房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型，便宜房子馬上要來了

國務(wù)院發(fā)了14號文，主要是為了加快保障性住房的建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)型。

原文很長，我稍微提煉了幾個我比較關(guān)注的重點。

一，城區(qū)常住人口300萬以上的35個城市參與。

按照國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》，城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

大家看看自己的家鄉(xiāng)有沒有在名單里。

我覺得對于城市的分類，挺致命的，這意味著除了這35個城市以外，其他的中小城市都沒有買房的價值了——注意，甚至不是投資的價值。

用14號文的原話：“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”。

在這些大城市里面可以買下便宜的房子，為什么還要在小城市買房呢?

大城市比起小城市的優(yōu)勢幾乎是壓倒性的，無論是教育，醫(yī)療，工作都無可媲美，而且相對而言大城市的法制化進程更加完善，用人情辦事的幾率比小城市少很多，也更公平。

缺點也是顯而易見的，就是生存壓力太大，任何城市資源幾乎都和房地產(chǎn)深度綁定，你不買房終究只是這個城市的肉電池，榨完以后沒有任何價值。

現(xiàn)在越來越多的年輕人也看明白了這點，開始真正逃離大城市，比如上海，深圳這兩年的人口就是凈流出的。

但是當(dāng)大城市的保障房體系完善，以上這些問題都不復(fù)存在，人口回流是必然的。

虹吸效應(yīng)會變得更加明顯，小城市將變得更加破敗不堪。

有了人口才會有發(fā)展。

甚至可以這么理解——未來的中國將會以放棄中小城市為代價，把資源往這35個城市懟，馬太效應(yīng)將會越來越顯著。

大家真的想要找一個生根的城市，千萬不要跑出這35座城。

二，讓商品房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。

這個條簡直就是王炸，短短一句話，至少透露了兩個細(xì)節(jié)：

第一，房住不炒已經(jīng)成為過去式了，取而代之的是，“讓商品房回歸商品屬性”。

我們一定要明確一點，炒作就是商品根本屬性之一。

比如期貨市場里的石油，棉花，焦炭，這些都是商品，它們可以加杠桿，甚至可以做空。

雖然我相信我們的房地產(chǎn)不至于進期貨市場，但是國家已經(jīng)默認(rèn)商品房是可以炒作的，這個才是商品屬性，未來的商品房價格將完全由市場決定。

可能有人要說了，那么大城市的房價豈不是要漲到天上去?

膚淺了，我們現(xiàn)在已經(jīng)在天上了。

今年的房價大家也看到了，地方政府對一手房還有限跌令，所以一手房的價格并沒有太大的指導(dǎo)意義，但是二手房卻是市場化的。

北上廣深武漢成都杭州這些大城市核心地區(qū)的房價都猛漲了嗎?

并沒有，基本上都有不同程度的下跌。

下跌的根本原因在于老破小沒人接盤，導(dǎo)致改善性需求由心而無力，接盤俠斷層了。

所以“讓商品房回歸商品屬性”的另一層含義是，未來房價可能會繼續(xù)下跌，直到回歸正常價格。

什么叫正常價格?

按照國際通用的標(biāo)準(zhǔn)，租售比在1：300~1：200之間，比如一套房子月租金5000塊，那么它售價在150萬到100萬之間，超過150萬就有泡沫存在了。

第二，只提改善性需求，不提剛需。

這也是個跨度比較大的改變。

為啥不提剛需了?

因為政府準(zhǔn)備大力發(fā)展保障性住房來滿足剛需的居住需求，未來住房雙軌制幾乎是一定的，跟新加坡模式會無比接近。

但是，我又要說但是了，大家覺不覺得這里面好像有點什么不對?

沒錯，剛需都被保障房抽走了，沒有剛需接盤，改善性需求如何改善?

所以我更加堅定地相信，未來很長一段時間，房價跌才是主旋律，真正有錢人可以在頂層自己玩自己的，就好像一些奢侈品牌的功能性已經(jīng)不再重要，更多的是它的社交屬性。

功能性的產(chǎn)品將回歸正常。

三，對于商品住房庫存大的城市，可以適當(dāng)改建或者收購存量商品房作為保障房。

這個也是挺刺激的，其實深圳廣州已經(jīng)開始做類似的事情了，只不過不是保障房，而是長租公寓，但本質(zhì)是一樣的，就是用政府信用做擔(dān)保，給買房人/租客一個保障。

按文件的說法，這些大城市的爛尾樓豈不是有救了?

或者說，還沒有賣出去的爛尾樓有救了，至于已經(jīng)賣掉的，政府也不可能出資回購，恐怕還將是“保交樓”狀態(tài)。

可能有人會問，那么錢哪里來，看看地方政府的負(fù)債率，哪里還有錢去回購或者改造。

以前我一直被這個問題困擾，直到最近發(fā)了一萬億的國債，我發(fā)現(xiàn)在特殊國債面前，這些事都不是事。

債務(wù)不會消失，但是可以平攤啊。

或許這也是解決房地產(chǎn)問題唯一的出路。

總之，現(xiàn)在想買房還沒有買房的小伙伴，可以稍微等等，感覺最多也就5年內(nèi)，便宜的房子肯定可以落實。

當(dāng)然，你別指望這種房子地理位置又好，房價又便宜，房型又給力，這個不存在的，魚和熊掌不能兼得。

或許以后買車住郊區(qū)保障房，會成為中國的一個新常態(tài)吧。

汽車工業(yè)還是值得看好。