南通法拍成功試水“帶押過戶”

近日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》，“帶押過戶”即將在全國范圍內(nèi)有效推進。揚子晚報/紫牛新聞記者從南通市崇川區(qū)人民法院了解到，該院早在2022年就在司法拍賣中對“帶押過戶”進行了探索實踐，充分保障申請人的權益，推動了積壓陳案的有效解決。對于不動產(chǎn)“帶押過戶”各方可能面臨的風險，該院法官分別給出了提醒。

“帶押過戶”是指根據(jù)《民法典》規(guī)定，已經(jīng)抵押的不動產(chǎn)買賣轉移時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

2016年，寧夏某公司因經(jīng)營困難向李女士借款1000萬元，約定半年后歸還本金及利息。因該公司未如期歸還借款，李女士起訴至崇川法院并在訴訟中保全了該公司名下的一處不動產(chǎn)。判決生效后，該公司拒不履行判決義務，李女士向法院申請強制執(zhí)行。但在法院執(zhí)行過程中，因保全房產(chǎn)上設置有抵押，且抵押權人始終聯(lián)系不上，使得處置房產(chǎn)陷入了困局。

2021年《民法典》正式施行，其中第406條將轉讓抵押物的合同規(guī)定為有效合同，放開抵押物的轉讓。該規(guī)定實施后，崇川法院便在法拍房領域探究“吃螃蟹”——強制執(zhí)行被執(zhí)行人名下設有抵押權的房產(chǎn)。

在裁定拍賣該公司房產(chǎn)后，一拍、二拍均未能成交，為了減少損失，李女士同意了將流拍房產(chǎn)以物抵債。但由于抵押權人不露面，抵押金額無法確定，如果貿(mào)然解除抵押，抵押權人的權利無法保障，即便李女士將抵押金額匯至法院也將導致無法出賬成為積壓案款。

“帶押過戶”為這一困局打開了思路。承辦法官在充分告知李女士不動產(chǎn)上設置抵押債權的基本情況以及后續(xù)抵押權人實現(xiàn)抵押權的情形后，以不注銷抵押的方式裁定將房產(chǎn)過戶給李女士，不久之后，李女士也成功領到了房產(chǎn)證。

“帶押過戶”也有風險，各方應注意什么?

“帶押過戶”為進一步優(yōu)化營商環(huán)境、滿足人民群眾的需要帶來諸多便利，為二手房交易提供了一個新的選擇。但與此同時，“帶押過戶”也會帶來一些風險，如何避免這些風險?崇川法院執(zhí)行局法官對此給出了提醒：

買方：核實抵押合同有無禁止轉讓約定

購買“帶押房”對買方而言是自己貸款用以償還賣方貸款，自己買下的房屋能否免受拍賣，不僅取決于自身，很大程度上受到賣方的影響。在賣方抵押完全被解除之前，買方對房屋的所有權始終處于不安全狀態(tài)。在實踐操作中，抵押權人為了保障自身權利，往往約定禁止或限制抵押人對抵押物轉讓，此時有約定的要從其約定。

因此，在二手房交易中，買方需注意提前到房管登記部門查詢核實抵押合同中有無禁止轉讓的約定，不能以賣方口頭說明為準，避免出現(xiàn)付了款卻過不了戶的情況發(fā)生。

賣方：還款義務未解除，或面臨提前到期

賣方貸款所設定的抵押并未解除，因此賣方的還款義務也并未解除。一旦房屋出現(xiàn)不可彌補的價值貶損或者房屋滅失，就會加速賣方的貸款到期，使得賣方短期承受巨大的還貸壓力。

如甲方將抵押貸款購買的房產(chǎn)出售給乙方，后該房屋因市場行情發(fā)生重大變化等原因?qū)е路课輧r格大幅下降，此時乙方一旦因自身負債導致房屋被拍賣，甲方貸款也會因此提前到期。如房屋拍賣所得款無法覆蓋甲方貸款余額，甲則需要籌集資金還清不足部分。

抵押權人：調(diào)查實際價值做好風險預估

在買方尚未將賣方貸款還清的階段，房屋可能存在著買賣雙方所設定的多個抵押，當房屋價值不足以清償?shù)盅嚎顣r，抵押在后的抵押權面臨無法實現(xiàn)的風險。法拍房在拍賣中，通常一拍起拍價為房屋評估價的七折，二拍起拍價更低。如果成交價較低，在先的抵押債權無法足額受償，在后的抵押債權更加沒有保障。

因此，作為抵押在后的抵押權人，要充分調(diào)查房屋實際價值，做好風險預估，以最大限度保障自己的貸款權益。