房貸沒還完就能賣房，“帶押過戶”將全面推廣

二手房交易流程與成本，迎來重大變動。

在傳統(tǒng)的交易觀念里，“一手交錢，一手交貨”是再正常不過的。但涉及到二手房的買賣，卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題。除了通過第三方“贖樓”，是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式?

在已有多地積極探索開展不動產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)的基礎(chǔ)上，兩部門發(fā)文明確全面推進“帶押過戶”，這一模式也將得到更大范圍和更大程度的推廣。

新政發(fā)布，助力“小陽春”

“金三銀四”被認為是樓市交易的傳統(tǒng)旺季之一。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年3月，一線城市市場均價延續(xù)上漲行情，二線和三四線城市市場均價下滑。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，展望后市，二季度市場熱度如何還需要看后續(xù)是否有實質(zhì)性的利好政策加持，僅靠此前積壓的需求難以支撐市場的長期回暖。

利好的消息很快傳來。近日，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。

這也意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化、常態(tài)化的全面推進。

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，包括深圳、濟南、大連等省會城市和計劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。

《通知》發(fā)布后，北京也立刻跟進。據(jù)北京銀保監(jiān)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門聯(lián)合發(fā)布的通知，從3月31日起，居民出售在京住房時不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，以降低居民住房交易成本。

兼容跨行貸款是北京落地“帶押過戶”政策的創(chuàng)新點。“從對購房者的覆蓋面來說，北京的做法更吻合各類不同的購房和貸款需求。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，各城市在“帶押過戶”的流程設(shè)計和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面陸續(xù)發(fā)力，這將有助于更好推行這一模式。

加速交易，利好買賣雙方

“原業(yè)主房貸沒還清就要出售的情況很多，尤其是在學區(qū)房置換等旺季時間，擔保公司會接到大量的‘贖樓’業(yè)務(wù)。”房產(chǎn)中介李先生對中新財經(jīng)記者表示。

據(jù)他介紹，“贖樓”也稱“過橋”，主要有兩點弊端：一是手續(xù)復(fù)雜，需要等解押后才能交易，少則要等一周多，也有半個甚至幾個月也完成不了的;二是費用也高，解押的過程中要算日息，加上給擔保公司“手續(xù)費”，順利的話往往也需要3個點左右的利息。

“目前二手房市場整體的庫存量還是很高的，‘帶押過戶’肯定是個可以節(jié)省時間和資金成本的利民措施。”李先生認為，接下來除了已有的房源能加速流通，相信掛牌量也會再增加。

身在浙江的高先生不久前剛剛完成了“帶押過戶”的手續(xù)。他對記者表示，自己本意是想提前還房貸，但是預(yù)約后發(fā)現(xiàn)要等很久，后來了解到“帶押過戶”的模式，便成功把自己未還完房貸的房子賣了出去。

高先生介紹，“帶押過戶”辦理起來非常快，幾個工作日就完成了過戶，操作流程比較簡單，當?shù)刈〗ň謺幸粋€資金監(jiān)管賬戶，進行資金的撥付，也比較安全，而且都是按照當下的新利率來計算，買房人也不吃虧。

“我覺得這對二手房買賣雙方來說都是利好，交易簡單了，可能有很多之前在猶豫的人決定交易，市場也可能跟著活躍起來。”他認為，相信隨著更多支持政策的推進，模式會愈發(fā)完善。

認真核實，警惕潛在風險

“‘帶押過戶’的交易方式，可以一定程度降低交易成本、減輕交易風險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，政策的進一步推進和擴圍，對當前房地產(chǎn)市場或?qū)a(chǎn)生積極帶動。

當然，新的模式下也會產(chǎn)生新的風險。前述《通知》中也特意提到，地方在實踐探索中，主要形成了抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式等3種“帶押過戶”模式，各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”、防范抵押權(quán)懸空等風險。

“技術(shù)層面是比較簡單的。通過預(yù)告登記和公正，可以提前鎖定交易，防止‘一房二賣’，也防止抵押權(quán)落空，防止申請了貸款無法獲得產(chǎn)權(quán)等。另外，金融和不動產(chǎn)可以根據(jù)各自訴求制定完善交易流程。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《通知》中提出的三種模式，事實上就是結(jié)合不同訴求提出的三種可行的，能保護各方權(quán)益的途徑。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師也對此提出建議，對于購房人而言，在核實擬購買的房屋可以“帶押過戶”的基礎(chǔ)上，務(wù)必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時間差;作為賣方，也需要提前核實購房人的個人征信，提前核實清楚購房人未來的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問題，不能及時回款解押。(完)