多地密集出臺(tái)購房政策調(diào)控 連云港公積金貸款最高可達(dá)100萬

8月9日，江蘇省連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布一則《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)連云港市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，在住房貸款政策和商品房預(yù)售監(jiān)管資金方面進(jìn)行了一系列政策調(diào)整。

在公積金住房貸款方面，2022年7月1日至2022年12月31日期間，借款人單方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬元提高至50萬元，借款人雙方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由60萬元提高至100萬元。C類以上人才、D類人才、碩士(或副高職稱、高級(jí)技師)和“雙一流”本科生個(gè)人住房公積金貸款最高額度分別放寬至120萬元、100萬元、70萬元。夫妻雙方可疊加使用。期間在該市購房的職工家庭，無論是否占有產(chǎn)權(quán)，父母或子女任一方都可以作為共同借款人申請住房公積金貸款。

在商業(yè)貸款方面，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

“此次政策提及了公積金貸款額度提高和對改善型購房需求的支持。其中政策明確家庭成員均可成為公積金貸款的共同借款人，這屬于‘一人購房全家?guī)?rsquo;的范疇。而人才類的夫妻雙方可以疊加使用公積金額度新政，也使得此類群體后續(xù)購房能力繼續(xù)增加。總體上，這也是下半年各地會(huì)繼續(xù)采納的做法，依然是金融助力購房市場的特征體現(xiàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者分析道。

保交付出新招

《通知》從三個(gè)方面優(yōu)化了地產(chǎn)行業(yè)營商環(huán)境，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)延遲繳納、預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)、引入保函制度。

其中，《通知》第五條顯示，采用擔(dān)保方式釋放部分商品房預(yù)售監(jiān)管資金。在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，采取商業(yè)保函方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，上限為重點(diǎn)監(jiān)管資金額度的30%。

嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，其中最大的創(chuàng)新點(diǎn)或值得肯定的地方是，政策提及了“在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上”一句話。這說明此類政策的思路是很清晰的，既要嚴(yán)格落實(shí)資金監(jiān)管制度，也要想辦法釋放可用資金。換句話說，目前在預(yù)售資金監(jiān)管方面，應(yīng)該有剛?cè)岵?jì)的操作。連云港的此類思路值得肯定，并且在嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)了商業(yè)保函的做法。

商業(yè)保函，指的是由除銀行以外的，實(shí)力雄厚的商業(yè)機(jī)構(gòu)出具的保函，一般多為專業(yè)擔(dān)保公司開具的公司保函，是商業(yè)機(jī)構(gòu)信用擔(dān)保。

在此之前，各地近期陸續(xù)出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則，包括蘇州、杭州、成都、西安等城市。各地預(yù)售資金新規(guī)包含了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等內(nèi)容。所有已公布細(xì)則的地方預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)均明確：預(yù)售資金應(yīng)全部、直接存入監(jiān)管賬戶，且只能用于與預(yù)售商品房的工程建設(shè)。

對于潛在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的樓盤，上述《通知》提出：“對于存在非疫情原因連續(xù)停工三個(gè)月以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各縣區(qū)(管委會(huì))政府應(yīng)成立工作專班，落實(shí)‘一盤一策’機(jī)制限期及時(shí)協(xié)調(diào)處置。對于前期已經(jīng)出現(xiàn)延期交付情況的樓盤，要加強(qiáng)監(jiān)管，區(qū)別情況處置，情況嚴(yán)重的，可采取要求尚未取得預(yù)售許可證的在建樓棟暫緩建設(shè)等措施保交樓。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類做法是非常務(wù)實(shí)的，即要優(yōu)先從購房者權(quán)益保護(hù)的角度出發(fā)，保住一些已經(jīng)預(yù)售的項(xiàng)目，而減少其他未預(yù)售項(xiàng)目的投入，這樣有助于匯集寶貴資金，確保樓盤及時(shí)交付。

江蘇各地市密集調(diào)控

除了連云港之外，江蘇乃至全國范圍內(nèi)針對信貸、購房政策持續(xù)松綁。在今年5月，蘇州和無錫等地已經(jīng)進(jìn)行了限購放寬。

8月8日，江蘇省南通市海門區(qū)住建局等6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中包括降首付、降利率、提升貸款額度、提升住宅品質(zhì)等方方面面樓市利好政策：首次購房首付比例最低20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%;首套房貸款利率下限執(zhí)行LPR減20個(gè)基點(diǎn);首套房公積金貸款額度放寬至之前的兩倍，最高80萬元/戶;碩士研究生或高級(jí)職稱及以上可申請160萬元/戶公積金等。

同時(shí)，也為房企減輕了負(fù)擔(dān)。適當(dāng)降低普通商品住房用地競買保證金比例，競買保證金比例由出讓起掛總價(jià)的30%降為20%;適當(dāng)延長開發(fā)項(xiàng)目土地出讓金繳款期限，從現(xiàn)行一個(gè)月到六個(gè)月內(nèi)結(jié)清調(diào)整為半年結(jié)清。

江蘇省會(huì)南京今年4月以來也頻頻出臺(tái)新政，不僅多次放寬限購，南京還通過放松限售、調(diào)整公積金購房政策、增加多孩家庭購房套數(shù)等方式松綁樓市。比如，4月南京將非本地戶籍人士申請購房條件從“需于3年內(nèi)在南京連續(xù)2年及以上繳納社保或個(gè)稅，并且不能通過補(bǔ)交個(gè)稅或社保來購買住房”調(diào)整為“1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社保”。

在公積金方面，5月19日，南京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整首次使用住房公積金購買第二套住房公積金貸款額度的通知》，明確自2022年5月20日起，南京市首次使用住房公積金貸款購買第二套房住房公積金貸款最高限額由現(xiàn)行的30萬元/人、夫妻雙方60萬元/戶，調(diào)整至50萬元/人、夫妻雙方100萬元/戶。

不過近期南京坊間流傳“外地人購房無需社保可直接認(rèn)購”的消息，對此，8月1日，南京房管部門回應(yīng)稱此為不實(shí)信息，所有申請要求不變，南京并未全面放開限購。