機(jī)遇與風(fēng)險并存：房企搭上城市更新順風(fēng)車

隨著前兩年成片的二級舊里拆遷釋放新增土地供應(yīng)，上海城市更新也進(jìn)入了一個高速發(fā)展期。而上海近期在建與即將面市的多個城市更新項目，也反映了城市更新正由大拆大建轉(zhuǎn)向漸進(jìn)式、少突變、微治理模式。

數(shù)據(jù)顯示，位于上海市中心的街區(qū)式城市更新項目——鴻壽坊，在開業(yè)9 天(9 月 28 日-10 月 6 日)內(nèi)，迎來客流累計超70 萬人，營業(yè)額累計超1000萬元。

歷史遺留的老建筑，通過改造建設(shè)，煥發(fā)了生命力。城市的煙火氣，煥新在地文化。這是該項目開發(fā)商是老牌港資房企瑞安房地產(chǎn)的一點感悟。瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎對城市更新也有自己的見解。她認(rèn)為，只要城市存在，城市就會不斷地有機(jī)生長，只要不斷地生長和發(fā)展，就有城市更新的需求。只是城市在不同的發(fā)展階段，它的城市更新的模式與方法也在持續(xù)變化。

不止瑞安房地產(chǎn)等港資房企，中海、華發(fā)、萬科、招商地產(chǎn)、綠城中國等等央國企或者有央企股東背景的房企們，也都積極參與了這一輪上海城市更新。

實際上，一份關(guān)于上海城市更新的研報指出，現(xiàn)階段上海的城市發(fā)展面臨多方挑戰(zhàn)。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，目前參與上海城市更新的企業(yè)主要有兩類，一類是民企，他們往往與央國企合作開發(fā);另一類是地方城投。

上海加速城市更新

同濟(jì)大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院顧問教授孫繼偉曾在一篇文章里指出，當(dāng)城市發(fā)展面臨瓶頸的時候，城市更新必須轉(zhuǎn)變理念和方式，由外延式轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式，由大拆大建轉(zhuǎn)向漸進(jìn)式、少突變、微治理，必須要走上海特色的有機(jī)更新之路。

正如前述研報所指，上海城市發(fā)展面臨瓶頸。比如，人口自然增長率為負(fù)，少子化、老齡化趨勢嚴(yán)重;建設(shè)用地總量接近天花板，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理，工業(yè)用地相對偏多，文化用地、公共設(shè)施用地、道路廣場用地等偏少。產(chǎn)業(yè)方面，上海的傳統(tǒng)工業(yè)優(yōu)勢面臨挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)面臨新的壓力，原來在中心城區(qū)的工廠紛紛被外遷，大量工業(yè)廠房衰敗閑置。另一方面，綠地、養(yǎng)老、社區(qū)文化、體育等公共服務(wù)設(shè)施不足，在數(shù)量和質(zhì)量上不能滿足市民的需求。研究表明，過去大拆大建的改造方式破壞了歷史風(fēng)貌，整個城市的面貌處在突變狀態(tài)，鄉(xiāng)愁記憶流失。更為重要的是，異常氣候變化、巨大人口規(guī)模，對城市安全應(yīng)急避難體系提出了更高的要求。

上述原因加速了上海城市更新發(fā)展的步伐。2015年，上海明確了城市更新的目標(biāo)理念和具體操作路徑，密集出臺了一系列城市更新規(guī)劃的政策文件——《上海市城市更新規(guī)劃實施辦法》《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細(xì)則(試行)》《上海市城市更新規(guī)劃管理操作規(guī)程》《上海市城市更新區(qū)域評估報告成果規(guī)范》等。2016年，上海啟動城市更新四大行動計劃(創(chuàng)新園區(qū)、共享社區(qū)、魅力風(fēng)貌、休閑網(wǎng)絡(luò))，并結(jié)合城市更新工作開展了一系列宣傳活動。2020年，上海大力推動區(qū)域更新及微更新實踐、理念拓展和立法保障，創(chuàng)新規(guī)劃資源政策供給，市人大出臺《上海市城市更新條例》及實施細(xì)則。

房企借機(jī)“上位”

城市發(fā)展模式、治理模式引導(dǎo)生活方式，市民的生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，又決定了城市更新的發(fā)展模式。上海城市更新不乏這樣的案例。比如，上海普陀區(qū)的曹楊社區(qū)對一些改善城市可步行性的改造;陸家嘴的核心地區(qū)和東方明珠邊上增加了大量人行天橋和二層步行空間。

分析人士指出，城市短板修補和問題治理，就是一個城市品質(zhì)和功能再造的過程。在資源環(huán)境緊約束的背景下，新一輪的城市更新不僅限于居住改善，更要關(guān)注商業(yè)商辦、工業(yè)、公共服務(wù)、風(fēng)貌保護(hù)的統(tǒng)籌。

目前上海此輪城市更新更側(cè)重于街區(qū)改造，改善城市的居住品質(zhì)、交通環(huán)境和房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。比如，張江科學(xué)城的更新改造過程中，把道路變成街道，把產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成創(chuàng)新城區(qū)。

可以說，有機(jī)更新是此輪上海城市更新的一個特點。以鴻壽坊的城市更新為例，該項目以正常供地程序出讓地塊，前期的動遷由政府完成，但特殊之處在于，當(dāng)?shù)貕K交到開發(fā)商手上的時候，保留了部分老建筑。開發(fā)商只能通過改造建設(shè)、修舊如舊來重新煥發(fā)建筑的生命力。由于地塊位處市中心，周邊有很多辦公樓和居民，要時時考慮他們的需求。項目在改造重建過程中，面臨不小的壓力。

與鴻壽坊一樣，綠城杭州吉祥里也是以構(gòu)建老市井里的新煙火為思路的城市更新范本。出于項目發(fā)展需求，綠城近期參與城市更新的項目并不少，上海綠城弘安里也是一個城市更新項目，該項目將歷保價值最高的和樂里南二弄保留下來，經(jīng)加固、平移、修繕，原址安放。

王穎指出，街區(qū)類小型的城市更新項目，與過往瑞安房地產(chǎn)所參與的城市更新項目有非常大的反差，開發(fā)過程當(dāng)中施工難度很大。此外，做新舊界面的融合，不僅涉及城市形象，還要考慮周邊項目的立面的改造提升。

一方面，有些區(qū)域尺度較大，需要進(jìn)行統(tǒng)籌更新。另一方面，進(jìn)入存量時代，有些地區(qū)尤其是歷史風(fēng)貌區(qū)和老舊小區(qū)，需要通過零星地塊、閑置地塊、小微空間的品質(zhì)提升和功能創(chuàng)造來改善空間環(huán)境。

王穎指出，只要城市存在，它每一天都存在更新的機(jī)會。“無論是中央層面還是上海都非常關(guān)注城中村的改造，瑞安借助之前城中村改造經(jīng)驗和城市更新方面的改造經(jīng)驗，肯定會積極參與到后續(xù)的城中村改造當(dāng)中”。

機(jī)遇與風(fēng)險并存

據(jù)《上海市城市更新行動方案(2023—2025年)》計劃，上海2023年啟動“城中村”改造項目10個，至2032年前預(yù)計要完成62個城中村項目。這對于企業(yè)而言，既是機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。

城中村項目的梳理，也是一個非常復(fù)雜的過程。隨著城市更新政策不斷完善與細(xì)化，企業(yè)也在密切跟蹤項目。過往靠投資拉動城市更新的模式也發(fā)生了改變。城市更新出現(xiàn)了新的方向，隨著城市更新的復(fù)雜程度提升，促使部分有經(jīng)驗與有資金實力的企業(yè)積極拿地。除了擁有豐富經(jīng)驗的港資房企，內(nèi)地央國企以及一些有實力的房企也在加入這一賽道。

正如王穎所說，城市更新發(fā)展的階段不同，市場一定會釋放不同類型的需求，倒逼項目迎合需求改造。“現(xiàn)階段的城市更新大方向已然清晰，它是在特大、超大城市里的城中的改造，也積極歡迎像我們這樣的民間資本的參與，而且它的改造方式也會更靈活，不會全部拆，可能是拆建、整治提升等等，是以融合的這種方式來做的”。

實際上，上海自中心城區(qū)成片二級舊里以下的房屋改造完成以后，城市更新工作重點已放在兩舊一村上面。房企逐漸深度參與城中村改造。隨著城市的變化，城市更新的發(fā)展和調(diào)整，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在與房企的交流中發(fā)現(xiàn)，它們已關(guān)注到一個趨勢：國內(nèi)城鎮(zhèn)化率超過60%以后，城市的狀態(tài)和房地產(chǎn)開發(fā)的方向，已經(jīng)從簡單的開發(fā)轉(zhuǎn)為開發(fā)到運營一體階段。而且城市中心的土地/項目規(guī)模將會越來越小，市中心小街區(qū)的城市更新，將會是城市后續(xù)發(fā)展的重點需求。

更精細(xì)化的街區(qū)式改造，需要引入民間資本，這對企業(yè)的財務(wù)狀況的考驗不言而喻。正如張宏偉所言，民企參與城市更新，一般跟進(jìn)周期會比較長，并且會選擇與手里有地塊的企業(yè)合作。這類企業(yè)又分為兩種：一種是此前做實業(yè)的本土企業(yè)，借助產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥的機(jī)會在核心地段拿到地塊，但自己欠缺開發(fā)能力。另一種是能參與到城市更新賽道的企業(yè)，一般為上海區(qū)級以上的城投公司，用手里的存量地塊，如何變現(xiàn)合作。

張宏偉指出，外來房企在上海，或者一線城市參與城市更新，需要大量資金的投入。比如綠城，該公司在上海二批次土拍中，中簽三幅地塊，而據(jù)知情人士透露，在三批次土拍中，綠城并沒有報名任何一幅地塊，剔除資金方面的因素，或許對于項目的地段也有所選擇。

張宏偉還提及，以何種方式切入城市更新賽道，將是房企參與的一個重要課題。比如，地方政府比較關(guān)心長租公寓、人才公寓、城市商業(yè)配套等，那就以城市綜合體開發(fā)來進(jìn)行城市更新或勾地;如果公司自身有一些文旅、康養(yǎng)、養(yǎng)老等產(chǎn)品類型經(jīng)驗，那么可以在近郊或遠(yuǎn)郊有康養(yǎng)文旅資源的板塊做類似這樣的文旅康養(yǎng)項目，可以以此作為談判籌碼進(jìn)行勾地。

一個事實是，當(dāng)下房企流動性風(fēng)險仍然處于出清階段，另外疊加比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)因素，房地產(chǎn)需求端發(fā)生了重大變化，整個市場還在深度調(diào)整。一些房企人士認(rèn)為，政府出臺了大量政策，有一些政策放松限制與管控，助推市場回歸本質(zhì)。這也表明，房地產(chǎn)還是壓艙石之一。當(dāng)前大眾對于房地產(chǎn)的認(rèn)知，也回歸到相對比較理性的視線與角度。而城市更新，更讓企業(yè)有機(jī)會在新賽道上重新整合與發(fā)展。