機(jī)構(gòu)：三季度全國二手房庫存大增 20城平均去化周期近18個月

10月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2021年三季度全國主要城市二手房庫存報告》(簡稱“報告”)。報告顯示，2021年三季度，全國所有地區(qū)二手房庫存量正在快速增長，其中西北地區(qū)增長最快，東北地區(qū)相對最慢。而分城市梯隊來看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市近期受調(diào)控政策影響最大，因此在架房源量增長較快。

三季度60城二手住宅庫存迅速積壓

報告顯示，截至2021年三季度末，全國60個城市的二手住宅庫存量為320.2萬套，較二季度末增長8.6%。

從區(qū)域存量增速來看，三季度全國所有地區(qū)二手房庫存量正在快速增長。其中，西北地區(qū)增速最高，庫存較二季度明顯增長20.9%;其次是華中、華北地區(qū)，分別增長14.3%、12.4%;東北地區(qū)三季度增速最慢，庫存較二季度僅增長3.4%。

分城市梯隊來看，一線城市二手住宅在架房源量增長最快。三季度，一二三線城市的二手住宅庫存環(huán)比增速分別為15.7%、9.4%、5.1%。其中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市近期受調(diào)控政策影響最大，因此二手住宅市場降溫較快;三四線城市二手住宅市場已經(jīng)降溫超過兩年，因此現(xiàn)在庫存增速相對放緩。

具體而言，報告指出，一線和強(qiáng)二線城市新房政策已經(jīng)很緊，當(dāng)前調(diào)控關(guān)注點(diǎn)明顯更傾向于二手住宅，包括推出二手房參考價以及封堵離婚購房、法拍房、贈與住房等過去的監(jiān)管漏洞。而弱二線和三線城市二手房市場相對偏弱，因此調(diào)控重點(diǎn)主要還在新房上。

深圳、杭州等城市去化周期明顯拉長

根據(jù)報告，三季度末，重點(diǎn)20城二手住宅平均去化周期(以“庫存/近12個月平均銷量”的公式來計算)為17.9個月，環(huán)比上升20.6%。5月以來，20城二手住宅平均去化周期已連續(xù)增長4個月，且8、9月開始加速拉長。就主要原因來看，“房住不炒”政策推動房源消化速度逐漸向理性發(fā)展，同時，在土地集中供應(yīng)制度之下，新房的集中銷售也會較大影響當(dāng)?shù)氐亩址渴袌龅臒岫取?/p>

從具體城市的去化周期來看，三季度，二手住宅去化周期增速較快的城市有鄭州、深圳、杭州等。其中，鄭州7月受水災(zāi)和疫情影響，導(dǎo)致近2個月樓市階段性十分低迷，目前房地產(chǎn)市場尚未完全恢復(fù);深圳受二手房指導(dǎo)價等調(diào)控政策影響很大，9月二手住宅僅成交1765套，創(chuàng)下2012年3月以來最低成交紀(jì)錄。從近12個月月均成交量來看，深圳三季度末成交量較去年同期幾乎腰斬，因此三季度深圳的去化周期環(huán)比增速高達(dá)75.7%。

與此同時，從今年5月開始，杭州市區(qū)的存量市場供應(yīng)也增長較快。主要原因是市場回歸理性以及嚴(yán)厲調(diào)控帶來的需求量銳減。今年3月杭州市二手住宅共成交11400套，但9月僅成交3784套，成交量半年來縮水了近7成。截至三季度末，杭州二手住宅去化時長已拉長至9個月，為年內(nèi)最高點(diǎn)。