房地產(chǎn)行業(yè)多路融資現(xiàn)回暖

多家房企在交易所和銀行間市場發(fā)債、銀行房地產(chǎn)并購主題債券持續(xù)升溫、資產(chǎn)管理公司助力房企紓困領(lǐng)域動作不斷……在房住不炒前提下，房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)回暖跡象。

展望未來，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房住不炒前提下，在政策助推下，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境有望繼續(xù)穩(wěn)步改善。

房企境內(nèi)發(fā)債持續(xù)提速

據(jù)上交所5月30日披露，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第五期)已于2022年5月27日發(fā)行，最終品種一發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元，票面利率為3.20%;品種二發(fā)行規(guī)模為人民幣5億元，票面利率為3.68%。

實際上，這正是房企近期境內(nèi)發(fā)債提速的一個縮影。5月16日晚間，碧桂園、龍湖集團(tuán)以及美的置業(yè)三大房企分別發(fā)布公告稱，將發(fā)行公司債券。其中，龍湖已率先于5月20日成功發(fā)行5億元公司債券，碧桂園于5月23日成功發(fā)行5億元公司債券，5月24日美的置業(yè)成功發(fā)行10億元公司債券。

除了在交易所發(fā)行公司債之外，在銀行間市場，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境也在持續(xù)改善。非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊信息系統(tǒng)公開信息顯示，鐵建地產(chǎn)、珠海華發(fā)、南京奧體等企業(yè)已合計提交約260億元債務(wù)融資工具的注冊申請。5月以來，保利發(fā)展、保利置業(yè)、建發(fā)地產(chǎn)、杭州濱江等企業(yè)合計約235億元債務(wù)融資工具已接受注冊。

值得注意的是，為了積極支持符合條件的民營地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)合理的市場融資需求，5月24日，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行還聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證，用于助力新城控股發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)。這也是中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證。

房企融資的成本也有所下行。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至5月30日，房企發(fā)行中期票據(jù)平均發(fā)行利率在3.6%左右，個別房企中期票據(jù)發(fā)行利率降至2.88%。而去年同期發(fā)行的中期票據(jù)平均利率在4.28%左右，最低票面利率為3.29%。

“近期，國內(nèi)多家房企在銀行間和交易所市場開展債務(wù)融資，是房地產(chǎn)融資回歸正?；囊环N表現(xiàn)，向市場釋放了積極正面信號。優(yōu)質(zhì)企業(yè)在公開債券市場上的成功發(fā)行，將有利于提升投資人的信心水平。”光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示。

銀行、資產(chǎn)管理公司多渠道紓困房企

自年初以來，多家銀行陸續(xù)發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券，這一趨勢仍在持續(xù)。5月26日，廣發(fā)銀行在全國銀行間債券市場發(fā)行50億元房地產(chǎn)并購主題債。房地產(chǎn)并購主題債券募集資金，將重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

而除了銀行之外，資產(chǎn)管理公司(AMC)在助力房企紓困領(lǐng)域同樣動作不斷。

日前，江蘇省房企中南建設(shè)發(fā)布公告表示，公司收到控股股東中南控股集團(tuán)有限公司通知，其與中國華融、南通市保障房建設(shè)投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司、江蘇海晟控股集團(tuán)有限公司共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，將對部分項目提供總規(guī)模不超過50億元的支持。

在此之前，陜建地產(chǎn)集團(tuán)與中國信達(dá)陜西分公司交流座談并簽署合作備忘錄。雙方達(dá)成一致合作意向，雙方將共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金，發(fā)揮各自優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向，積極圍繞危困房企并購開展合作。中國長城也與佳兆業(yè)集團(tuán)、招商蛇口在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

AMC頻頻發(fā)力背后正是監(jiān)管政策的持續(xù)引導(dǎo)。中銀證券研報稱，在AMC不良資產(chǎn)項目的投資業(yè)務(wù)中，當(dāng)前主要以金融債權(quán)收購業(yè)務(wù)、問題房企債權(quán)收購與債務(wù)重組、并購貸款融資以及城市更新項目融資等業(yè)務(wù)方向為主。接下來，AMC　參與程度或更深，為整個房地產(chǎn)行業(yè)紓困贏得時間和空間，推動行業(yè)逐步出清，實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境有望穩(wěn)步改善

房地產(chǎn)穩(wěn)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)的重要因素。近期，從中央到地方，多次會議接連釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期、守住風(fēng)險底線的信號，金融部門也紛紛表態(tài)。

人民銀行研究局課題組5月30日發(fā)布文章《促進(jìn)消費投資增長　實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)高質(zhì)量運行》，文章稱，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)和政策目標(biāo)不動搖的前提下，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給;擴(kuò)大保障性租賃住房供給，綜合利用稅費手段，加大保障性租賃住房金融支持力度;健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。人民銀行、銀保監(jiān)會召開主要金融機構(gòu)貨幣信貸形勢分析會也提及，“要落實政策要求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長”。

展望未來，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房住不炒前提下，在政策助推下，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境有望繼續(xù)穩(wěn)步改善。

不少銀行近期都有所表態(tài)。在日前舉行的浦發(fā)銀行2021年度暨2022年第一季度業(yè)績說明會上，浦發(fā)銀行副行長王新浩表示，2022年將優(yōu)化和完善房地產(chǎn)客戶準(zhǔn)入管理細(xì)則，拓寬房地產(chǎn)一類客戶名單，新增百強縣展業(yè)區(qū)域，客戶準(zhǔn)入環(huán)節(jié)適度前置，提高融資個性化方案的容忍度。

興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏在2021年年度股東大會上表示，年初以來，興業(yè)銀行已經(jīng)通過并購重組或其他金融機構(gòu)提供并購貸款，本息無損化解了房地產(chǎn)相應(yīng)項目的風(fēng)險。今年該行已經(jīng)安排200億元的并購額度化解潛在風(fēng)險項目。

中歐國際工商學(xué)院教授盛松成建議，在堅持房住不炒和風(fēng)險防范的前提下，可以適當(dāng)延長房企去杠桿周期，繼續(xù)適當(dāng)放松需求端限制，支持剛性和改善性住房需求，但是重點城市的放松仍需謹(jǐn)慎。他建議，要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管：一是在確保資金用途合理前提下，可以適當(dāng)降低預(yù)售資金的凍結(jié)比例;二是在一定行政區(qū)域內(nèi)，增加資金跨項目調(diào)配的便利性等。