機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存：房企搭上城市更新順風(fēng)車

隨著前兩年成片的二級(jí)舊里拆遷釋放新增土地供應(yīng)，上海城市更新也進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展期。而上海近期在建與即將面市的多個(gè)城市更新項(xiàng)目，也反映了城市更新正由大拆大建轉(zhuǎn)向漸進(jìn)式、少突變、微治理模式。

數(shù)據(jù)顯示，位于上海市中心的街區(qū)式城市更新項(xiàng)目——鴻壽坊，在開業(yè)9 天(9 月 28 日-10 月 6 日)內(nèi)，迎來(lái)客流累計(jì)超70 萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)額累計(jì)超1000萬(wàn)元。

歷史遺留的老建筑，通過(guò)改造建設(shè)，煥發(fā)了生命力。城市的煙火氣，煥新在地文化。這是該項(xiàng)目開發(fā)商是老牌港資房企瑞安房地產(chǎn)的一點(diǎn)感悟。瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎對(duì)城市更新也有自己的見解。她認(rèn)為，只要城市存在，城市就會(huì)不斷地有機(jī)生長(zhǎng)，只要不斷地生長(zhǎng)和發(fā)展，就有城市更新的需求。只是城市在不同的發(fā)展階段，它的城市更新的模式與方法也在持續(xù)變化。

不止瑞安房地產(chǎn)等港資房企，中海、華發(fā)、萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、綠城中國(guó)等等央國(guó)企或者有央企股東背景的房企們，也都積極參與了這一輪上海城市更新。

實(shí)際上，一份關(guān)于上海城市更新的研報(bào)指出，現(xiàn)階段上海的城市發(fā)展面臨多方挑戰(zhàn)。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，目前參與上海城市更新的企業(yè)主要有兩類，一類是民企，他們往往與央國(guó)企合作開發(fā);另一類是地方城投。

上海加速城市更新

同濟(jì)大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院顧問(wèn)教授孫繼偉曾在一篇文章里指出，當(dāng)城市發(fā)展面臨瓶頸的時(shí)候，城市更新必須轉(zhuǎn)變理念和方式，由外延式轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式，由大拆大建轉(zhuǎn)向漸進(jìn)式、少突變、微治理，必須要走上海特色的有機(jī)更新之路。

正如前述研報(bào)所指，上海城市發(fā)展面臨瓶頸。比如，人口自然增長(zhǎng)率為負(fù)，少子化、老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重;建設(shè)用地總量接近天花板，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理，工業(yè)用地相對(duì)偏多，文化用地、公共設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地等偏少。產(chǎn)業(yè)方面，上海的傳統(tǒng)工業(yè)優(yōu)勢(shì)面臨挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)面臨新的壓力，原來(lái)在中心城區(qū)的工廠紛紛被外遷，大量工業(yè)廠房衰敗閑置。另一方面，綠地、養(yǎng)老、社區(qū)文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施不足，在數(shù)量和質(zhì)量上不能滿足市民的需求。研究表明，過(guò)去大拆大建的改造方式破壞了歷史風(fēng)貌，整個(gè)城市的面貌處在突變狀態(tài)，鄉(xiāng)愁記憶流失。更為重要的是，異常氣候變化、巨大人口規(guī)模，對(duì)城市安全應(yīng)急避難體系提出了更高的要求。

上述原因加速了上海城市更新發(fā)展的步伐。2015年，上海明確了城市更新的目標(biāo)理念和具體操作路徑，密集出臺(tái)了一系列城市更新規(guī)劃的政策文件——《上海市城市更新規(guī)劃實(shí)施辦法》《上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則(試行)》《上海市城市更新規(guī)劃管理操作規(guī)程》《上海市城市更新區(qū)域評(píng)估報(bào)告成果規(guī)范》等。2016年，上海啟動(dòng)城市更新四大行動(dòng)計(jì)劃(創(chuàng)新園區(qū)、共享社區(qū)、魅力風(fēng)貌、休閑網(wǎng)絡(luò))，并結(jié)合城市更新工作開展了一系列宣傳活動(dòng)。2020年，上海大力推動(dòng)區(qū)域更新及微更新實(shí)踐、理念拓展和立法保障，創(chuàng)新規(guī)劃資源政策供給，市人大出臺(tái)《上海市城市更新條例》及實(shí)施細(xì)則。

房企借機(jī)“上位”

城市發(fā)展模式、治理模式引導(dǎo)生活方式，市民的生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，又決定了城市更新的發(fā)展模式。上海城市更新不乏這樣的案例。比如，上海普陀區(qū)的曹楊社區(qū)對(duì)一些改善城市可步行性的改造;陸家嘴的核心地區(qū)和東方明珠邊上增加了大量人行天橋和二層步行空間。

分析人士指出，城市短板修補(bǔ)和問(wèn)題治理，就是一個(gè)城市品質(zhì)和功能再造的過(guò)程。在資源環(huán)境緊約束的背景下，新一輪的城市更新不僅限于居住改善，更要關(guān)注商業(yè)商辦、工業(yè)、公共服務(wù)、風(fēng)貌保護(hù)的統(tǒng)籌。

目前上海此輪城市更新更側(cè)重于街區(qū)改造，改善城市的居住品質(zhì)、交通環(huán)境和房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。比如，張江科學(xué)城的更新改造過(guò)程中，把道路變成街道，把產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成創(chuàng)新城區(qū)。

可以說(shuō)，有機(jī)更新是此輪上海城市更新的一個(gè)特點(diǎn)。以鴻壽坊的城市更新為例，該項(xiàng)目以正常供地程序出讓地塊，前期的動(dòng)遷由政府完成，但特殊之處在于，當(dāng)?shù)貕K交到開發(fā)商手上的時(shí)候，保留了部分老建筑。開發(fā)商只能通過(guò)改造建設(shè)、修舊如舊來(lái)重新煥發(fā)建筑的生命力。由于地塊位處市中心，周邊有很多辦公樓和居民，要時(shí)時(shí)考慮他們的需求。項(xiàng)目在改造重建過(guò)程中，面臨不小的壓力。

與鴻壽坊一樣，綠城杭州吉祥里也是以構(gòu)建老市井里的新煙火為思路的城市更新范本。出于項(xiàng)目發(fā)展需求，綠城近期參與城市更新的項(xiàng)目并不少，上海綠城弘安里也是一個(gè)城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目將歷保價(jià)值最高的和樂里南二弄保留下來(lái)，經(jīng)加固、平移、修繕，原址安放。

王穎指出，街區(qū)類小型的城市更新項(xiàng)目，與過(guò)往瑞安房地產(chǎn)所參與的城市更新項(xiàng)目有非常大的反差，開發(fā)過(guò)程當(dāng)中施工難度很大。此外，做新舊界面的融合，不僅涉及城市形象，還要考慮周邊項(xiàng)目的立面的改造提升。

一方面，有些區(qū)域尺度較大，需要進(jìn)行統(tǒng)籌更新。另一方面，進(jìn)入存量時(shí)代，有些地區(qū)尤其是歷史風(fēng)貌區(qū)和老舊小區(qū)，需要通過(guò)零星地塊、閑置地塊、小微空間的品質(zhì)提升和功能創(chuàng)造來(lái)改善空間環(huán)境。

王穎指出，只要城市存在，它每一天都存在更新的機(jī)會(huì)。“無(wú)論是中央層面還是上海都非常關(guān)注城中村的改造，瑞安借助之前城中村改造經(jīng)驗(yàn)和城市更新方面的改造經(jīng)驗(yàn)，肯定會(huì)積極參與到后續(xù)的城中村改造當(dāng)中”。

機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存

據(jù)《上海市城市更新行動(dòng)方案(2023—2025年)》計(jì)劃，上海2023年啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，至2032年前預(yù)計(jì)要完成62個(gè)城中村項(xiàng)目。這對(duì)于企業(yè)而言，既是機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。

城中村項(xiàng)目的梳理，也是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程。隨著城市更新政策不斷完善與細(xì)化，企業(yè)也在密切跟蹤項(xiàng)目。過(guò)往靠投資拉動(dòng)城市更新的模式也發(fā)生了改變。城市更新出現(xiàn)了新的方向，隨著城市更新的復(fù)雜程度提升，促使部分有經(jīng)驗(yàn)與有資金實(shí)力的企業(yè)積極拿地。除了擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的港資房企，內(nèi)地央國(guó)企以及一些有實(shí)力的房企也在加入這一賽道。

正如王穎所說(shuō)，城市更新發(fā)展的階段不同，市場(chǎng)一定會(huì)釋放不同類型的需求，倒逼項(xiàng)目迎合需求改造。“現(xiàn)階段的城市更新大方向已然清晰，它是在特大、超大城市里的城中的改造，也積極歡迎像我們這樣的民間資本的參與，而且它的改造方式也會(huì)更靈活，不會(huì)全部拆，可能是拆建、整治提升等等，是以融合的這種方式來(lái)做的”。

實(shí)際上，上海自中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下的房屋改造完成以后，城市更新工作重點(diǎn)已放在兩舊一村上面。房企逐漸深度參與城中村改造。隨著城市的變化，城市更新的發(fā)展和調(diào)整，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在與房企的交流中發(fā)現(xiàn)，它們已關(guān)注到一個(gè)趨勢(shì)：國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%以后，城市的狀態(tài)和房地產(chǎn)開發(fā)的方向，已經(jīng)從簡(jiǎn)單的開發(fā)轉(zhuǎn)為開發(fā)到運(yùn)營(yíng)一體階段。而且城市中心的土地/項(xiàng)目規(guī)模將會(huì)越來(lái)越小，市中心小街區(qū)的城市更新，將會(huì)是城市后續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)需求。

更精細(xì)化的街區(qū)式改造，需要引入民間資本，這對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的考驗(yàn)不言而喻。正如張宏偉所言，民企參與城市更新，一般跟進(jìn)周期會(huì)比較長(zhǎng)，并且會(huì)選擇與手里有地塊的企業(yè)合作。這類企業(yè)又分為兩種：一種是此前做實(shí)業(yè)的本土企業(yè)，借助產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥的機(jī)會(huì)在核心地段拿到地塊，但自己欠缺開發(fā)能力。另一種是能參與到城市更新賽道的企業(yè)，一般為上海區(qū)級(jí)以上的城投公司，用手里的存量地塊，如何變現(xiàn)合作。

張宏偉指出，外來(lái)房企在上海，或者一線城市參與城市更新，需要大量資金的投入。比如綠城，該公司在上海二批次土拍中，中簽三幅地塊，而據(jù)知情人士透露，在三批次土拍中，綠城并沒有報(bào)名任何一幅地塊，剔除資金方面的因素，或許對(duì)于項(xiàng)目的地段也有所選擇。

張宏偉還提及，以何種方式切入城市更新賽道，將是房企參與的一個(gè)重要課題。比如，地方政府比較關(guān)心長(zhǎng)租公寓、人才公寓、城市商業(yè)配套等，那就以城市綜合體開發(fā)來(lái)進(jìn)行城市更新或勾地;如果公司自身有一些文旅、康養(yǎng)、養(yǎng)老等產(chǎn)品類型經(jīng)驗(yàn)，那么可以在近郊或遠(yuǎn)郊有康養(yǎng)文旅資源的板塊做類似這樣的文旅康養(yǎng)項(xiàng)目，可以以此作為談判籌碼進(jìn)行勾地。

一個(gè)事實(shí)是，當(dāng)下房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然處于出清階段，另外疊加比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)因素，房地產(chǎn)需求端發(fā)生了重大變化，整個(gè)市場(chǎng)還在深度調(diào)整。一些房企人士認(rèn)為，政府出臺(tái)了大量政策，有一些政策放松限制與管控，助推市場(chǎng)回歸本質(zhì)。這也表明，房地產(chǎn)還是壓艙石之一。當(dāng)前大眾對(duì)于房地產(chǎn)的認(rèn)知，也回歸到相對(duì)比較理性的視線與角度。而城市更新，更讓企業(yè)有機(jī)會(huì)在新賽道上重新整合與發(fā)展。