企業(yè)住宿憑什么成為住房租賃最有潛力的細(xì)分賽道？

是一種“雪中送炭”的產(chǎn)品，市場非常龐大。

在白領(lǐng)市場幾近飽和的情況下，越來越多的創(chuàng)業(yè)者和資本開始關(guān)注一個(gè)新的有著巨大需求的市場——基層勞動(dòng)者，即藍(lán)領(lǐng)人群。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在我國9億勞動(dòng)人口中，藍(lán)領(lǐng)規(guī)模近4億人，是城市系統(tǒng)中最大的打工人群體，人口規(guī)模是都市白領(lǐng)的2倍，占據(jù)城市就業(yè)的近半壁江山。實(shí)體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和教育分流的背景下，技術(shù)性人才需求增大，且未來30%的高校畢業(yè)生將成為技術(shù)型人才。

從吃、住、行、娛樂到社交婚戀，無數(shù)創(chuàng)業(yè)者試圖精準(zhǔn)找到這個(gè)群體的需求并占據(jù)市場先機(jī)。在這其中，住房無疑是最剛性的需求。受戶口、收入等問題的限制，租賃成為藍(lán)領(lǐng)人群最主要的居住方式。

巨大的需求缺口和政策扶持下，面向基層勞動(dòng)者的企業(yè)住宿迎來高光時(shí)刻，成為住房租賃市場中一個(gè)千億級(jí)的重要分支。

從一張床到一個(gè)家

中國企業(yè)住宿8年蛻變

在企業(yè)住宿服務(wù)或藍(lán)領(lǐng)公寓尚未出現(xiàn)之前，基層勞動(dòng)者解決住宿問題通常依靠群租房、“老破小”，不僅安全、治安事故頻發(fā)，還時(shí)常遭到周邊居民的投訴;少數(shù)有實(shí)力的企業(yè)選擇自建宿舍。但無論何種方式，都存在員工管理疏漏，住宿環(huán)境不佳，企業(yè)員工流失率高等問題。

面對(duì)這種窘境，單純?nèi)【喨鹤夥坎⒉荒芨螁栴}，以疏代堵地發(fā)展正規(guī)合法的藍(lán)領(lǐng)公寓方能實(shí)現(xiàn)多方共贏。

2013年，安歆集團(tuán)前身“安心公寓”成立;

2016年，魔方生活集團(tuán)旗下9號(hào)樓公寓發(fā)布;

2017年，中富旅居集團(tuán)推出“樂璟生活社區(qū)”，并成為國內(nèi)首個(gè)針對(duì)產(chǎn)業(yè)園藍(lán)領(lǐng)的住宿服務(wù)運(yùn)營商。

2018年，順豐控股宣布跨界推出豐樂公寓;

2019年，碧桂園文商旅旗下碧咚公寓進(jìn)場……

如果從安心公寓成立算起，品牌化的企業(yè)住宿服務(wù)已經(jīng)走過8年發(fā)展之路，并承擔(dān)起解決企業(yè)職住不平衡，彌平一張床的鴻溝的使命。

不同于白領(lǐng)公寓等住宿產(chǎn)品，企業(yè)公寓人員更密集，消防安全等監(jiān)管更加嚴(yán)格。由于早期政策標(biāo)準(zhǔn)的缺失，普通住宅、群租房和藍(lán)領(lǐng)公寓沒有明確的界定。這使得藍(lán)領(lǐng)公寓從誕生之初便游離在灰色地帶，也成為住房租賃行業(yè)中最低調(diào)的存在。

隨著產(chǎn)品、盈利模式的逐漸清晰和政策的落實(shí)，企業(yè)住宿經(jīng)歷了備受冷落到屢獲關(guān)注的蛻變過程。

在行業(yè)人士看來，大城市中熱門的“白領(lǐng)公寓”提供的是更個(gè)性化、環(huán)境更好的居住，是給年輕人租房“錦上添花”的產(chǎn)品。但對(duì)于基層勞動(dòng)者等藍(lán)領(lǐng)群體，“企業(yè)住宿”則是一種“雪中送炭”的產(chǎn)品，這個(gè)市場其實(shí)非常龐大。

“在國外，‘藍(lán)領(lǐng)公寓’才是長租公寓中最為主要的領(lǐng)域。” 據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)專家組組長穆林統(tǒng)計(jì)，歐美、新加坡和日本等國家的長租公寓中，約有2/3是制造業(yè)的員工宿舍和學(xué)生宿舍，只有1/3是青年宿舍。可見，我國藍(lán)領(lǐng)公寓市場有很大的上升空間。

近年來，隨著產(chǎn)業(yè)集群度和專業(yè)化生產(chǎn)力的提高，政府和企業(yè)端更加關(guān)注員工幸福感和職住平衡，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宿產(chǎn)品取代工棚，成為企業(yè)住宿的重要分支。

各地政府頻放大招 保障職住平衡

近兩年，國家對(duì)租賃市場的頂層支持，成為改善藍(lán)領(lǐng)人群在一二線城市居住需求的重要契機(jī)，也成為藍(lán)領(lǐng)公寓能否合規(guī)合法運(yùn)營的關(guān)鍵。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展的大背景下，“十四五”規(guī)劃綱要草案中建議“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。”近日，多地公布“十四五”時(shí)期住房發(fā)展規(guī)劃?！渡虾Ｊ凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》明確，將新增供應(yīng)保障性產(chǎn)權(quán)住房約23萬套，并明確提出20萬張床位建設(shè)指標(biāo)，這是全國首次提出要切實(shí)增加宿舍床位租賃居住供給;廣州提出，到2025年全面完成66萬套保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)……

據(jù)了解，保障性租賃住房面向的對(duì)象與公租房不同，主要解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題。數(shù)量龐大的基層勞動(dòng)者成為最廣大受益群體。

目前，多城市針對(duì)推動(dòng)企業(yè)住宿發(fā)展的相應(yīng)政策已出臺(tái)，主要以供應(yīng)增量和市場監(jiān)管類型為主，如北京、廣州等城市先后通過增加供給、規(guī)范管理、加強(qiáng)保障，并運(yùn)用前期補(bǔ)貼、費(fèi)稅減免等方式鼓勵(lì)支持企業(yè)員工公寓發(fā)展。

杭州則對(duì)企業(yè)宿舍價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，明確提出要求各區(qū)藍(lán)領(lǐng)公寓租金價(jià)格不高于同等地段同等居住水平市場價(jià)的70%，并將籌集建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓10000套。

黨的十九屆五中全會(huì)提出，到2035年“全體人民共同富裕取得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展”。 而基層勞動(dòng)群體正是實(shí)現(xiàn)共同富裕的關(guān)鍵一環(huán)，努力保障該群體的安居樂業(yè)，保持一定程度的政策傾斜將是大勢所趨。

真香預(yù)警

藍(lán)領(lǐng)公寓的想象空間有多大?

與白領(lǐng)公寓相比，藍(lán)領(lǐng)公寓擁有坪效可觀、客群穩(wěn)定、入住率高、租期長、單房造價(jià)與運(yùn)營成本低等優(yōu)勢。目前國內(nèi)的藍(lán)領(lǐng)公寓市場仍在發(fā)展初期，隨著藍(lán)領(lǐng)公寓相關(guān)市場政策逐漸完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型，服務(wù)業(yè)占比呈現(xiàn)逐年增長，未來將發(fā)展為巨大的賽道。其商業(yè)模式的可行性已經(jīng)得到了市場驗(yàn)證。

首先坪效高。白領(lǐng)公寓做的是平方生意，藍(lán)領(lǐng)公寓則是立方生意。以上海為例，白領(lǐng)公寓的平均月租金在3000元到6000元，而同等條件(包括區(qū)位、交通、面積等)下的藍(lán)領(lǐng)公寓平均月租金則為500元/床位~1600元/床位(上下鋪)，且多以6人間、8人間為主，藍(lán)領(lǐng)公寓這種化整為零的做法使得其空間利用率(即坪效)比白領(lǐng)公寓要高得多，回報(bào)率自然也要高于白領(lǐng)公寓。住房租賃最核心的收入是租金，即賺租金差。由于藍(lán)領(lǐng)公寓不必像白領(lǐng)公寓要選址在出行便利的交通線附近，這樣一來，因?yàn)橥顿Y減少，員工公寓的租金差更大。

其次客源穩(wěn)定。藍(lán)領(lǐng)公寓的收入模式中，企業(yè)客戶是主力客戶，而非C端客群。而企業(yè)客戶要比C端客群穩(wěn)定許多，即使有員工離職空出床位，企業(yè)客戶依然會(huì)持續(xù)埋單。

其三是單體規(guī)模大，運(yùn)營成本低。考慮到公寓運(yùn)營的規(guī)模效應(yīng)和邊際成本，大體量的藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目可極大降低運(yùn)營成本。以國內(nèi)藍(lán)領(lǐng)公寓頭部品牌的樂璟生活社區(qū)首個(gè)超大型產(chǎn)業(yè)園租住社區(qū)——星寓樂璟東景生活社區(qū)為例，該社區(qū)項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，總占地面積4.4535公頃，建筑面積為9萬平方米，其中商業(yè)20000平方米，包括5幢宿舍樓和2幢商業(yè)配套，有集體藍(lán)領(lǐng)公寓房間1440間。通過改造修復(fù)原樓體后，樂璟東景社區(qū)容納了約5000人，滿足了社區(qū)周邊企業(yè)的人才安居需求。

據(jù)了解項(xiàng)目，樂璟通過自研的“樂享住”社區(qū)管理系統(tǒng)，在確保社區(qū)的整體安全提升之外，每年常駐社區(qū)的工作人員僅7人，實(shí)現(xiàn)了人房比1:200的超高管理效率，服務(wù)滿意率常年在97%以上。

其實(shí)，企業(yè)住宿成為住房租賃的新藍(lán)海，比商業(yè)價(jià)值更值得關(guān)注的是社會(huì)價(jià)值。

千百年前，杜甫曾發(fā)出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的疾呼。古時(shí)的寒門學(xué)子，今天的基層勞動(dòng)者，他們都是需要社會(huì)關(guān)注的廣大群體。如今，這樣的夙愿正在被企業(yè)住宿慢慢實(shí)現(xiàn)。

群雄鏖戰(zhàn)“新藍(lán)海”

在可預(yù)見的市場紅利下，藍(lán)領(lǐng)公寓市場已出現(xiàn)多個(gè)品牌，并形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)宿舍模式和城市三產(chǎn)員工宿舍模式(詳見下表)。

商業(yè)空間資產(chǎn)戰(zhàn)略研究咨詢機(jī)構(gòu)邁點(diǎn)研究院也關(guān)注該領(lǐng)域的市場發(fā)展，其獨(dú)家發(fā)布的“2020年藍(lán)領(lǐng)公寓品牌影響力10強(qiáng)榜單”如下：

可見，排名前十的藍(lán)領(lǐng)公寓品牌均采用集中式的發(fā)展模式，該模式更利于運(yùn)營管理，提高品牌效應(yīng)。另一方面，樂璟生活社區(qū)、安歆公寓、9號(hào)樓公寓等品牌的發(fā)展勢頭明顯好于其他品牌，頭部品牌效應(yīng)明顯。其中，樂璟生活社區(qū)憑借全國布局，穩(wěn)健發(fā)展的良好勢頭已連續(xù)29個(gè)月蟬聯(lián)藍(lán)領(lǐng)公寓品牌影響力前三甲。

數(shù)據(jù)來源：邁點(diǎn)研究院，截止日期2020年11月30日

從藍(lán)領(lǐng)公寓品牌背景分析可以看出，69%的藍(lán)領(lǐng)公寓品牌為創(chuàng)業(yè)公司背景，23%的品牌為房企背景，酒店背景占比8%。創(chuàng)業(yè)系背景的藍(lán)領(lǐng)公寓表現(xiàn)最強(qiáng)，2020年，其品牌指數(shù)在各類背景的品牌指數(shù)中位于第一位。以運(yùn)營能力見長的創(chuàng)業(yè)系品牌，布局較早，擅于洞察客群，已快速搶占藍(lán)領(lǐng)公寓市場半壁江山。

今年，藍(lán)領(lǐng)公寓市場還涌入了輝展閣公寓、諾巢故寓等新面孔，讓未來的市場發(fā)展有了更多可能性。

90后95后占比最大

千禧一代需要怎樣的企業(yè)住宿產(chǎn)品?

想要做好龐大的基層勞動(dòng)者客群的生意，突破固化的思維邏輯，深入洞察客群屬性與客群結(jié)構(gòu)是其不得不面對(duì)的話題。值得關(guān)注的是，經(jīng)過產(chǎn)業(yè)升級(jí)，藍(lán)領(lǐng)客群的年齡結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了較大變化。

數(shù)據(jù)來源：360趨勢、百度指數(shù)等，邁點(diǎn)研究院整理

由邁點(diǎn)研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，從潛在客群地域分布來看，藍(lán)領(lǐng)公寓品牌潛在客群主要來源于上海、廣東、北京、浙江、江蘇和四川等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的人口密集省市;年齡結(jié)構(gòu)占比最大的為25-34歲群體，所占比例達(dá)到58%;其次為19-24歲群體以及35-49歲群體，所占比例分別為22%和19%。另外，男性占比高于女性。

參照千禧一代消費(fèi)者的日常行為習(xí)慣，與早期藍(lán)領(lǐng)群體相比，他們對(duì)住宿環(huán)境有了更高要求，已不滿足簡單的“一張床”，除了干凈整潔的居住空間，更渴求便利的生活環(huán)境，輕松有趣的社交活動(dòng)，以及精神滿足。業(yè)內(nèi)人士分析稱，90后年輕藍(lán)領(lǐng)的受教育水平在不斷提高，同都市白領(lǐng)以及新中產(chǎn)一樣，正經(jīng)歷著消費(fèi)升級(jí)的洗禮。

中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展期。未來缺口大量技能型產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，這類產(chǎn)業(yè)從業(yè)者更年輕，對(duì)新生事物接受度高，更追求住宿環(huán)境的舒適性。這類人群每年增量將達(dá)到300萬人。

客群需求發(fā)生變化，企業(yè)住宿的產(chǎn)品也需要與時(shí)俱進(jìn)，年輕化、便捷化或是主要方向。

以位于蘇州的星寓樂璟生活社區(qū)為例，主要產(chǎn)品設(shè)計(jì)有單人間、雙人間、四人間，除了人臉識(shí)別、智能門鎖等安防措施外，為了提升居住體驗(yàn)，社區(qū)商業(yè)配套建設(shè)中有美食廣場，咖啡奶茶店、生鮮超市、24H健身房等，滿足‘最后一公里’的生活需要。公寓平時(shí)亦會(huì)組織豐富的社群活動(dòng)，拓展員工業(yè)余生活。

星寓樂璟生活社區(qū)生活配套(部分)

行業(yè)內(nèi)多位企業(yè)住宿品牌創(chuàng)始人向邁點(diǎn)透露，目前的企業(yè)住宿產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)行了多次迭代，增加了多項(xiàng)人性化產(chǎn)品與服務(wù)，并逐漸向90后95后年輕人的生活方式靠近。

藍(lán)領(lǐng)公寓進(jìn)階之路怎么走?

凡是過往，皆為序章。在行業(yè)不斷成熟、馬太效應(yīng)的背景下，藍(lán)領(lǐng)公寓即將進(jìn)入深水區(qū)，“混戰(zhàn)”不可避免，企業(yè)應(yīng)如何立于不敗之地?邁點(diǎn)住房租賃產(chǎn)業(yè)線負(fù)責(zé)人陳佩表示，2.0到3.0甚至N.0版本的進(jìn)階之路中，社區(qū)商業(yè)和線上生活平臺(tái)是發(fā)展重點(diǎn)。

l 1.0模式：智能標(biāo)準(zhǔn)化改造，全面提高住宿水平

1.0模式的藍(lán)領(lǐng)公寓主要以租金差作為收入來源。該階段的藍(lán)領(lǐng)公寓在房間設(shè)施、公區(qū)配套等硬件層面，符合人群定位，主要滿足人群的生活需求。市場上幾乎所有藍(lán)領(lǐng)公寓品牌均已實(shí)現(xiàn)。

l 2.0模式：構(gòu)建社區(qū)商業(yè)，提供多樣消費(fèi)場景

2.0模式的藍(lán)領(lǐng)公寓發(fā)展為住宿+商業(yè)，除了租金差收入，額外增加社區(qū)商業(yè)收益，引入保潔、管家、停車、洗衣房、社區(qū)廣告等多元收入。公寓運(yùn)營從公寓房間覆蓋至社區(qū)物業(yè)運(yùn)營，公寓整體感更強(qiáng)，生活氣息更濃。樂璟生活社區(qū)已經(jīng)在蘇州、天津等地項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)。

l 3.0模式：藍(lán)領(lǐng)線上生活平臺(tái)

3.0模式，即藍(lán)領(lǐng)公寓未來主要發(fā)展趨勢，在2.0模式的基礎(chǔ)上增加線上生活服務(wù)增值收益，如購物、租賃、到家服務(wù)等。形成線下與線上聯(lián)動(dòng)，符合藍(lán)領(lǐng)群體特點(diǎn)的生活服務(wù)生態(tài)圈。

參照物業(yè)上市公司彩生活的案例，其通過搭建用戶與商家、服務(wù)提供者之間的O2O社區(qū)服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行輸出，從而實(shí)現(xiàn)低成本快速擴(kuò)大規(guī)模及服務(wù)面積的擴(kuò)張，并獲得大量高凈值流量，再通過各種各樣的社區(qū)生活場景實(shí)現(xiàn)盈利。

目前，樂璟生活社區(qū)作為國內(nèi)頭部藍(lán)領(lǐng)公寓品牌，已經(jīng)布局該業(yè)務(wù)，線上生態(tài)初見成效。

結(jié)語：

不同于白領(lǐng)公寓同質(zhì)化、白熱化的紅海壓力，也不似服務(wù)式公寓進(jìn)入門檻高，市場客群有限，企業(yè)住宿賽道在商業(yè)模式、客群分布方面優(yōu)勢明顯，未來或?qū)⒈l(fā)更大的市場潛力。其發(fā)展走勢，品牌動(dòng)向，邁點(diǎn)空間租賃將持續(xù)關(guān)注。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎!此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。