房企分化態(tài)勢(shì)依然明顯 穩(wěn)健型房企助力市場(chǎng)“信心重啟”

今年以來(lái)，全國(guó)已有100余個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)各類樓市松綁政策超過(guò)300次。隨著樓市政策“工具箱”的打開，房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢復(fù)蘇。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)TOP100房企5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%。其中，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等房企，單月銷售業(yè)績(jī)環(huán)比均錄得正增長(zhǎng)。

但與此同時(shí)，由于融資、償債等問(wèn)題仍未得到根本性的改變，部分房企流動(dòng)性危機(jī)仍存，不得不通過(guò)展期、股權(quán)出售等方式解決資金難題。不難判斷的是，在市場(chǎng)修復(fù)期間，房企間的分化態(tài)勢(shì)依舊明顯。

流動(dòng)性壓力仍存

行業(yè)面臨“償債大考”2022上半年，是外界觀察房企資金實(shí)力和穩(wěn)健度的重要窗口期。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年到期到美元債355.8億美元，其中1月、3月、4月和6月均為償債高峰。房企如何平穩(wěn)應(yīng)對(duì)周期長(zhǎng)、范圍廣的“償債大考”?以中海、遠(yuǎn)洋等為代表的房企，向市場(chǎng)交出了一份穩(wěn)健答卷。

5月2日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，已提前償還一筆到期美元債，本息總金額為5.11億美元。該筆美元債成功償還后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)下一筆美元債到期時(shí)間為2024年，無(wú)集中到期壓力。在市場(chǎng)進(jìn)入下行期、債務(wù)頻頻違約的行業(yè)背景下，遠(yuǎn)洋仍能按時(shí)償債，展現(xiàn)了企業(yè)強(qiáng)大的資金硬實(shí)力。在分析人士看來(lái)，這離不開公司合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)以及對(duì)現(xiàn)金流的高度重視。

據(jù)其2021年業(yè)績(jī)報(bào)披露，遠(yuǎn)洋集團(tuán)短期債務(wù)占比較低，到期債務(wù)分布均衡。具體來(lái)看，1年內(nèi)到期負(fù)債占比20%，1年-2年內(nèi)到期負(fù)債占比19%，2年-5年內(nèi)到期負(fù)債占比50%，5年以上到期負(fù)債占比11%。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)“三道紅線”指標(biāo)已連續(xù)3年處于綠檔。

同時(shí)，充沛且均衡的土地儲(chǔ)備，也為遠(yuǎn)洋的穩(wěn)健發(fā)展增添了新的確定性。截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)二級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備5,314萬(wàn)平方米，基本分布于國(guó)內(nèi)一二線重點(diǎn)城市。

良好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，得到了資本市場(chǎng)的積極認(rèn)可和反饋。自2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇融資寒冬以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望已超過(guò)250余次，對(duì)房企融資等方面產(chǎn)生重大影響。目前，維持投資級(jí)評(píng)級(jí)的房企僅剩10家，如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

近日，中誠(chéng)信國(guó)際發(fā)布遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)(中國(guó))有限公司2022年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，確認(rèn)其主體信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。

市場(chǎng)修復(fù)，穩(wěn)健房企迎來(lái)更大空間

近期，監(jiān)管部門頻頻釋放支持房企合理融資需求的信號(hào)。與此同時(shí)，各地相繼出臺(tái)調(diào)控政策，滿足置業(yè)者合理需求。分析人士指出，中海、遠(yuǎn)洋等基本面良好、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企，或?qū)⒂瓉?lái)更大發(fā)展空間。

一方面，穩(wěn)健型房企因其現(xiàn)金流充足、財(cái)務(wù)狀況良好，以及雄厚的央企、國(guó)企背景，更能得到置業(yè)者的認(rèn)可，這從房企的銷售排名可看出端倪。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前5月，綠城中國(guó)躋入TOP10，建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)躋入TOP20，首開股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)躋入TOP30。其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額294億元，排名較去年同期提升21個(gè)名次。

另一方面，在投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心不足的情況下，穩(wěn)健型房企也成為其較為穩(wěn)妥的投資對(duì)象。5月20日，據(jù)中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司統(tǒng)計(jì)，“19遠(yuǎn)洋01”債券發(fā)行規(guī)模為17億元，需回售金額為13.3億元。其中，9.5億元債券已完成轉(zhuǎn)售，剩余3.8億元金額債券已注銷。良好的轉(zhuǎn)售表現(xiàn)，展現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)遠(yuǎn)洋債券及企業(yè)信用資質(zhì)的充分認(rèn)可。

截至2021年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)擁有尚未提用授信額度超過(guò)人民幣2,300億元，融資成本降低至4.96%。今年1月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功增發(fā)2億美元綠色票據(jù);3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成3年期20億元PPN發(fā)行。4月20日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還成功發(fā)行了2億美元高級(jí)無(wú)抵押綠色債券。該筆債券發(fā)行年期為3年，票面利率為3.8%。

事實(shí)上，在無(wú)論是投資者還是置業(yè)者，安全無(wú)疑是首要考慮要素。投資者需要按時(shí)收回資金，置業(yè)者需要按時(shí)收到高質(zhì)量房屋。顯而易見的是，以遠(yuǎn)洋等為代表的穩(wěn)健型房企具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。

此外，在專家看來(lái)，隨著地方樓市紓困政策的接連落地，一二線城市將迎來(lái)率先復(fù)蘇。財(cái)務(wù)穩(wěn)健、布局高度集中于一二線城市的中海、綠城、遠(yuǎn)洋等房企，在這輪行業(yè)洗牌期能否更進(jìn)一步?值得關(guān)注。