南京7.6萬套存量新房處歷史高位，同塊板樓盤去化為何冷熱不均？

今年上半年，南京多次優(yōu)化樓市調(diào)控，“松綁”限售、限貸，但市場仍未能全面回暖。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年南京新房成交逾38396套新房，月均成交6399套，同比下跌近5成。而受到疫情等因素影響，搖號樓盤僅占上市項目約15%。

事實上，南京新房庫存量高企。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前南京全市的可售房源套數(shù)為76535套，處于歷史較高水平。記者查閱資料時發(fā)現(xiàn)，甚至有開盤超過一年的項目，網(wǎng)簽比例不超過50%。

以位于雨花臺區(qū)的寶能翡麗河濱項目為例，其最新一次加推在2021年7月21日，三棟樓共304套房源，經(jīng)過一年的銷售，目前該批次房源成交了111套，網(wǎng)簽率僅達到36%。

公開資料顯示，寶能翡麗河濱項目規(guī)劃建設(shè)1562戶，目前南京網(wǎng)上房地產(chǎn)登記入網(wǎng)共503套，目前在售三個房型為93平方米的3室2廳、120平方米3室2廳和132平方米4室2廳，均為精裝修交付。

每經(jīng)品房小程序顯示，寶能翡麗河濱的估值參考價為25220元/平方米。在購物配置、通勤車速等領(lǐng)先于區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)，但在教育、醫(yī)療、公共交通等方面處于板塊內(nèi)落后水平。

從商業(yè)購物配套來看，寶能翡麗河濱周邊共有大小購物場所6個，除了雨花吾悅廣場距離稍遠(1.6公里)外，金地自在城、花樣年花生唐等購物中心均在步行可至的范圍內(nèi)，與雨花臺區(qū)其他小區(qū)比較，優(yōu)于73%的住宅小區(qū)，購物舒適度較高。

出行方面，由于緊鄰快速路，小區(qū)周邊主干道早晚高峰車速優(yōu)于雨花臺區(qū)72%的小區(qū)，在駕車出行方面舒適度較高。但在公共交通方面的劣勢也同樣明顯，盡管軌道交通2號線(S2)已在建設(shè)中，但最近的站點板橋北站距離寶能翡麗河濱直線距離仍有1.6公里，并且2024年方可正式開通。

此外，公交站點較少也是寶能翡麗河濱作為郊區(qū)項目的一大短板，周邊1公里范圍內(nèi)僅有8個公交車站，在雨花臺區(qū)域低于97%的住宅小區(qū)。

盡管項目介紹中周邊有金陵華興實驗學(xué)校、金地力學(xué)小學(xué)、板橋小學(xué)、板橋中學(xué)等，但每經(jīng)品房小程序顯示，周邊1公里范圍(3.14平方公里)內(nèi)只有3所幼兒園、1所小學(xué)，對于區(qū)域內(nèi)學(xué)生兒童占比17%的人口結(jié)構(gòu)而言稍顯不足。

醫(yī)療配套方面，直線距離800米左右有南京市第一醫(yī)院雨花分院，1100米有蓮花湖社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，而梅山醫(yī)院、南京兒童醫(yī)院等均有一定的距離。

但在板橋區(qū)域，也有去化表現(xiàn)不錯的樓盤。

如寶能翡麗河濱隔壁的宋都柏悅府項目，今年6月份加推一棟住宅，目前銷售進度已經(jīng)過半。每經(jīng)品房小程序顯示，宋都柏悅府的估值參考價為25220元/平方米。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示成交信息顯示，宋都柏悅府在2020年多次開盤中始終保持著83%的平均去化率，2021年10月的加推平均去化率降到了61%%，今年4月份去化率雖然降低，但仍比寶能翡麗河濱的去化情況高出不少。

通過每經(jīng)品房小程序樓盤PK功能可發(fā)現(xiàn)，宋都柏悅府與寶能翡麗河濱在價格、教育配置、醫(yī)療配置等方面極為相似，但在居住密度上，宋都柏悅府僅為8%，比寶能翡麗河濱的34%更低。

同時，宋都柏悅府在地鐵、公交方面的配置也強于寶能翡麗河濱。在通勤車速方面，宋都柏悅府更是高出雨花臺區(qū)98%的住宅小區(qū)，出行整體情況普遍優(yōu)于寶能翡麗河濱。

至于未來幾年的房價走勢，每經(jīng)品房小程序顯示，寶能翡麗河濱房價漲幅將高于雨花臺31%的小區(qū)，宋都柏悅府僅高于雨花臺9%的小區(qū)。