物管企業(yè)加快并購擴(kuò)規(guī)模 行業(yè)集中度呈加劇趨勢

2021年物管行業(yè)的并購大戲，在2022年繼續(xù)上演。

新年伊始，上市僅一年的華潤萬象生活打響了并購第一槍。緊接著，1月7日晚間，與萬物云一樣多年稱不上市的龍湖智創(chuàng)生活向港交所遞交招股書。隨后，1月12日，麗水錦茂企業(yè)管理工作室等轉(zhuǎn)讓鄭州智萍企業(yè)管理有限責(zé)任公司100%股權(quán)，上海永升物業(yè)管理有限公司接盤。

“傳統(tǒng)第三方物業(yè)公司靠自身發(fā)展面臨項(xiàng)目拓展天花板，成本每年攀升，傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)單價(jià)增長卻較慢，因此只有靠不斷發(fā)展壯大，才能在競爭中保證生存。”第一太平戴維斯華北區(qū)估價(jià)部負(fù)責(zé)人、高級董事胡建明向《證券日報(bào)》記者表示，物管公司發(fā)展壯大的途徑通常有兩條，一是靠公司內(nèi)部資本積累，實(shí)現(xiàn)漸進(jìn)式成長;二是通過公司并購，快速擴(kuò)展資本規(guī)模，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。依據(jù)國外公司發(fā)展歷程，大公司幾乎都是通過某種程度或形式的兼并收購才成長起來的。

克而瑞物管通過對市場公開披露信息(含非上市企業(yè))監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2021年，物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購案涉及金額已超過400億元，這個(gè)數(shù)值是2020年的四倍。

頭部物管企業(yè)并購加速

眾所周知，物管行業(yè)是從服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)逐漸獨(dú)立而走向資本市場的。截至2021年底，全國上市物管公司達(dá)55家，隨著頭部物管企業(yè)加快從房企拆分上市進(jìn)程，行業(yè)迎來“大魚吃小魚”的新競爭格局。

克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測顯示，2021年，物管企業(yè)的前10門檻值大幅提升，企業(yè)要進(jìn)入行業(yè)發(fā)展前10名，在管面積值要達(dá)到2.70億平方米以上，這與2020年的數(shù)值相比，前10門檻提升8300萬平方米，增幅為44.39%。

在2021年全年并購案涉資超過400億元的市場環(huán)境中，頭部物管企業(yè)快速壯大，涉及并購方包括碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、萬物云等在內(nèi)33家物管企業(yè)。比如，碧桂園服務(wù)2021年啟動(dòng)了三筆大手筆并購，分別是以54.32億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)股權(quán)、以不超過100億元收購富力物業(yè)以及以不超過33億元收購彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)鄰里樂控股。單單這三筆，碧桂園服務(wù)就花了187億元，約占2021年內(nèi)物管行業(yè)收并購總金額比重的47%，幾乎占據(jù)了半壁江山。

從2022年開年物管企業(yè)的上述資本動(dòng)作來看，并購依然在加速啟動(dòng)。“收并購的優(yōu)勢與慣常運(yùn)營發(fā)展相比，可以大大削減投資時(shí)間、快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張、產(chǎn)生業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)以及借此削減對現(xiàn)有業(yè)務(wù)的依靠，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”胡建明對《證券日報(bào)》記者表示。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴也表示，物管企業(yè)收并購大潮背后顯現(xiàn)出三大發(fā)展邏輯：第一，政策利好的背景下，物管企業(yè)迎來收并購窗口期，而資本的持續(xù)涌入支撐了企業(yè)的收并購意愿;第二，收并購有利于物管企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略發(fā)展;第三，收并購可以反哺物管企業(yè)在資本市場的競爭優(yōu)勢。

行業(yè)集中度將加劇

當(dāng)前，由于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模增速持續(xù)放緩，天花板將至，無生存壓力的房企不得不提前布局第二增長曲線，而物管板塊是財(cái)務(wù)收入較為穩(wěn)定，資本市場目前較為認(rèn)可的可拆分業(yè)務(wù)，自然是房企的首選分拆上市業(yè)務(wù)。

有研究機(jī)構(gòu)稱，2021年，新赴港遞交IPO申請物管企業(yè)數(shù)量高達(dá)36家，新增上市物管企業(yè)僅14家，上市平均用時(shí)已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天。目前55家上市物管企業(yè)總市值6500億港元，而在2021年內(nèi)，這一市值曾高達(dá)萬億港元，相當(dāng)于下降超過三成。

但這并未影響部分物管企業(yè)加快上市融資，從而加速實(shí)現(xiàn)并購擴(kuò)張的目的。“從已經(jīng)上市的物管企業(yè)來看，上市后融資加快，為在當(dāng)下地產(chǎn)正值寒冬之際低價(jià)收購資產(chǎn)提供了資金。”有業(yè)內(nèi)分析師向《證券日報(bào)》記者表示，相較于房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，當(dāng)前物管企業(yè)上市籌資相對輕松，資本的密集涌入加速了物管行業(yè)的整合、分化。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年共有8家上市物管企業(yè)發(fā)起11項(xiàng)配售或者可轉(zhuǎn)債券，募集資金凈額達(dá)345.67億港元。而這些資金，多用于收并購。

目前，物管行業(yè)陸續(xù)得到國家多個(gè)政策支持，成為房企布局“第二增長曲線”的重要選擇。同時(shí)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)流動(dòng)性問題，其可能出售旗下優(yōu)勢的物管資產(chǎn)來度過低谷，這給急于擴(kuò)規(guī)模的物管企業(yè)帶來增量機(jī)遇。

“當(dāng)下依然屬于物管企業(yè)收并購的窗口期。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報(bào)》記者表示，但需審慎考慮兩大因素：第一，地產(chǎn)行業(yè)承壓，物管企業(yè)合約面積增長的不確定性增大，因此，在收并購時(shí)應(yīng)多加考慮被收購企業(yè)未來業(yè)績的可實(shí)現(xiàn)性，進(jìn)而商定交易價(jià)格;第二，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)尚未出現(xiàn)春暖花開的跡象，作為關(guān)聯(lián)企業(yè)的物業(yè)公司，其運(yùn)營情況也有可能出現(xiàn)某些不確定性，因此企業(yè)在收并購時(shí)應(yīng)在整體風(fēng)險(xiǎn)可控下進(jìn)行并購，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

牛曉娟同時(shí)表示：“并購加速了行業(yè)整合，為整個(gè)行業(yè)帶來諸多變數(shù)和不確定性，但有一點(diǎn)可以確定，整個(gè)市場的集中度會顯著提升。”

物管企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張背后也面臨發(fā)展新命題?？硕鸱治鰩熣J(rèn)為，一方面，企業(yè)的大量收并購帶來了人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業(yè)持續(xù)盈利帶來了不確定性;另一方面，頭部企業(yè)定位早已超出傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)范疇，更偏重于“空間”管理服務(wù)，但截至目前，物管公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。如何解決這些新命題，尚待觀察。