房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型,便宜房子馬上要來了
房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型,便宜房子馬上要來了
國務(wù)院發(fā)了14號文,主要是為了加快保障性住房的建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)型。
原文很長,我稍微提煉了幾個我比較關(guān)注的重點。
一,城區(qū)常住人口300萬以上的35個城市參與。
按照國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》,城區(qū)人口超過300萬的城市共35個,分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。
大家看看自己的家鄉(xiāng)有沒有在名單里。
我覺得對于城市的分類,挺致命的,這意味著除了這35個城市以外,其他的中小城市都沒有買房的價值了——注意,甚至不是投資的價值。
用14號文的原話:“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮,放開手腳為美好生活奮斗”。
在這些大城市里面可以買下便宜的房子,為什么還要在小城市買房呢?
大城市比起小城市的優(yōu)勢幾乎是壓倒性的,無論是教育,醫(yī)療,工作都無可媲美,而且相對而言大城市的法制化進程更加完善,用人情辦事的幾率比小城市少很多,也更公平。
缺點也是顯而易見的,就是生存壓力太大,任何城市資源幾乎都和房地產(chǎn)深度綁定,你不買房終究只是這個城市的肉電池,榨完以后沒有任何價值。
現(xiàn)在越來越多的年輕人也看明白了這點,開始真正逃離大城市,比如上海,深圳這兩年的人口就是凈流出的。
但是當大城市的保障房體系完善,以上這些問題都不復(fù)存在,人口回流是必然的。
虹吸效應(yīng)會變得更加明顯,小城市將變得更加破敗不堪。
有了人口才會有發(fā)展。
甚至可以這么理解——未來的中國將會以放棄中小城市為代價,把資源往這35個城市懟,馬太效應(yīng)將會越來越顯著。
大家真的想要找一個生根的城市,千萬不要跑出這35座城。
二,讓商品房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求。
這個條簡直就是王炸,短短一句話,至少透露了兩個細節(jié):
第一,房住不炒已經(jīng)成為過去式了,取而代之的是,“讓商品房回歸商品屬性”。
我們一定要明確一點,炒作就是商品根本屬性之一。
比如期貨市場里的石油,棉花,焦炭,這些都是商品,它們可以加杠桿,甚至可以做空。
雖然我相信我們的房地產(chǎn)不至于進期貨市場,但是國家已經(jīng)默認商品房是可以炒作的,這個才是商品屬性,未來的商品房價格將完全由市場決定。
可能有人要說了,那么大城市的房價豈不是要漲到天上去?
膚淺了,我們現(xiàn)在已經(jīng)在天上了。
今年的房價大家也看到了,地方政府對一手房還有限跌令,所以一手房的價格并沒有太大的指導(dǎo)意義,但是二手房卻是市場化的。
北上廣深武漢成都杭州這些大城市核心地區(qū)的房價都猛漲了嗎?
并沒有,基本上都有不同程度的下跌。
下跌的根本原因在于老破小沒人接盤,導(dǎo)致改善性需求由心而無力,接盤俠斷層了。
所以“讓商品房回歸商品屬性”的另一層含義是,未來房價可能會繼續(xù)下跌,直到回歸正常價格。
什么叫正常價格?
按照國際通用的標準,租售比在1:300~1:200之間,比如一套房子月租金5000塊,那么它售價在150萬到100萬之間,超過150萬就有泡沫存在了。
第二,只提改善性需求,不提剛需。
這也是個跨度比較大的改變。
為啥不提剛需了?
因為政府準備大力發(fā)展保障性住房來滿足剛需的居住需求,未來住房雙軌制幾乎是一定的,跟新加坡模式會無比接近。
但是,我又要說但是了,大家覺不覺得這里面好像有點什么不對?
沒錯,剛需都被保障房抽走了,沒有剛需接盤,改善性需求如何改善?
所以我更加堅定地相信,未來很長一段時間,房價跌才是主旋律,真正有錢人可以在頂層自己玩自己的,就好像一些奢侈品牌的功能性已經(jīng)不再重要,更多的是它的社交屬性。
功能性的產(chǎn)品將回歸正常。
三,對于商品住房庫存大的城市,可以適當改建或者收購存量商品房作為保障房。
這個也是挺刺激的,其實深圳廣州已經(jīng)開始做類似的事情了,只不過不是保障房,而是長租公寓,但本質(zhì)是一樣的,就是用政府信用做擔(dān)保,給買房人/租客一個保障。
按文件的說法,這些大城市的爛尾樓豈不是有救了?
或者說,還沒有賣出去的爛尾樓有救了,至于已經(jīng)賣掉的,政府也不可能出資回購,恐怕還將是“保交樓”狀態(tài)。
可能有人會問,那么錢哪里來,看看地方政府的負債率,哪里還有錢去回購或者改造。
以前我一直被這個問題困擾,直到最近發(fā)了一萬億的國債,我發(fā)現(xiàn)在特殊國債面前,這些事都不是事。
債務(wù)不會消失,但是可以平攤啊。
或許這也是解決房地產(chǎn)問題唯一的出路。
總之,現(xiàn)在想買房還沒有買房的小伙伴,可以稍微等等,感覺最多也就5年內(nèi),便宜的房子肯定可以落實。
當然,你別指望這種房子地理位置又好,房價又便宜,房型又給力,這個不存在的,魚和熊掌不能兼得。
或許以后買車住郊區(qū)保障房,會成為中國的一個新常態(tài)吧。
汽車工業(yè)還是值得看好。
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