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迷霧之下的樓市政策走向:調(diào)整信號(hào)與“松綁”疑云

迷霧之下的樓市政策走向
2021-11-12 14:54 來(lái)源: 編輯:鳳凰網(wǎng) 房產(chǎn) 瀏覽量:0

久旱逢甘霖。11月11日,滬深兩市沉寂多時(shí)的房地產(chǎn)板塊迎來(lái)爆發(fā),招商蛇口、金地集團(tuán)、泰禾集團(tuán)等多只股票漲停,港股內(nèi)房股也紛紛上漲。債券方面,一批此前大幅下跌的房地產(chǎn)債券,漲幅均超過(guò)兩位數(shù)。

在此之前,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨持續(xù)調(diào)控,下半年來(lái)的信貸收緊,使得市場(chǎng)交易大幅縮水,部分房企遭遇資金鏈危機(jī),并連帶導(dǎo)致股債兩市持續(xù)下挫。

引發(fā)此輪資本市場(chǎng)升溫的,是近期的一系列利好信息。11月9日,中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì),傳遞出融資和并購(gòu)政策松綁的消息;11月10日,沈陽(yáng)疑似大幅松綁調(diào)控政策;而在近期,高盛、貝萊德等外資機(jī)構(gòu)正在大舉買入中國(guó)房企債券。

其中,因未能得到當(dāng)事各方確認(rèn),部分消息顯然有“羅生門”之嫌。但對(duì)于信心已經(jīng)跌入谷底的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),提振作用仍然明顯。

事實(shí)上,自今年9月24日央行貨幣政策委員會(huì)召開2021年第三季度例會(huì)以來(lái),政策微調(diào)的預(yù)期就開始出現(xiàn)。近一個(gè)多月來(lái),除公開表態(tài)外,各級(jí)監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)共召開3次房企座談會(huì),密度之高頗為罕見。

這些動(dòng)作釋放出的利好消息,都成為房企的信心之源。但事實(shí)上,與外界紛擾的解讀不同,監(jiān)管層從未釋放出明確的“松綁”信號(hào)。因此,現(xiàn)階段行業(yè)能夠維持多大程度的樂(lè)觀,仍是值得討論的問(wèn)題。

購(gòu)房信貸環(huán)境筑底改善

受信貸政策收緊等因素的影響,今年7月以來(lái),全國(guó)商品房銷售規(guī)模連續(xù)三個(gè)月同比下滑,到9月,降幅已達(dá)到兩位數(shù)。不僅傳統(tǒng)的“金九銀十”成色不足,一些房企的資金狀況也變得緊張,由于償債高峰期將至,少數(shù)企業(yè)已處于違約的邊緣。

受此影響,熱點(diǎn)城市的第二輪集中供地以冷淡收?qǐng)?。與首輪供地的熱情洋溢相比,溢價(jià)率下跌、流拍率升高是普遍現(xiàn)象,不少地塊因報(bào)名數(shù)量不足而出現(xiàn)“未拍先流”。

同期,有機(jī)構(gòu)開始拋售房企債券,并導(dǎo)致一些美元債價(jià)格大幅下跌。股票市場(chǎng)同樣表現(xiàn)不佳,三季度以來(lái),A股地產(chǎn)板塊以陰跌為主,少有上漲行情。這種驟然的下挫,讓不少?gòu)臉I(yè)者感到措手不及。

事情從9月末開始發(fā)生變化。

9月24日,央行貨幣政策委員會(huì)召開2021年第三季度例會(huì),表示“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議要求,金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

10月15日,人民銀行舉行2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì),金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾首次對(duì)信貸收緊的現(xiàn)象作出解釋,“個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露,金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降,出現(xiàn)了一致性的收縮行為,房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。”他將這種變化稱為金融機(jī)構(gòu)的“短期過(guò)激反應(yīng)”。

此外,“部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則也存在一些誤解,將要求‘紅檔’企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增,誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款,企業(yè)銷售回款償還貸款后,原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款,也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。”

事實(shí)上,隨著此輪表態(tài)的做出,信貸環(huán)境也已有所改善。華東區(qū)域某房企向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,雖然不是普遍現(xiàn)象,但部分銀行已重新啟動(dòng)開發(fā)貸審批流程,一度停滯的按揭貸款也開始發(fā)放。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示,10月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的90城首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn),這是年內(nèi)上述指標(biāo)首次環(huán)比下降。

11月10日,央行罕見地首次發(fā)布單月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中,10月居民中長(zhǎng)期貸款增加4221億元,今年5月以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)正。且在近十年的同期對(duì)比中,規(guī)模僅低于2016年10月。

“這也是購(gòu)房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,但實(shí)質(zhì)性的改善尚需時(shí)日。

未經(jīng)證實(shí)的利好

今年10月下旬以來(lái),監(jiān)管部門甚少就房地產(chǎn)做出公開表態(tài),但其對(duì)市場(chǎng)的關(guān)切程度并未減弱。

自10月15日到11月9日的不到一個(gè)月時(shí)間,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委外資司和國(guó)家外匯局、中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì),共召開了3次代表性房企座談會(huì)。

從上述會(huì)議傳遞出的信息來(lái)看,改善融資政策、恢復(fù)市場(chǎng)信心,是與會(huì)房企的主要訴求。在最近一次的座談中,有與會(huì)人士提出了松綁“三條紅線”政策、上調(diào)信貸額度、存量項(xiàng)目(評(píng)級(jí)時(shí))不降級(jí)等建議。

這些建議很快被市場(chǎng)解讀成利好。但一位參加過(guò)某次座談的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,這類訴求只是與會(huì)者的建議,而非最終的結(jié)論。

他表示,在其參加的一次座談中,監(jiān)管部門主要是以了解一線情況和聽取各方建議為主,會(huì)上并未做出明確承諾,會(huì)后也未發(fā)布公開消息。因此,政策最終能否按照參會(huì)者的意愿作出調(diào)整,仍是未知數(shù)。

“只能說(shuō),市場(chǎng)太需要利好了,太需要信心了。”他說(shuō)。

11月10日,另一件似是而非的羅生門事件,再度刺激了市場(chǎng)的情緒。當(dāng)日有傳言稱,沈陽(yáng)將出臺(tái)包括解除限購(gòu)、解除限售、放寬契稅政策、認(rèn)貸不認(rèn)房、提高按揭貸款放款效率、放寬備案價(jià)格等在內(nèi)的6條措施,從而大幅松綁樓市調(diào)控。

11月11日,一名沈陽(yáng)樓市的資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,公司有領(lǐng)導(dǎo)參與了政府部門近期的座談,也聽說(shuō)了類似的政策,但并未看到具體文件。而截至記者發(fā)稿時(shí),沈陽(yáng)市房產(chǎn)局向媒體表示,沈陽(yáng)仍執(zhí)行現(xiàn)行限購(gòu)、限售等政策,未發(fā)生改變。

在此之前,武漢、義烏、哈爾濱、長(zhǎng)春都曾出臺(tái)過(guò)所謂的“救市”政策。相比之下,傳言中的沈陽(yáng)版本刺激力度最大,因此也最受關(guān)注。

迷霧之下

即使一些消息的真實(shí)度存疑,市場(chǎng)信心仍然得到了提振。事實(shí)上,在各項(xiàng)利好的刺激下,11月以來(lái),房地產(chǎn)股債兩市就有恢復(fù)的跡象。11月9日,滬深地產(chǎn)股就已出現(xiàn)明顯上漲。

趁此“東風(fēng)”,11月5日和11月9日,世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂斥資約16.23億港元,先后兩次增持世茂集團(tuán)。11月9日晚間,旭輝控股也發(fā)布公告稱,以配資的形式募集資金,大股東林氏家族承諾將“全額兜底”。

今年9月,一些房企曾通過(guò)大股東增持的方式,為市場(chǎng)短暫地注入了信心。相比之下,此次護(hù)盤行為發(fā)生時(shí),市場(chǎng)的情緒顯然更為高漲。

近日,高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)在接受媒體采訪時(shí)表示,正在買入中國(guó)房企債券。其團(tuán)隊(duì)成員稱,個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)的連鎖反應(yīng),傳染風(fēng)險(xiǎn)被高估了,市場(chǎng)正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。此外,另一家國(guó)際投資機(jī)構(gòu)貝萊德近期也在買入中國(guó)房企的股票。

“外資抄底”傳遞出的信號(hào)意義,顯然要強(qiáng)于“內(nèi)資護(hù)盤”。結(jié)合此前傳遞出的信息,近日股債兩市的超預(yù)期反應(yīng)便不難理解。

但有分析人士指出,不應(yīng)對(duì)其信號(hào)意義做出過(guò)度解讀,因?yàn)檎哂|底后的小幅調(diào)整,并不意味著大范圍的松綁行為出現(xiàn),也不能簡(jiǎn)單理解成“救市”。相比于外界一廂情愿的理解,監(jiān)管部門從未釋放過(guò)明確的松綁信號(hào)。且如果對(duì)當(dāng)前煩雜的信息進(jìn)行篩選的話,確定性和實(shí)質(zhì)性的利好并不多。

高層在10月中旬的一次表態(tài)中,就曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出定調(diào),“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題,但風(fēng)險(xiǎn)總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”這也意味著,當(dāng)前并不存在政策大幅松綁的基礎(chǔ)。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,現(xiàn)在談“松綁”還為時(shí)過(guò)早。應(yīng)密切關(guān)注近兩個(gè)月的市場(chǎng)變化,在信貸政策已經(jīng)有所改善的情況下,如果房屋、土地市場(chǎng)有所起色,政策就不需要再做大幅調(diào)整。

前述房企人士也認(rèn)為,即便政策有所調(diào)整,監(jiān)管層也更傾向于采用窗口指導(dǎo)的方式進(jìn)行隱蔽地調(diào)整。這種方式更有利于預(yù)期管理,因?yàn)榧葻o(wú)需做出明確的政策發(fā)布,市場(chǎng)端又能夠感知到執(zhí)行層面的細(xì)微變化。

他同時(shí)表示,這種調(diào)整的幅度不會(huì)很大,且僅限于當(dāng)前的口徑范圍內(nèi)。

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