單邊代理：模式雖好利益分配需厘清

被認(rèn)為顛覆傳統(tǒng)二手房交易模式的“單邊代理”機(jī)制，在深圳推出以來(lái)引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注。(據(jù)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》1月28日?qǐng)?bào)道)

從法律層面上講，中介經(jīng)紀(jì)人并不代表任何買(mǎi)方和賣(mài)方的權(quán)益，其核心目的是撮合成交，并最終獲取交易傭金。因此，在信息不透明的情況下，以往的雙邊居間代理模式很容易出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人“吃差價(jià)”或者“吃了原告吃被告”，從而引發(fā)消費(fèi)糾紛。而單邊代理模式則是買(mǎi)賣(mài)雙方各自獨(dú)立委托不同的經(jīng)紀(jì)人，中介各為其主，有助于推動(dòng)二手房交易規(guī)范化。值得深思的是，單邊代理模式雖好，但從深圳的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果來(lái)看卻并不理想。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方以及中介機(jī)構(gòu)對(duì)“單邊代理”的態(tài)度并不積極。截至2022年1月10日，深圳新版二手房交易系統(tǒng)累計(jì)完成的790宗交易網(wǎng)簽備案中，主要成交形式為“買(mǎi)賣(mài)雙方代理機(jī)構(gòu)均為同一機(jī)構(gòu)不同經(jīng)紀(jì)人”，或“形式上買(mǎi)賣(mài)雙方代理機(jī)構(gòu)雖為不同方，但本質(zhì)上卻同屬一個(gè)集團(tuán)/加盟體系內(nèi)”。在新版系統(tǒng)正式上線(xiàn)46天后，才出現(xiàn)唯一一單真正意義上的跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣(mài)。

為什么會(huì)如此?縱觀(guān)深圳二手房“單邊代理”模式，仍有需要細(xì)化完善的地方。比如，針對(duì)過(guò)戶(hù)前后的服務(wù)，在雙邊代理模式下，中介會(huì)給雙方提供一條龍服務(wù)。但在單邊代理模式下，賣(mài)方中介和買(mǎi)方中介如何分配任務(wù)?是否以過(guò)戶(hù)為時(shí)間節(jié)點(diǎn)?

更重要的是，傭金分配尚未達(dá)成共識(shí)是各中介之間壁壘森嚴(yán)的主要原因。在以前的雙邊代理模式下，傭金基本上都是由買(mǎi)方支付，而深圳的單邊代理新模式并未公布傭金分配的細(xì)則。由于受雙邊居間模式交易習(xí)慣影響深遠(yuǎn)，且缺少跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣(mài)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，尤其跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣(mài)時(shí)，雙方中介的權(quán)益與責(zé)任劃分、傭金分配等一系列實(shí)操標(biāo)準(zhǔn)尚處在摸索階段，部分機(jī)構(gòu)人為設(shè)置跨機(jī)構(gòu)合作壁壘，拒絕聯(lián)手交易，從而導(dǎo)致當(dāng)前跨機(jī)構(gòu)合作的意愿較低。

深圳在全國(guó)打響了單邊代理模式第一槍?zhuān)伺e預(yù)示著二手房市場(chǎng)從交易型向服務(wù)型的全面升級(jí)，這是時(shí)代和市場(chǎng)發(fā)展的必然，也將倒逼行業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)。目前隨著樓市調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)，賣(mài)方市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的話(huà)語(yǔ)權(quán)開(kāi)始提升，這在一定程度上有助于推動(dòng)單邊代理模式的落地。

房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個(gè)需要沉淀和精進(jìn)的行業(yè)，機(jī)構(gòu)比拼的不再是資金與規(guī)模，而是信譽(yù)與服務(wù)、專(zhuān)業(yè)與能力，只有堅(jiān)持誠(chéng)信、規(guī)范，提供差異化的服務(wù)體驗(yàn)才是贏得消費(fèi)者認(rèn)可的唯一出路。