7月樓市修復(fù)遇阻 61城二手房?jī)r(jià)格低于去年同期

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)略增。

環(huán)比看，新房和二手房?jī)r(jià)格下降城市分別為40個(gè)和51個(gè)，比上月分別增加2個(gè)和3個(gè);同比看，新房和二手房?jī)r(jià)格下降城市分別為48個(gè)和61個(gè)，較上月分別持平與增加4個(gè)。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶分析，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲、同比漲幅回落，二三線城市環(huán)比整體呈降勢(shì)、同比降幅擴(kuò)大。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，疊加疫情防控得力與前期寬松政策逐步發(fā)酵，6月市場(chǎng)企穩(wěn)回升，但7月受業(yè)主停貸事件等因素影響，市場(chǎng)信心受挫，樓市修復(fù)之路生波折。在系列政策支持下，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)信心將逐步提升，房?jī)r(jià)跌幅有望收窄。

70城房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量增加

隨著政策組合拳效應(yīng)逐步釋放，6月70城房?jī)r(jià)同比雖然繼續(xù)走低，但環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)修復(fù)特征。但受到業(yè)主停貸事件影響，疊加開發(fā)商推盤節(jié)奏和高溫天氣影響看房等因素影響，6月的市場(chǎng)修復(fù)趨勢(shì)并未延續(xù)至7月。

環(huán)比看，一線城市房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)。受北京、上海和廣州7月新房、二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲影響，一線城市房?jī)r(jià)維持漲勢(shì)，但同為一線城市，深圳7月新房?jī)r(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下降0.2%，二手房?jī)r(jià)格跌幅收窄，仍下跌0.5%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降是多方面因素共同作用的結(jié)果，不能完全將其理解為房?jī)r(jià)均價(jià)下降。今年深圳市場(chǎng)整體處于恢復(fù)狀態(tài)，短期房?jī)r(jià)指數(shù)下跌不影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)。

二線城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)不及一線城市，新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，二手房?jī)r(jià)格則出現(xiàn)下降。盡管7月相當(dāng)一部分三線城市有支持政策推出，但三線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)差，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降。

同比來看，7月，48城新房?jī)r(jià)格同比下降，61城二手房?jī)r(jià)格低于去年同期，較上月增加4個(gè)。

陳霄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，二手房市場(chǎng)更能真實(shí)的反映市場(chǎng)。二手房回溫態(tài)勢(shì)不如新房，一方面，今年以來各地出臺(tái)的寬松政策主要集中于新房市場(chǎng)，針對(duì)二手房的措施尚不集中;另一方面，去年二手房降溫較新房更顯著，當(dāng)前購房者觀望情緒仍存在，業(yè)主降價(jià)出售現(xiàn)象仍然較為集中，二手房?jī)r(jià)格難以上升。部分城市仍在執(zhí)行的二手房指導(dǎo)價(jià)，亦會(huì)限制二手房?jī)r(jià)格。

將時(shí)間拉長(zhǎng)，不同能級(jí)城市之間的房?jī)r(jià)變化的分化情況更加顯著。一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同比繼續(xù)上漲，二線城市則下降，其中二手房降幅更大，同比下降2.5%。三線城市新房、二手房同比降幅亦有所擴(kuò)大，同比分別下降3.2%和3.9%，降幅明顯高于二線城市。

7月房地產(chǎn)市場(chǎng)再降溫，不僅表現(xiàn)在房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量上，在整體房?jī)r(jià)變化上也有所反映。7月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降均值接近0.11%，較6月略有擴(kuò)大;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降均值為0.21%，較上月亦略增。

不僅如此，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、全國商品房銷售面積增速和全國房企本年到位資金增速等指標(biāo)的降幅也較1-6月擴(kuò)大。如1-7月全國商品房銷售面積同比下降23.1%，降幅較1-6月增加0.9個(gè)百分點(diǎn)。與之相對(duì)，1-7月商品房銷售額降幅較1-6月收窄0.1%個(gè)百分點(diǎn)，下降28.8%。

多地寬松政策助力預(yù)期修復(fù)

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，市場(chǎng)預(yù)期減弱是房?jī)r(jià)修復(fù)動(dòng)力不足的原因。一方面，7月以來部分期房項(xiàng)目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)受阻。另一方面，局部地區(qū)疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的大背景下居民消費(fèi)意愿不足。

針對(duì)7月市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)下滑，新房市場(chǎng)出現(xiàn)階段性降溫情況，許小樂認(rèn)為，除了受部分城市業(yè)主停貸事件影響外，房企沖刺半年銷售任務(wù)結(jié)束，開盤減少也是原因之一，市場(chǎng)銷售出現(xiàn)季節(jié)性回落。

由于前期成都、杭州、南京、武漢等重點(diǎn)城市均已有相關(guān)政策推出，7月各地支持政策繼續(xù)推出，但力度減緩，且多為三四線城市。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截止到7月底，年內(nèi)已有超210個(gè)省市累計(jì)出臺(tái)樓市支持政策近600次，其中7月全國有83個(gè)省市出臺(tái)93次房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中有50次政策為公積金相關(guān)政策，20次涉限貸相關(guān)政策。

7月28日，中央政治局會(huì)議召開，定調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)放在首要位置，在重申“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，提出要“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，這意味著穩(wěn)定房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)開始變化，從之前的防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)民生并重。

從中央到地方，近期“保交樓、穩(wěn)民生”的舉措陸續(xù)推出，多地多個(gè)停工項(xiàng)目已復(fù)工。

另外，8月以來各地政策又有加碼趨勢(shì)，如環(huán)京樓市重地廊坊近日官宣取消住房限購，“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的非本地戶籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、蘇州等地的市場(chǎng)上也有二套房首付比例調(diào)整的消息傳出。

基于近期各地政策，日前中信期貨分析認(rèn)為，后期或可期待更高能級(jí)的城市出臺(tái)力度更大的寬松政策。

展望后市，許小樂認(rèn)為市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)是關(guān)鍵。8月以來地方住房支持性政策仍在加碼，較寬松的信貸和調(diào)控政策之下，新房項(xiàng)目有序復(fù)工、交房，加快房企風(fēng)險(xiǎn)化解才能修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。