機(jī)構(gòu)：三季度全國(guó)二手房庫(kù)存大增 20城平均去化周期近18個(gè)月

10月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2021年三季度全國(guó)主要城市二手房庫(kù)存報(bào)告》(簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)。報(bào)告顯示，2021年三季度，全國(guó)所有地區(qū)二手房庫(kù)存量正在快速增長(zhǎng)，其中西北地區(qū)增長(zhǎng)最快，東北地區(qū)相對(duì)最慢。而分城市梯隊(duì)來(lái)看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市近期受調(diào)控政策影響最大，因此在架房源量增長(zhǎng)較快。

三季度60城二手住宅庫(kù)存迅速積壓

報(bào)告顯示，截至2021年三季度末，全國(guó)60個(gè)城市的二手住宅庫(kù)存量為320.2萬(wàn)套，較二季度末增長(zhǎng)8.6%。

從區(qū)域存量增速來(lái)看，三季度全國(guó)所有地區(qū)二手房庫(kù)存量正在快速增長(zhǎng)。其中，西北地區(qū)增速最高，庫(kù)存較二季度明顯增長(zhǎng)20.9%;其次是華中、華北地區(qū)，分別增長(zhǎng)14.3%、12.4%;東北地區(qū)三季度增速最慢，庫(kù)存較二季度僅增長(zhǎng)3.4%。

分城市梯隊(duì)來(lái)看，一線城市二手住宅在架房源量增長(zhǎng)最快。三季度，一二三線城市的二手住宅庫(kù)存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市近期受調(diào)控政策影響最大，因此二手住宅市場(chǎng)降溫較快;三四線城市二手住宅市場(chǎng)已經(jīng)降溫超過(guò)兩年，因此現(xiàn)在庫(kù)存增速相對(duì)放緩。

具體而言，報(bào)告指出，一線和強(qiáng)二線城市新房政策已經(jīng)很緊，當(dāng)前調(diào)控關(guān)注點(diǎn)明顯更傾向于二手住宅，包括推出二手房參考價(jià)以及封堵離婚購(gòu)房、法拍房、贈(zèng)與住房等過(guò)去的監(jiān)管漏洞。而弱二線和三線城市二手房市場(chǎng)相對(duì)偏弱，因此調(diào)控重點(diǎn)主要還在新房上。

深圳、杭州等城市去化周期明顯拉長(zhǎng)

根據(jù)報(bào)告，三季度末，重點(diǎn)20城二手住宅平均去化周期(以“庫(kù)存/近12個(gè)月平均銷(xiāo)量”的公式來(lái)計(jì)算)為17.9個(gè)月，環(huán)比上升20.6%。5月以來(lái)，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)增長(zhǎng)4個(gè)月，且8、9月開(kāi)始加速拉長(zhǎng)。就主要原因來(lái)看，“房住不炒”政策推動(dòng)房源消化速度逐漸向理性發(fā)展，同時(shí)，在土地集中供應(yīng)制度之下，新房的集中銷(xiāo)售也會(huì)較大影響當(dāng)?shù)氐亩址渴袌?chǎng)的熱度。

從具體城市的去化周期來(lái)看，三季度，二手住宅去化周期增速較快的城市有鄭州、深圳、杭州等。其中，鄭州7月受水災(zāi)和疫情影響，導(dǎo)致近2個(gè)月樓市階段性十分低迷，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全恢復(fù);深圳受二手房指導(dǎo)價(jià)等調(diào)控政策影響很大，9月二手住宅僅成交1765套，創(chuàng)下2012年3月以來(lái)最低成交紀(jì)錄。從近12個(gè)月月均成交量來(lái)看，深圳三季度末成交量較去年同期幾乎腰斬，因此三季度深圳的去化周期環(huán)比增速高達(dá)75.7%。

與此同時(shí)，從今年5月開(kāi)始，杭州市區(qū)的存量市場(chǎng)供應(yīng)也增長(zhǎng)較快。主要原因是市場(chǎng)回歸理性以及嚴(yán)厲調(diào)控帶來(lái)的需求量銳減。今年3月杭州市二手住宅共成交11400套，但9月僅成交3784套，成交量半年來(lái)縮水了近7成。截至三季度末，杭州二手住宅去化時(shí)長(zhǎng)已拉長(zhǎng)至9個(gè)月，為年內(nèi)最高點(diǎn)。