河北廊坊取消限購限售 環(huán)京樓市會(huì)有何變化？

近日，“廊坊政務(wù)”微博發(fā)布了《廊坊市扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子政策措施明白卡》，其中，《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施明白卡》提出，取消戶籍、社保(個(gè)稅)等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購房資格條件。同時(shí)，對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍均價(jià)家庭的住房限售年限要求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廊坊正式發(fā)文取消住房限購、限售等政策，對(duì)于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購房的需求具有積極的意義。但環(huán)京樓市房?jī)r(jià)已腰斬，市場(chǎng)情緒很弱，中短期內(nèi)市場(chǎng)很難出現(xiàn)明顯的反彈。未來環(huán)京樓市能否走出當(dāng)前的泥潭，一方面取決于北京樓市能否明顯回升，另一方面取決于環(huán)京樓市能否避免以往的房地產(chǎn)化，在公共服務(wù)均等化上面有很大的進(jìn)展。

廊坊全面取消限購、限售

8月3日，“廊坊政務(wù)”微博發(fā)布了《廊坊市扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子政策措施明白卡》。

其中，《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施明白卡》顯示的第一條政策措施是優(yōu)化調(diào)整住房限購、限售政策。

具體內(nèi)容是：取消戶籍、社保(個(gè)稅)等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的限制性購房資格條件。對(duì)招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待。對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

值得注意的是，6月17日，廊坊市政府官網(wǎng)曾公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，但當(dāng)時(shí)第一條政策措施顯示的“略”。

另外五條政策措施分別是滿足房地產(chǎn)業(yè)合理資金需求;充分保障引進(jìn)人才的合理住房需求;提高房地產(chǎn)交易服務(wù)水平;打通安置房、保障性租賃住房籌集與存量商品房的通道;用好綠色建筑金融政策支持。

其中，在滿足房地產(chǎn)業(yè)合理資金需求方面提出，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn);進(jìn)一步降低住房公積金貸款首付比例，對(duì)首套自住房首付款比例不低于20%，對(duì)擁有1套房并已結(jié)清貸款再次購普通自住房的首付款比例不低于20%。

在充分保障引進(jìn)人才的合理住房需求方面提出，對(duì)引進(jìn)的高端人才，各地可結(jié)合實(shí)際，在其購買首套自住住房時(shí)給予補(bǔ)貼，并提高住房公積金最高貸款額度。

環(huán)京樓市能否走出當(dāng)前泥潭?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廊坊此次正式取消了限購、限售政策，在購房方面沒有戶籍和社保方面的限制要求，在住房轉(zhuǎn)讓方面沒有限制約束，政策放松力度較大。此次廊坊政策放松涉及面比較大，尤其是提及了“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域。

“廊坊在6月份就有傳言放松了限購，但也限于各類民間的版本，官方的文件并沒有看到，所以市場(chǎng)上猜測(cè)的比較多。此次政策條文公開化，說明下半年廊坊的市場(chǎng)壓力比較大。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是“北三縣”(大廠、香河、固安)的商品房，近年來其量?jī)r(jià)出現(xiàn)了非常大的下降，2017年達(dá)到高點(diǎn)到現(xiàn)在，很多樓盤房?jī)r(jià)下跌50%甚至更多，在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)和熱點(diǎn)區(qū)域來看，如此大的下跌是非常罕見的。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)增長(zhǎng)、保交樓、惠民生的角度來看，迫切需要有紓困的政策。

“當(dāng)前，在北京房?jī)r(jià)依舊非常高，在京常住人口特別是近年來涌入的新市民，收入比較低，買房門檻比較高。在這種情況下，環(huán)京地區(qū)是他們實(shí)現(xiàn)安居、降低購房門檻的一個(gè)重要選擇。”李宇嘉說，此次廊坊退出限購、限售政策，適當(dāng)降低公積金首付比例，對(duì)于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購房的需求具有積極的意義。

不過，李宇嘉同時(shí)指出，環(huán)京樓市出現(xiàn)了近年來最大速度的下跌，特別是房?jī)r(jià)腰斬，很多買房人深受其害，深陷其中。當(dāng)前，市場(chǎng)情緒很弱，對(duì)環(huán)京樓市的未來，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期并不是很樂觀，中短期內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的反彈。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜進(jìn)一步指出，此前廊坊市區(qū)和“北三縣”取消限購政策已經(jīng)落地執(zhí)行，首付比例也已執(zhí)行首套20%、二套30%，房貸利率最低執(zhí)行4.25%，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)回暖，究其原因，一方面是前幾年環(huán)京市場(chǎng)的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動(dòng)，而近幾年北京住房供應(yīng)逐漸增加，同時(shí)疫情防控嚴(yán)格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”;另一方面是環(huán)京區(qū)域近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預(yù)期，人口導(dǎo)入有限，在市場(chǎng)下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也放緩。因此，即便取消限購、限售等政策，對(duì)交易市場(chǎng)的提振效果或有限，短期廊坊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)或難改。

對(duì)于未來環(huán)京樓市能否走出當(dāng)前的泥潭，李宇嘉認(rèn)為取決于幾個(gè)方面：

一是北京的樓市能否明顯的回升，只有北京樓市回升以后，北京新市民買房的需求上升，廊坊的樓市才會(huì)滯后3-6個(gè)月回升;

二是環(huán)京樓市能否避免以往的房地產(chǎn)化，在公共服務(wù)均等化上面有很大的進(jìn)展。如果還像現(xiàn)在這樣大面積的房地產(chǎn)化，公共服務(wù)并未跟上，很難帶來實(shí)質(zhì)性的、趨勢(shì)性的需求反彈。