主未收樓。

“根據(jù)合同，應(yīng)該是去年底就統(tǒng)一交房了，但我今年6月來項目看的時候，一點動靜都沒有。然后7、8月我就直接住到了旁邊的賓館，天天盯著他們建。本來是精裝交付的，現(xiàn)在有些業(yè)主都在自己花錢裝修收尾。”

11月8日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪世茂天越看到，小區(qū)僅一棟單體樓，分為A、B兩部分，主要戶型有130-210平方米大平層，以及188-192平方米復(fù)式。項目的公區(qū)、小區(qū)花園、游泳池、大堂、外側(cè)底商等都已經(jīng)完工，不少收樓的業(yè)主正在進行裝修。

整個項目占地面積不大，住宅單體樓高達51層，容積率相對較高，小區(qū)花園、公區(qū)、泳池等都相對較窄。但因為地理位置優(yōu)越，且靠近珠江新城，周邊配套非常齊全，因此項目當(dāng)時推售也受到不少購房者青睞，尾盤推出時價格一度超過16萬元/平方米。

在克而瑞發(fā)布的《2020年1-6月廣州1000+萬奢宅銷售套數(shù)榜單》中，世茂天越名列首位，其中6月單月銷售額超3億元。

“歷史問題”阻礙大確權(quán)

但收房后，徐晴等業(yè)主還沒高興多久，就得知項目至今還未辦理大確權(quán)手續(xù)，這也導(dǎo)致業(yè)主們都無法辦理房產(chǎn)證。

徐晴說，這個樓盤不少業(yè)主都是做生意、做實業(yè)的，最近兩三年生意難做，大家收入都下降不少，而每個月的房貸金額則少則4、5萬元，多則近10萬元，還有業(yè)主經(jīng)營公司也遇到流動性壓力。如果早日能成功收房并辦理房產(chǎn)證，業(yè)主可以進行房屋出租或者融資、交易等緩解現(xiàn)金流壓力。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信息顯示，世茂天越的項目公司，同時也是項目建設(shè)方的廣州世茂新紀(jì)元置業(yè)有限公司，已經(jīng)取得新建商業(yè)、住宅、辦公樓工程1幢的竣工驗收備案表(竣工驗收備案編號：穗(越)建驗備2022-006)，工程竣工聯(lián)合驗收通過日期為2022年11月22日，工程地點就是越秀區(qū)東山街道五羊村寺右新馬路以南地段，即世茂天越項目。

徐晴等業(yè)主簽訂的購房合同顯示，出賣人應(yīng)在該商品房項目取得建設(shè)工程規(guī)劃條件核實意見、竣工驗收備案證明文件等相關(guān)文件之日起90日內(nèi)，申請該商品房項目的房屋所有權(quán)首次登記。

出賣人辦妥建設(shè)項目房屋所有權(quán)首次登記后，如以雙方共同辦理的方式為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，雙方應(yīng)當(dāng)在該商品房交付之日起210日內(nèi)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

徐晴等業(yè)主了解到，阻礙項目進行大確權(quán)的主因是樓盤建筑有超出紅線、占用粵泰股份名下信龍大廈(地址：廣州市越秀區(qū)廣州大道中路129-133號)的28.31平方米。

11月12日，世茂方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實了業(yè)主的說法。

問題還要從2019年說起。

彼時，世茂集團進行了多起大型收并購，其下屬的世茂海峽發(fā)展公司(以下簡稱世茂海峽)承接了世茂在華南并購的絕大多數(shù)資產(chǎn)包項目。這些項目的獲取途徑大多數(shù)源于對廣州老牌房企粵泰股份，以及泰禾、福晟的收并購。世茂天越就是世茂收購的“粵泰資產(chǎn)包”數(shù)個項目之一，同時也是世茂海峽操盤的項目。

2019年，債務(wù)纏身的粵泰股份(已退市)為緩解公司流動性緊張，連續(xù)出售了5個項目給世茂以“回血續(xù)命”，交易對價總計63.97億元。

但與世茂天越相鄰的信龍大廈卻不在出售的“資產(chǎn)包”之內(nèi)。

粵泰股份2022年年度報告顯示，信龍大廈仍在對外出租，截至2022年12月31日，公司對外出租的物業(yè)主要包括廣州市的城啟大廈部分單元、信龍大廈、僑林苑、僑城花園二樓等。

問題恰恰就出現(xiàn)在已出售給世茂的天越項目和未出售的信龍大廈之間。

世茂知情人士表示，粵泰旗下的廣州嘉盛大廈(后改名為天越公館，下稱天越項目)，在建工程轉(zhuǎn)讓給廣州世茂新紀(jì)元置業(yè)有限公司時，塔樓已經(jīng)建設(shè)至約40層。

“天越項目于2014年獲廣州市規(guī)劃局審批的建設(shè)方案是與東側(cè)信龍大廈連體建設(shè)，項目在辦理驗收的時候發(fā)現(xiàn)塔樓東山墻壓占信龍大廈用地，存在28.31平方米用地面積重合的問題，屬于粵泰公司遺留的重大歷史問題，嚴(yán)重影響項目所有權(quán)登記工作。”

也就是說，是粵泰公司自己建設(shè)兩個項目時，有項目“越界”。這種事情，如果發(fā)生在企業(yè)內(nèi)部還比較好解決，但其中一項目已出售，就容易引發(fā)確權(quán)糾紛。

世茂方面續(xù)稱，政府部門要求解決歷史遺留的該28.31平方米土地重疊問題后再辦理天越項目確權(quán)工作，因此，“我司已積極溝通政府相關(guān)部門、粵泰公司等相關(guān)方支持推進該問題的解決”。

問題“正在解決中”

“我們項目監(jiān)管賬戶有錢，現(xiàn)在只是需要多方協(xié)調(diào)早日解決歷史遺留的紅線問題?，F(xiàn)在對我們來說，諸如延期交付、電梯質(zhì)量等等都是小事，可以逐一解決，唯一的訴求就是早日成功辦理房產(chǎn)證。”徐晴表示。

《廣州市商品房買賣合同》(預(yù)售)范本規(guī)定，因出賣人的原因，買受人未能按本條第(一)款約定辦理該商品房的不動產(chǎn)權(quán)證書的有多種處理方式，買受人有權(quán)解除合同。買受人不解除合同的，自出賣人應(yīng)當(dāng)為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期限屆滿之次日起至實際完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之X的違約金。

而來自世茂方面的回復(fù)是，“事情正在推進中，粵泰方面也在配合流程”，雙方均希望“歷史問題”能早日解決。