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首輪集中供地成為分界線 重慶樓市2021的熱鬧與冷靜

首輪集中供地成為分界線
2022-01-07 13:22 來(lái)源: 編輯:鳳凰網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

“整體來(lái)看,今年重慶樓市和全國(guó)很多城市情況類(lèi)似。”重慶一頭部房企項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人張昆告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,很多項(xiàng)目?jī)?yōu)惠只到2021年12月月底,1月的時(shí)候所有優(yōu)惠全面收回。

2021年,重慶樓市經(jīng)歷了上半年的瘋狂:首批集中供地?zé)崆楦邼q,“日光盤(pán)”頻現(xiàn),市場(chǎng)供不應(yīng)求……

也經(jīng)歷了下半年的寒冬:市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下,二三批次集中供地,國(guó)企、央企成為主力;嚴(yán)厲調(diào)控下,二手房幾乎停擺,新房更是“賣(mài)不動(dòng)”。

盡管如此,重慶新房?jī)r(jià)格依然保持了高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),以同比8.0%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó),甚至在2021年8月同比數(shù)據(jù)上漲至兩年來(lái)的最高值8.8%。

“今年受政策環(huán)境、土地成本、購(gòu)房者觀望情緒等多方影響,重慶房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)仍能保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅表示。

年末新房市場(chǎng)靠?jī)?yōu)惠回暖

整理收拾好最后一份當(dāng)日客戶(hù)接待資料,梁琳打開(kāi)釘釘準(zhǔn)備打卡下班,但系統(tǒng)顯示“打卡失效”,此時(shí)已是2021年12月27日凌晨1點(diǎn)。

梁琳是重慶中央公園板塊萬(wàn)科·濮園的一名置業(yè)顧問(wèn),“2021年12月購(gòu)房者明顯增多,特別是周末,忙到深夜才下班回家是常態(tài)。”

梁琳不是個(gè)例。

2021年的最后一個(gè)月,包括萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)、保利等在內(nèi)的眾多頭部開(kāi)發(fā)商均拿出了不同程度的優(yōu)惠,吸引大量購(gòu)房者入場(chǎng)。

日前,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份先后來(lái)到近年重慶置業(yè)熱門(mén)區(qū)域中央公園板塊、悅來(lái)板塊,走訪了多個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目。

盡管當(dāng)天天空飄著雨,氣溫急劇下降,但下午5點(diǎn)的保利·時(shí)區(qū)售樓部里仍聚集了近10組購(gòu)房者。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)李程介紹,2021年10月項(xiàng)目首開(kāi),均價(jià)22500元/平方米,精裝交付。

“開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出的房源基本賣(mài)完,目前在售是新推出的9號(hào)樓,價(jià)格方面較開(kāi)盤(pán)有9.7折優(yōu)惠。”

“12月市場(chǎng)明顯回溫,基本每天都會(huì)接待5、6組客戶(hù)”,李程表示,其所在項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一直都還不錯(cuò),“今年公司給到我們項(xiàng)目的銷(xiāo)售任務(wù)也已經(jīng)提前完成了。”

重慶悅來(lái)板塊某項(xiàng)目售樓處 每經(jīng)記者 陳利 攝

梁琳也表示,2021年12月他們推出了9.7折優(yōu)惠,單月就銷(xiāo)售了100余套房源。12月25日、26日周末兩天就分別銷(xiāo)售了14套、17套,“而在此之前,項(xiàng)目一直未推出任何優(yōu)惠措施。”

“整體來(lái)說(shuō),今年重慶樓市和全國(guó)很多城市的情況類(lèi)似”,張昆告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“去年4月第一輪集中供地后重慶房?jī)r(jià)大幅上漲,此后盡管年中成交量有所下滑,但價(jià)格一直未曾下跌,到年終房企沖刺全年業(yè)績(jī),優(yōu)惠幅度才有所增加。”

高溫不退、量?jī)r(jià)齊漲、開(kāi)盤(pán)售罄……首次集中供地后,重慶樓市熱度一度處于全國(guó)C位,很多房企2021年上半年幾乎就完成了全年KPI。

鏈家茶園新區(qū)一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人徐婷婷回憶道,“當(dāng)時(shí)一手房相當(dāng)火爆,每個(gè)售樓部都排隊(duì),基本沒(méi)什么服務(wù)可言,人太多了,顧不上。買(mǎi)房意向不是很明確的客戶(hù),銷(xiāo)售也不會(huì)太多地游說(shuō)和挽留,因?yàn)橐I(mǎi)的人多得是。”

與此同時(shí),各大樓盤(pán)也取消了優(yōu)惠活動(dòng),甚至部分項(xiàng)目還出現(xiàn)了捂盤(pán)現(xiàn)象,大部分項(xiàng)目特別是熱門(mén)區(qū)域項(xiàng)目還取消了分銷(xiāo)。

可供佐證的是,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2021年以來(lái)重慶新建商品房、二手房,價(jià)格均持續(xù)上漲。

5月,重慶新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.9%、同比上漲8.0%,此后同比數(shù)據(jù)一路上漲,至8月同比數(shù)據(jù)上漲至兩年來(lái)的最高值8.8%。但另一方面,2021年6月開(kāi)始,重慶新建商品住宅環(huán)比價(jià)格增速放緩,從1.0%、0.7%、0.8%、0.1%到10月環(huán)比持平,11月還出現(xiàn)了2021年以來(lái)首次下跌,-0.2%。

“進(jìn)入2021年下半年,特別是7、8月信貸收緊后,盡管當(dāng)時(shí)各家房企項(xiàng)目均未有降價(jià)銷(xiāo)售,但成交量受到嚴(yán)重影響,很多項(xiàng)目趁著年底抓緊促銷(xiāo)沖刺年度任務(wù),這也是2021年末重慶房?jī)r(jià)下跌的一個(gè)重要因素。”張昆說(shuō)。

如在2021年雙十一期間,旭輝西南聯(lián)動(dòng)重慶、昆明、貴陽(yáng)三地37個(gè)項(xiàng)目,推出限時(shí)最低5折起的優(yōu)惠購(gòu)房;招商蛇口云邸、雍景城、公園上城、雍江府等項(xiàng)目限時(shí)員工推薦特惠房基礎(chǔ)上再打99折;陽(yáng)光城川渝區(qū)域推出11套特價(jià)房,最高優(yōu)惠30萬(wàn)元,認(rèn)購(gòu)還可享車(chē)位、物業(yè)抵用券等。

在記者實(shí)地走訪的多個(gè)項(xiàng)目中,中央公園板塊龍湖·云瑤玉陛一套原本總價(jià)230萬(wàn)元的洋房,最高9折優(yōu)惠后210萬(wàn)元左右能拿下;悅來(lái)板塊融創(chuàng)·云翠洋房產(chǎn)品最高優(yōu)惠8.5折,190多萬(wàn)元的產(chǎn)品160多萬(wàn)元就能買(mǎi)下。

值得注意的是,融創(chuàng)·云翠正是2021年4月28日重慶首批集中供地首日融創(chuàng)以總價(jià)26.6億元競(jìng)得的,成交樓板價(jià)13451元平方米,溢價(jià)率61.6%。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹,項(xiàng)目于2021年9月首次亮相,至于為何折扣力度如此大,其解釋為“8.5折優(yōu)惠只針對(duì)一批特價(jià)工抵房,賣(mài)完就沒(méi)有了”。

重慶街頭某高層小區(qū) 每經(jīng)記者 陳利 攝

10年以上二手房依舊大量掛牌

不僅是新房市場(chǎng),2021年重慶二手房市場(chǎng)同樣跌宕起伏。

“去年首輪土拍后,看二手房的人明顯增多了,以前每天能接到3、4組客戶(hù)咨詢(xún)就不錯(cuò)了,土拍后每天咨詢(xún)量翻倍增長(zhǎng)。”徐婷婷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,一些之前看了很久房子、反復(fù)猶豫的客戶(hù)在土拍后也迅速下手了。“特別是剛土拍結(jié)束的一周時(shí)間里,每天都加班到晚上十一二點(diǎn),一些二手房業(yè)主也開(kāi)始坐地起價(jià)。”

二手房行情直白地體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上。貝殼研究院重慶站數(shù)據(jù)顯示,2021年5月,重慶二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到近年峰值,成交量指數(shù)幾乎成倍增長(zhǎng),成交均價(jià)同樣如此。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月重慶二手房環(huán)比上漲1.3%,在70城中排名第二;5月上漲1.0%,同樣排名第二。

事實(shí)上,這在重慶并不常見(jiàn)。由于新房供應(yīng)量充足,重慶二手房庫(kù)存量一度高企,掛牌量曾連續(xù)多月穩(wěn)居全國(guó)第一。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道,2021年3月,重慶二手房存量超20萬(wàn)套,進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

然而這波行情并未持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間,到2021年6月,二手房成交量指數(shù)攔腰減半,市場(chǎng)下滑程度明顯,并且一直持續(xù)到當(dāng)年第三季度。數(shù)據(jù)顯示,2021年三季度重慶二手房成交量指數(shù)環(huán)比下降58%,同比下降37%。從區(qū)域來(lái)看,渝北二手房成交量占比最高,沙坪壩熱度增長(zhǎng)明顯,而渝中區(qū)熱度持續(xù)走低。

戴小紅此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示,“重慶二手房一直以?huà)炫屏看笾Q(chēng),尤其是與一線城市相比,但考慮到重慶自身的情況,這一掛牌量仍處合理范圍。一方面由于掛牌量中涵蓋有區(qū)縣的掛牌房源,另一方面也源于重慶新房的高量成交。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2011年以來(lái)重慶主城區(qū)商品住宅成交近200萬(wàn)套,其中2016-2019年成交套數(shù)均超20萬(wàn)套,加之掛牌房源中仍有10年以上房源。

“重慶目前掛牌房源大部分是超過(guò)10年房齡的老房源,房齡在5年內(nèi)的房源相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少。”李婷婷表示。

另一方面,重慶部分區(qū)域也發(fā)布相關(guān)政策,以期提振市場(chǎng)。

2021年12月10日,重慶市璧山區(qū)推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng),為期2個(gè)月,自2021年12月10日起至2022年2月10日止?;顒?dòng)期間,購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)璧山區(qū)的一、二手房(限1套),車(chē)位(不超過(guò)2個(gè)),商服用房(不超過(guò)5個(gè))和辦公用房,可享受所繳納契稅同等金額的購(gòu)房補(bǔ)助。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng),璧山區(qū)住建委相關(guān)人士對(duì)此解釋為提振消費(fèi)。“最近樓市行情不太好,與2021年上半年相比下滑比較明顯。”

首輪集中供地成為分界線

縱觀重慶2021年全年三輪集中供地,累計(jì)成交12243畝土地,依然實(shí)現(xiàn)了上萬(wàn)畝土地供應(yīng);累計(jì)成交金額1073.64億元,同比上漲4%。

但三輪供地卻呈現(xiàn)出了“冰火兩重天”:2021年上半年,持續(xù)火爆,地價(jià)一再刷新;下半年,跌入冰點(diǎn),多宗地塊遭遇流拍。

具體來(lái)看,2021年4月28-29日第一輪集中供地,46宗地全部成交,總成交面積6399畝,總成交建筑面積695.31萬(wàn)平方米,總成交金額635.04億元,25宗地樓面價(jià)超過(guò)10000元/平方米,成交樓面均價(jià)9133元/平方米,無(wú)論成交面積還是成交金額,均占全年一半以上;48%的溢價(jià)率,一舉成為22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市全年溢價(jià)率榜首。

作為重慶置業(yè)的熱門(mén)區(qū)域,中央公園板塊2020年成交均價(jià)已達(dá)16198元/平方米,去年土拍中該板塊樓面價(jià)一再被刷新,融創(chuàng)、海成、保利在競(jìng)拍中一再出價(jià),將板塊樓面紀(jì)錄提至15711元/平方米,個(gè)別樓盤(pán)成交單價(jià)升至30000元/平方米。

但到第二、三輪集中供地時(shí),情況急轉(zhuǎn)直下。

第二輪42宗地塊中,9宗提前終止出讓?zhuān)?6宗掛牌成交,2宗競(jìng)拍成交,5宗流拍,成交金額約163億元,流拍率高達(dá)33%,同時(shí)整體溢價(jià)率也由首輪的43%降至0.02%,市場(chǎng)熱度降至“冰點(diǎn)”。

第三輪供地亦如此,23宗地塊成交,5宗地終止,總成交價(jià)約為275.74億元。其中,掛牌成交的20宗地,合計(jì)3277.42畝,可建體量約387.53萬(wàn)平方米,平均樓面價(jià)6607元/平方米;拍賣(mài)成交3宗地,合計(jì)110畝,可建體量約16.93萬(wàn)平方米,平均樓面價(jià)11647元/平方米。

“重慶三批次集中供地市場(chǎng)熱度反差較大,首批時(shí)房企資金相對(duì)充裕,加之優(yōu)質(zhì)地塊較多,且部分房企土儲(chǔ)本就告急,甚至去化周期已不到一年,故熱度較高;二批次時(shí)市場(chǎng)環(huán)境變化,加之拍賣(mài)規(guī)則調(diào)整,土拍市場(chǎng)遇冷;三批次盡管土拍規(guī)則優(yōu)化,但房企拿地積極性仍不強(qiáng),故成交多為掛牌成交”,戴小紅表示,隨著高價(jià)地的逐漸入市,未來(lái)將對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)一定影響,但各項(xiàng)目集中入市,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大,對(duì)房企的產(chǎn)品力也會(huì)提出更高要求。

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